Michele Argiolas*, Sabrina Lai**, Corrado Zoppi**

* libero professionista, Cagliari

**Dipartimento di Ingegneria Civile, Ambientale e Architettura, Università di Cagliari

Sunto

L’obiettivo del contributo è di analizzare la relazione tra i valori delle unità residenziali ed un insieme di fattori connessi al contesto urbano, alle caratteristiche strutturali del mercato immobiliare e delle case, e degli edifici in cui si trovano, con riferimento all’area urbana di Cagliari. A questo scopo, si individua un campione di unità residenziali localizzate nel tessuto urbano di Cagliari e, per ognuna di esse, si prende in considerazione il valore identificato come stima diretta, come valore catastale, come valore di locazione, e come valore segnalato dall'Osservatorio nazionale del mercato immobiliare (OMI). Successivamente, si definisce ed analizza la relazione tra il valore delle unità residenziali e alcuni fattori che si considerano come determinanti di questo valore anche con riferimento a numerosi studi relativi al mercato immobiliare.

L’approccio adottato implica la disponibilità dei dati relativi al valore delle case ed alle loro caratteristiche. Questi valori vengo geocodificati ed analizzati dal punto di vista spaziale, per trattare, nelle stime poi sviluppate, la questione dell’autocorrelazione spaziale. Le stime, che individuano le relazioni tra valore e caratteristiche della unità residenziali, sono basate sull'approccio edonico.

La metodologia proposta può essere agevolmente replicata ed esportata ad altri contesti urbani italiani ed europei ed i risultati sono facilmente comparabili. Gli esiti hanno implicazioni importanti per le politiche urbane, in Italia ed in Europa, per il governo del mercato immobiliare e per il iglioramento della qualità della vita urbana.

Parole chiave: mercato delle unità residenziali, valore delle unità residenziali, modelli edonici, pianificazione urbana.