Stefano Stanghellini
Università IUAV di Venezia
Sunto
La centralità assunta dall’obiettivo della rigenerazione urbana nella pianificazione e gestione urbanistica richiede un adeguamento degli strumenti nelle disponibilità delle Amministrazioni comunali. Il punto di partenza di tale adeguamento è rappresentato dall’approccio con cui si intende affrontare la questione della formazione e della appropriazione della rendita fondiaria urbana.
In Italia, salvo alcune eccezioni (es. Milano e il suo hinterland), la prolungata crisi economica ed immobiliare ha molto depresso i valori immobiliari e conseguentemente il ruolo incentivante che l’appropriazione della rendita da parte dei proprietari e dei promotori immobiliari aveva giocato fino al 2008.
I processi di rigenerazione, a causa dell’attuale basso livello della rendita e dell’assenza di prospettive incrementali, risultano frenati; d’altra parte tale condizione ha concorso alla nascita e alla diffusione di numerose esperienze di rigenerazione urbana basate sull’uso collettivo di particolari beni immobili pubblici e privati (c.d. usi temporanei).
La debolezza della leva della rendita sta frenando l’avvio delle iniziative di riqualificazione di parti degradate delle città, ossia dei progetti che necessitano di cospicui investimenti per coprire i costi delle bonifiche, delle riurbanizzazioni e delle nuove dotazioni urbane. Pertanto si ritiene indispensabile creare le condizioni per cui l’impiego coordinato dell’insieme degli strumenti attivabili (urbanistici, normativi, finanziari, fiscali, ecc.) consenta alle iniziative private di remunerare adeguatamente tutti i fattori produttivi, fra cui anche i beni immobili oggetto di intervento e la capacità imprenditoriale.
In questo quadro, assume una cruciale importanza la leva fiscale, indispensabile per incentivare i comportamenti imprenditoriali virtuosi e penalizzare invece i comportamenti della proprietà immobiliare passivi o opportunistici. Grazie ad essa potrebbero riprendere vigore e rendersi più utili anche i dispositivi perequativi, compensativi e premiali, essenziali per regolare ed orientare i processi di formazione e appropriazione della rendita.