09 del 2008: sono comproprietario per eredità di un immobile nella quota di 1/6...

l'immobile è cosi diviso

A) 1/6 - me medesimo

B) 1/6

C) 4/6

sono a conoscenza del fatto che se uno dei comproprietari volesse vendere ad un terzo la sua quota deve accordare il diritto di prelazione ai comproprietari.

Nel caso in cui io volessi acquistare la quota di C)

- è indispensabile comunicare a B) la vendita?

- nel caso C) proceda alla vendita mediante regolare atto di vendita a me, il soggetto B) può appellarsi a tale vendita?

Nell'attesa di sua cortese risposta, la ringrazio e le porgo distinti saluti.

Egregio Sig. ****, la risposta alle Sue domande è affermativa.

Infatti il diritto di prelazione, di cui Lei mi dice di essere a conoscenza, è quello previsto dall'art. 732 c.c., che spetta esclusivamente ai comproprietari che siano anche coeredi. Per meglio spiegarmi, non spetta a chiunque sia comproprietario, come ad esempio i coniugi o i soci di società di persone estinta, ma solo ai comproprietari della c.d. comunione ereditaria, cioè di quella comproprietà che si sia formata a causa dell'eredità da una medesima persona.

Tale articolo prevede che il coerede che intende vendere la propria quota a un estraneo deve "notificarlo" (con forma libera, ma al fine della prova è sempre meglio una raccomandata a.r.) agli altri coeredi. Solo dopo che siano trascorsi due mesi dal ricevimento della notifica, e il destinatario non abbia deciso di aderire, sarà possibile la vendita ad un estraneo, ovviamente alle medesime condizioni.

La lettera dovrà pertanto contenere necessariamente i dati identificativi dell'immobile, i dati del mittente, e la comunicazione che intende vendere la propria quota a quel determinato prezzo. Tale lettera costituisce una proposta di vendita, e conseguentemente il destinatario potrà accettare, acquistando al prezzo indicato.

Non sono ammessi comportamenti elusivi (ad esempio indicare un prezzo più alto, al fine di dissuaderlo, e poi vendere ad un prezzo più basso), perché si va incontro a probabili cause di riscatto (probabilmente perse).

L'unica peculiarità del Suo caso è data dal fatto che anche Lei è coerede: trova quindi applicazione il comma 2 dell'art. 732 c.c., il quale dispone che: "se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali".

In sostanza, tornando al Suo esempio, C deve notificare la propria proposta ad entrambi, A e B; poi, se aderirete entrambi, Lei e B diventate comproprietari al 50% ciascuno. Se invece - trascorso il termine di due mesi - avrà aderito uno solo dei due, quello che avrà aderito diventerà proprietario di 5/6, e l'altro lo rimarrà per 1/6.

Nella speranza di essere stato sufficientemente chiaro ed esaustivo, Le porgo distinti saluti.

Avv. Massimiliano Bertazzo