Michele Pezzagno, Anna Richiedei, Maurizio Tira
Università di Brescia
Sunto
La tematica della dismissione di porzioni del tessuto urbano è un argomento di rilevante significato nel dibattito che caratterizza il governo della città nell’ottica della riduzione del consumo di nuovo suolo, della sostenibilità ambitale e della tutela del paesaggio. Questa problematica, se in prima battuta potrebbe sembrare tipica delle grandi città, si va sempre più definendo come di più ampio carattere territoriale anche nei comuni di piccole dimensioni. Inoltre gli sviluppi economici, sociali ed ambientali delle situazioni di degrado e abbandono in ambito urbano si riscontrano anche in situazioni dove il territorio è un elemento di pregio, come nel caso studio proposto della Franciacorta. Qui la risorsa suolo, oltre ad essere caratteristica preponderante a livello paesaggistico, è fonte di guadagno e motore trainante per l’economia locale.
La riflessione che si vuole proporre parte da un’analisi d’area del patrimonio dismesso per esplorare delle soluzioni operative che consentano agli interventi di recupero di essere vincenti sul mercato.
I comuni di piccole dimensioni oggetto di studio hanno visto una caratterizzazione degli ambiti dismessi presenti sotto il profilo localizzativo, dimensionale, funzionale, normativo, di accessibilità e di contesto, finalizzata ad una proposta delle funzioni preferenziali da insediare per il recupero siti stessi. Tale analisi è funzionale alla stima dei costi di riqualificazione complessivi sotto il profilo degli oneri comunali, dei costi di produzione e del valore dei terreni.
La stima del valore immobiliare dell’area riqualificata infatti consente all’imprenditore privato di valutare teoricamente il margine di profitto. I risultati dello studio mostrano come i potenziali progetti di riqualificazione delle dismissioni non tengano conto di questo aspetto ed evidenziano chiaramente come molti recuperi non riescano a partire autonomamente.
Le soluzioni possibili ricadono in primis nella verifica da parte del comune della fattibilità dell’operazione in base ai possibili scenari di destinazione d’uso compatibili.
Un altro strumento d’azione è relativo alla fiscalità locale. In alcuni casi, in cui il gap tra costo di recupero e valore finale dell’immobile è basso, la riduzione del contributo di costruzione rimetterebbe l’intervento sul mercato. Viceversa gli incrementi volumetrici, proponibili nei piani urbanistici comunali, nella valutazione degli scenari possibili non hanno garantito buoni risultati.
Ulteriori soluzioni potrebbero essere implementate grazie ad un sistema di governance:
Parole chiave: riqualificazione, aree dismesse, contributo di costruzione, rendita, destinazione d’uso compatibile