호주 부동산 소식

첫 주택 구매자에 대한 지원이 지난 23년 7월 1일 이후 아래와 같이 변경되었습니다.  

첫 주택 구매자 지원 한도 증가 및 NSW 주택 보조금 및 제도에 대한 기타 변경 사항

NSW 정부는 FHBAS(First Home Buyer Assistance Scheme)를 확대했습니다.

2023년 7월 1일부터 자격이 있는 첫 주택 구매자의 신규 및 기존 주택 구매에 대한 양도세 면제 기준은 $650,000에서 $800,000 로 인상되고 할인율은 $800,000에서 $100 만으로 인상됩니다 .

정부는 또한 FHBC(First Home Buyer Choice)에 대한 접근을 차단하고 있습니다.

2023년 6월 30일 또는 그 이전에 계약을 교환하는 구매자는 결제까지 FHBC에 옵트인할 수 있습니다. 2023년 7월 1일부터 신규 구매에 대한 재산세와 양도세 중에서 선택할 수 있는 옵션이 없습니다.

FHBC를 선택한 고객은 해당 부동산을 소유하는 한 계속해서 재산세를 납부하고 해당 구매에 대한 양도세가 면제됩니다.

2023년 7월 1일 또는 그 이후에 100만 달러 이상의 주택을 구입하는 첫 주택 구매자는 양도세 면제 또는 할인 혜택을 받을 수 없으며 양도세를 납부해야 합니다.

또한 거주 요건은 다음과 같이 변경됩니다.

2023년 7월 1일 이후에 체결된 계약의 경우, 위 제도, 보조금 또는 면제에 따른 구매자는 정착 후 12개월 이내에 집으로 이사해야 하며 거주 요건을 충족하기 위해 연속 12개월 동안 부동산에 거주해야 합니다 .

2023년 6월 6일

1.온라인 토지세 관리 방식이 변경되었습니다.

6월 6일부터 Revenue NSW는 고객이 MyServiceNSW 계정을 통해 토지세를 온라인으로 더 쉽게 관리할 수 있도록 했습니다.

새로운 디지털 플랫폼은 고객에게 원활하고 고품질의 서비스를 제공하여 고객이 세금 및 지불을 보다 쉽게 ​​관리할 수 있도록 하기 위한 Revenue의 약속의 일부입니다.

2.무엇이 바뀌었나요?

신규 및 기존 MyServiceNSW 계정 보유자는 이제 온라인 NSW 토지세 수익을 이용할 수 있습니다.

이 계정을 사용하면 별도로 로그인할 필요 없이 Service NSW를 통해 액세스하는 다른 서비스와 토지세 사이를 쉽게 이동할 수 있습니다.

3.중요한 정보

자세한 내용은 토지세 온라인 페이지를 방문하십시오 .

4.문의하기

A.첫 주택 구매자의 선택

전용 지원 라인: 1300 135 195

B.첫 주택 구매자 지원 제도

전화 1300 139 814

이메일: duty@revenue.nsw.gov.au 

C.첫 주택 소유자 보조금 제도

전화 1300 130 624

first.home.benefits@revenue.nsw.gov.au 


호주 주거용 부동산 시장 분석 2023

라레인 C. 델멘도

호주 주택 가격은 주로 이자율 상승으로 인한 수요 약화 속에서 훨씬 느린 속도이지만 계속 상승하고 있습니다.

CoreLogic Australia 에 따르면 전국 주택 가격은 2022년 8월까지 1년 동안 10.77%(실질 기준 5.2%) 상승한 평균 AU$ 738,321(US$495,836)로 전년도의 20.11% 증가율과 최저치에서 하락했습니다 . 2021년 2월 이후 기록된 성장.

CanvasJS.com

출처: CoreLogic 및 OECD

경기 둔화는 전국 8개 주요 도시에서 더욱 분명하게 나타납니다. 중간 주택 가격은 전년 대비 7.63%(실질 2.2%) 상승한 AU$ 808,287(US$542,824)로 16개월 만에 한 자릿수 성장을 기록했습니다.

CoreLogic은 "주택 가치의 연간 추세가 빠르게 평준화되고 있습니다."라고 말했습니다.

“최근의 약세에도 불구하고 대부분 지역의 주택 가치는 COVID 이전 수준보다 훨씬 높습니다. 모든 수도 및 기타 지역의 주택 가치는 멜버른을 제외하고 2020년 3월에 기록된 수준보다 15% 이상 유지되어 대부분의 주택 소유자는 주택이 자신의 주택 가치보다 낮아지기 전에 상당한 자산 완충 장치가 있음을 의미합니다.”라고 CoreLogic은 언급했습니다.




애들레이드는 2022년 8월까지 중간 주택 가격이 21.8% 상승하면서 가장 큰 연간 성장률을 보였습니다. 브리즈번 (17.5%), 캔버라 (7.8%), 다윈 (6.3%), 호바트 (5.8%), 퍼스 (4.9%). 반면 시드니 와 멜번은 주택가격이 각각 2.5%, 2.1% 하락했다.

시드니는 2022년 8월 중간 가격이 AU$ 1,066,493(US$716,007)로 전국에서 가장 비싼 주택을 보유하고 있으며, 캔버라가 AU$ 909,748(US$610,773)의 중간 가격으로 그 뒤를 이었습니다 .




이와는 대조적으로 다윈 과 퍼스는 호주에서 가장 저렴한 주택을 보유하고 있으며 중간 가격은 각각 AU$ 512,531(US$344,096) 및 AU$ 561,781(US$377,160)입니다.

수요와 공급이 모두 떨어지고 있습니다. CoreLogic 에 따르면 2022년 8월까지 3개월 동안 전국 판매 활동은 작년 동기 대비 14.8% 감소했으며, 시드니, 캔버라, 멜버른은 각각 35.4%, 18.9%, 16.5%의 판매 감소를 기록했습니다 . 이는 2021년 총 주택 판매가 653,000채에 달한 것과는 극명한 대조를 이룹니다.

코어로직은 "…높은 금리와 낮은 심리가 계속해서 수요를 압박함에 따라 매수 활동이 줄어들 것으로 예상하고 있다"고 말했다. "이 시나리오가 실행되면 최종 결과는 광고된 공급이 누적되어 가치를 더욱 떨어뜨릴 수 있습니다."

호주 통계청(ABS) 에 따르면 주택 승인은 2021년 22.6%, 2020년 6%의 연간 증가율과 대조적으로 2022년 첫 7개월 동안 108,495채로 전년 대비 22% 급감했습니다 .

호주의 집값은 2011년부터 2017년까지 52.3%(물가 조정 35.6%) 급등했습니다. 시장을 진정시키고 높은 가계 부채로 인한 위험을 해결하기 위해 정부는 대출 제한을 강화하고 외국인 주택 구입에 대해 더 높은 세금을 부과했습니다. 이러한 조치로 인해 2017년 4분기부터 2019년 2분기까지 집값이 9%(인플레이션 조정 -11.2%) 하락했습니다.

이러한 시장 냉각 조치의 영향이 약해지기 시작하자 2020년 주택 시장은 팬데믹에도 불구하고 주택 가격이 4.3%(3.5% 인플레이션 조정) 상승하면서 모멘텀을 되찾았습니다. 2021년 동안 집값 상승률은 무려 27.5%(23.2% 인플레이션 조정)로 가속화되었습니다.

호주 경제는 2021년에 4.7% 성장하여 Covid-19 대유행이 시작된 2020년에 기록된 2.2% 수축을 완전히 상쇄했습니다. 호주 중앙은행(RBA)에 따르면 경제는 가계 소비의 지속적인 성장과 서비스 수출 회복에 힘입어 올해 추가로 3.25% 성장할 것으로 예상됩니다.

주택 구입 능력은 여전히 ​​주요 문제

2022 Demographia International Housing Affordability 보고서 에 따르면 최근 주택 가격 상승률 둔화에도 불구하고 호주, 특히 5개 주요 대도시 지역은 2021년에도 "심각하게 감당할 수 없는" 상태를 유지하고 있습니다 . Demographia 조사는 중간 배수를 사용하여 호주, 캐나다, 중국(홍콩), 아일랜드, 싱가포르, 뉴질랜드, 영국 및 미국의 92개 대도시 시장에서 주택 구입 능력을 평가합니다.

“호주 시장의 배수 중앙값은 8.0으로 2년 전(2019년) 6.9에서 증가했습니다. 이는 중위 가구 소득이 1.1년 증가한 것입니다. 호주의 5개 주요 주택 시장은 모두 2000년대 초반 이후 심각하게 감당할 수 없었습니다.”라고 Demographia 보고서는 말했습니다.

시드니는 2021년 호주에서 가장 저렴하지 않은 주택 시장이었으며 중간 배수는 15.3으로 전년도 11.8에서 급격히 증가하여 전체적으로 두 번째로 최악이었습니다.

“18년 간의 Demographia 보고서에서 홍콩을 제외한 어떤 시장도 이 수준에 도달하지 못했습니다. 팬데믹 이전부터 시드니 중간 가격은 가계 소득 중간값의 4.3년 동안 상승했습니다. 이 2년 증가만으로도 1986년 중간 가격의 시드니 주택을 구입하는 데 필요한 4.5년 소득과 거의 같습니다.”라고 Demographia 보고서는 지적했습니다.

멜버른의 중간 배수는 12.1, 애들레이드는 8.0, 브리즈번은 7.4, 퍼스는 7.1입니다.

특히 시드니에서 국가의 심각한 주택 구입 능력 부족은 부분적으로는 도시 변두리 또는 그 너머에 새로운 주택 건설을 심각하게 제한하거나 심지어 금지하는 도시 통합 정책 때문입니다.

수요 약화

현재 금리 상승으로 인해 수요가 감소하고 있습니다. CoreLogic 에 따르면 2022년 8월까지 3개월 동안 전국 판매 활동은 작년 동기 대비 14.8% 감소했으며, 시드니, 캔버라, 멜버른은 각각 35.4%, 18.9%, 16.5%의 판매 감소를 기록했습니다 .

이는 2021년에 기록된 총 주택 판매 653,000호에서 급격한 전환으로, 이는 10년 평균보다 약 40% 이상 높았고 연간 최고 기록을 세웠습니다.

[붉은색: 기존 주택, 파란색: 신축]


ABS의 수치에 따르면 2022년 첫 7개월 동안 :

외국인 부동산 투자는 여전히 침체

FIRB(Foreign Investment Review Board) 의 수치에 따르면 코로나19 팬데믹과 그에 따른 봉쇄 및 여행 제한으로 인해 FY 2020-21에 승인된 외국인의 주거용 부동산 투자 건수는 전년 대비 37.9% 감소한 4,384건이었습니다 . 마찬가지로 호주에 거주하는 외국인의 주거용 부동산 투자 가치는 같은 기간 AU$104억(US$70억)으로 전년 대비 39.2% 감소했습니다.


 [외국인 부동산 투자신청]

 

그러나 전염병 이전에도 주거용 부동산에 대한 외국인 수요는 감소하고 있습니다. FIRB에 따르면 이는 다음과 같은 요인 때문입니다.




빅토리아는 FY 2020-21에 외국인 주거용 부동산 투자 총액의 약 37%를 유치하여 가장 큰 비중을 차지했으며, 퀸즐랜드(21%)와 뉴사우스웨일즈(17%)가 그 뒤를 이었습니다.

출신국별로는 미국이 호주 전체 외국인 부동산 투자액의 약 24.2%를 차지해 가장 큰 비중을 차지했고, 싱가포르(16.1%), 독일(8.8%), 캐나다(8.6%) 순이었다. , 중국(7.3%) 및 남아프리카 공화국(7.3%).


 [주택 소유자 변경]

 

외국인 및 법인의 주거용 부동산 취득은 FIRB 승인을 받아야 합니다. 외국인은 기존(이전에 점유한) 주택을 구매할 수 없습니다. 그들은 비어 있는 새 주택을 구입할 수 있지만 FIRB가 구매로 인해 호주 원주민이 사용할 수 있는 부동산 부족이 추가되지 않을 것이라고 생각하는 경우에만 가능합니다.

임대수익률 회복, 주거용 임대료 강세

호주의 임대 수익률은 임대 성장이 주택 가격을 능가함에 따라 점진적으로 회복되고 있습니다. CoreLogic 에 따르면 호주 수도의 총 임대수익률은 2월 3% 미만으로 사상 최저치를 기록한 후 2022년 8월 3.3%까지 지속적으로 상승했습니다 .

코어로직은 "수도권 수익률은 여전히 ​​코로나19 이전 10년 전 평균(4.0%)보다 훨씬 낮지만 주택 가격 하락과 임대료 상승 전망을 고려할 때 내년에는 임대 수익률이 평균 수준으로 돌아올 수 있을 것"이라고 말했다.

다윈은 2022년 8월 전국에서 가장 높은 임대수익률을 기록했으며 주택은 5.7%, 아파트는 7%를 기록했습니다.

시드니의 수익률은 주택의 경우 2.6%, 아파트의 경우 3.5%로 다소 낮습니다.

CoreLogic의 수치에 따르면 2022년 8월 전국 임대료는 전년 대비 10.1% 증가했습니다. 같은 기간 동안:




rent.com.au의 2022년 8월 임대 시장 스냅샷 에 따르면 시드니는 전국에서 가장 비싼 임대 시장으로 평균 집세는 주당 AU$700(US$471)입니다 . 그 뒤를 이어 캔버라가 평균 주간 임대료가 AU$675(US$455), 다윈이 평균 주간 임대료가 AU$600(US$404)로 뒤를 이었습니다.

주택 건설 활동 감소

ABS에 따르면 주택 승인은 2022년 첫 7개월 동안 1년 전에 비해 22% 감소한 108,495채로 2021년 22.4% 증가한 것과 대조적입니다.


 [호주 건축 허가]

 

서호주는 올해 첫 7개월 동안 전년 대비 41% 이상 주택 승인에서 가장 큰 감소를 기록했으며 태즈매니아(-30%), 뉴사우스웨일스(-25.6%), 퀸즐랜드(-22.9%), 남호주(-21%). 빅토리아와 노던 테리토리의 주택 승인도 각각 17.2%와 14.8% 감소했습니다.

호주 캐피탈 테리토리(Australian Capital Territory)에서만 같은 기간 동안 주택 승인이 전년 대비 21.4% 증가했습니다.

[주택 건축 허가]


2021년 인구 및 주택 센서스(Census of Population and Housing) 에 따르면 호주의 총 주거용 주택 수는 현재 약 1,085만 가구입니다 . 전체 주택 재고의 약 66%는 소유하고 30.6%는 임대합니다.

저렴한 주택 부족은 여전히 ​​주요 관심사

호주의 저렴한 주택 부족은 주택 가격과 임대료의 지속적인 상승으로 인해 계속 악화되고 있습니다. 팬데믹 이전에 AHURI(Australian Housing and Urban Research Institute)는 150만 가구 이상 또는 7가구 중 1가구가 절실히 주택이 필요한 것으로 추정했습니다. 이 부족은 대유행 기간 동안 극적으로 증가했지만 추정치는 상당히 다양합니다.

[주택 매물]


호주는 다음과 같은 여러 가지 이유로 주거용 주택을 짓고 있습니다.




이 문제를 해결하기 위해 연방 정부는 오랫동안 기한이 지난 국민 주택 계획을 향한 주요 단계인 NHSAC( National Housing Supply and Affordability Council)를 설립할 계획입니다 .

2022년 5월 선거에서 승리하고 하원에서 완전한 다수를 차지할 수 있는 충분한 의석을 확보한 노동당은 또한 AU$100억 호주 주택 미래 기금을 조성 하고 향후 5년 동안 30,000채의 새로운 사회적이고 저렴한 주택을 건설하겠다고 약속했습니다.

지금 모기지 금리가 오르고 있다.

호주중앙은행(RBA)은 경제 성장을 유지하면서 인플레이션 압력을 억제하기 위해 2022년 9월 공식 기준금리를 2.35%로 50bp 인상했습니다.




“이사회는 시간이 지남에 따라 인플레이션을 2~3% 범위로 되돌리기 위해 노력하고 있습니다. RBA는 "경제를 안정되게 유지하면서 이를 추구하고 있다"고 말했다. 그러나 중앙은행은 "이러한 균형을 달성하기 위한 경로는 협소하고 불확실성에 가려져 있으며, 특히 글로벌 발전 때문에"라고 인식하고 있습니다.

이에 따라 주택담보대출 금리도 오르고 있다. 2022년 7월 신규 주택 대출 평균 금리는 3.55%로 1년 전 2.39%에서 상승했습니다. 같은 기간 동안:





미결제 대출의 경우 평균 이자율은 2022년 7월 3.41%로 전년도 2.81%에서 증가했습니다.

모기지 시장 계속 확대

호주 모기지 시장은 저금리 덕분에 1970년대 GDP의 약 15%에서 2021년에는 GDP의 93% 이상으로 성장했습니다.




RBA에 따르면 2022년 7월 실질 수요를 나타내는 자가 거주 주택 대출은 전년 대비 8.3% 증가한 AU$1조 4,100억(US $9,480억)에 달했습니다. 마찬가지로 투자자를 위한 주택 대출은 같은 기간 6.4% 증가한 AU$6,969억(US$4,673억)입니다.

 

점점 더 엄격해지는 대출 규제

주택 대출의 위험 증가에 대응하기 위해 APRA는 2021년 10월에 은행의 대출 서비스 가능성 기대치를 높였습니다. ADI에 보낸 서한에서 APRA는 이제 대출 기관이 대출 상환을 충족할 수 있는 신규 대출자의 능력을 이전 2.5%에서 대출 이자율보다 최소 3% 높아졌습니다.

“ADI의 주거용 모기지 대출로 인한 금융 안정성 위험 증가를 반영한 ​​APRA의 결정은 호주중앙은행, 재무부 및 호주 증권투자위원회로 구성된 금융규제위원회(CFR)의 다른 구성원들의 지지를 받았습니다. 행동 방침을 결정하면서 APRA는 호주 경쟁 및 소비자 위원회와도 협의했습니다.”라고 APRA의 언론 보도 자료를 읽습니다.

이는 이전에 도입된 확장 조치에서 전환된 것입니다. 2019년 7월, 호주건전성감독청 (APRA)은 모기지 서비스 가능성 평가에 대한 7% 이자율 하한선을 폐지하고 공인 예금 수취 기관(ADI)이 서비스 가능성 평가에 사용하기 위한 자체 최소 이자율 하한선을 설정하고 수정된 이자를 활용할 수 있도록 허용했습니다. 대출 이자율보다 최소 2.5%의 이자율 버퍼.

이전에는 2019년 1월 1일부로 ADI의 이자 전용 주택 담보 대출에 대한 30% 상한선도 제거되었습니다. 감독 벤치마크는 급증하는 부동산 가격을 진정시키기 위한 노력의 일환으로 2017년 3월에 시행되었습니다.

2018년 4월에는 2014년 12월에 도입된 투자자 신용 성장에 대한 10% 임시 상한선도 폐지되었습니다.

경제 성장 둔화; 인플레이션 급등

ABS 에 따르면 호주 경제는 연간 기준으로 2022년 2분기에 3.6% 성장했으며, 전년 동기 대비 2022년 1분기 3.3%, 2021년 4분기 4.4%, 2021년 3분기 3.9% 성장했습니다 . 2020년에 2.2%의 소폭 위축된 경제는 2021년에 4.7% 성장으로 강하게 반등했습니다.




그러나 인플레이션 상승과 세계 경제 불확실성 고조로 국제통화기금(IMF)은 최근 호주의 2022년 경제 성장률 전망치를 당초 4.2% 성장에서 3.8%로 하향 조정했습니다.

2022년 7월 87억 3000만 호주 달러(US $ 58억 6000만)로 수출이 감소하는 가운데 호주의 무역 흑자는 지난 달 기록적인 171억 3000만 호주 달러(미화 115억 달러)에서 5개월 최저치인 87억 3000만 호주 달러(미화 58억 6000만 달러)로 급격하게 좁혀졌습니다 . 아BS .

호주 달러(AUD)는 지난 20개월 동안 평가절하되어 미국 달러 대비 약 10%의 가치를 잃어 2021년 1월 AUD 1 = USD 0.7645에서 2022년 8월 AUD 1 = USD 0.6902의 평균 환율에 도달했습니다. 호주 달러는 팬데믹이 시작된 2020년 미국 달러 대비 거의 15% 상승하여 2018년 1월부터 2020년 3월까지 20% 이상 하락한 것을 부분적으로 상쇄했습니다.

최근 호주 달러의 약세는 현재 진행 중인 팬데믹과 우크라이나 위기가 중국의 경제 성장과 철광석과 같은 호주 상품에 대한 수요에 어떤 영향을 미칠지에 대한 우려에 부분적으로 기인합니다. 또한 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 공격적으로 금리를 인상하고 있어 미국 달러가 호주 달러보다 상대적으로 매력적이다.




AUD가 하락할수록 이미 치솟고 있는 인플레이션에 대한 상승 압력이 커집니다.

ABS 에 따르면 2022년 2분기 전국 인플레이션은 전 분기 5.1%에서 6.1%로 상승했으며 2001년 2분기 이후 최고 수준을 기록했습니다 .

그러나 노동 시장은 근본적으로 강세를 유지하고 있습니다. 계절 조정 실업률은 2022년 8월 3.5%로 전년도 4.5%, 2년 전 6.8%보다 낮아졌습니다. 사실상 역대 두 번째로 낮은 수준이었다. 실업자 수는 2022년 8월 487,700명으로 1년 전보다 132,500명 감소했습니다.

노동참가율은 2022년 8월 66.6%로 높은 수준을 유지하고 있으며, 이는 2022년 6월 사상 최고치인 66.8%에 근접한 수치입니다.




출처:

 


2023년 2월 현재 호주 부동산 시장은 여전히 변동이 큰 시기를 겪고 있습니다. 전반적으로 말하면, 호주 부동산 시장은 이전 몇 년간의 높은 상승세가 둔화되는 추세를 보이고 있습니다.

호주 은행들이 최근 몇 차례 이자율을 인상한 것과 같은 요인으로 인해, 부동산 시장에서는 수요가 감소하고 있습니다. 또한, COVID-19 팬데믹 이후 호주 경제의 불확실성과 노동시장의 불안정성 등이 부동산 시장에도 영향을 주고 있습니다.

하지만, 전국적으로 볼 때, 부동산 시장의 상황은 지역에 따라 상이한 모습을 보이고 있습니다. 대도시 지역에서는 매물 가격이 여전히 높게 유지되고 있습니다. 반면에 지방 지역에서는 수요가 부족하여 매물 가격이 하락하는 경우가 있습니다.

또한, 최근 호주 연방정부가 발표한 새로운 부동산 정책도 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 예를 들어, 신규 주택 구매자에게 적용되는 최대 대출 비율이 낮아진 것과 같은 조치로 인해, 매물 가격이 하락하거나 매물 수요가 줄어드는 영향을 받을 수 있습니다.

그러나, 장기적으로 볼 때 호주 부동산 시장은 안정적이며, 장기적인 투자 관점에서 매력적일 수 있습니다. 물론, 지역에 따라 상황이 다르기 때문에, 부동산 시장에서 투자를 고려하실 때는 지역의 상황과 조건을 신중히 고려해보시는 것이 좋습니다.