Giampiero Lombardini, Paolo Rosasco

Dipartimento di Architettura e Design – Università degli Studi di Genova

Sunto

Dopo la stagione dei grandi progetti e della grande manutenzione urbana, terminata con l’evento di Genova Capitale Europea della Cultura dell’ormai lontano 2004, il progetto di riqualificazione urbana del waterfront urbano genovese nel settore di Levante (ossia l’area che congiunge fisicamente l’area dell’Expo con il complesso della Fiera del mare) è il più consistente progetto che interessa l’assetto urbanistico genovese degli ultimi anni. Le complesse vicissitudini legate ad percorso progettuale altamente complesso (sull’area in questione affacciano funzioni assai differenziate che vanno dall’industria navale all’approdo diportistico, fino appunto ai padiglioni fieristici), configurano uno scenario nel quale si affacciano interessi differenziati e dove l’equilibrio tra costi e benefici è centrale per la riuscita dell’operazione. L’importo delle finanze pubbliche nell’operazione e la complessità delle scelte spaziali che devono essere compiute impongono un’attenta valutazione delle ricadute in termini di valorizzazione patrimoniale non solo delle aree coinvolte nel progetto, ma anche di tutto il settore urbano genovese di Levante interessato dall’operazione, seppur in modo non diretto. Gli impatti urbani sul sistema infrastrutturale, sulla dotazione di nuovi spazi pubblici, sulla localizzazione di nuove funzioni “di pregio”, oltre che l’effetto di riqualificazione complessiva a scala urbana andranno ad interessare un’ampia area nella quale i benefici patrimoniali derivanti dell’operazione post progetto saranno indubbiamente rilevanti. La “cattura” di una quota degli incrementi di valore degli immobili che verranno ingenerati dall’operazione rappresenta uno snodo critico nella predisposizione e gestione del progetto, dal momento che questa potrebbe andare a coprire quote importanti dei costi sostenuti dal pubblico. Il contributo che si intende presentare è costituito da un modello di simulazione delle variazioni quali-quantitative dei valori immobiliari ante e post progetto, utile da mettere in confronto con le dimensioni economiche operative del progetto nella prospettiva di costruire un sistema di valutazione costi-benefici che tenga conto anche degli aspetti di incremento di valore patrimoniale non solo delle aree oggetto diretto degli interventi ma anche del più complessivo “effetto urbano” dell’operazione di rigenerazione urbana.

Parole chiave: valutazione patrimoniale, rigenerazione urbana, pianificazione urbanistica, progetto urbano