27 del 2008: Sono conduttore di un appartamento... A causa di abbondanti piogge... è penetrata dell'acqua piovana ... macchie di umidità appartamento sottostante...

Sono conduttore (non proprietario) di un appartamento sito al sesto piano di un condominio. A causa di abbondanti piogge di alcuni giorni orsono, dal balcone dell'abitazione che ho in locazione (balcone in uso esclusivo e non condominiale) è penetrata dell'acqua piovana che ha provovato alcune macchie di umidità al proprietario dell'appartamento sottostante.

Il proprietario sottostante, il cui soffitto è stato danneggiato dall'acqua piovana chiede il risarcimento del danno.

Chi è tenuto al pagamento il conduttore del piano sovrastante (cioè io) oppure il proprietario dell'appartamento (locatore)?

L'ammontare del danno da risarcire è solo quello della tinteggiatura delle due piccole macchie di umidità generatesi oppure, come pretende il danneggiato, deve provvedersi al pagamento della tinteggiatura dell'intera stanza ben più estesa rispetto alle due piccole macchie?

Infine, se l'infiltrazione di acqua dal balcone al piano sottostante è dipesa da una ostruzione (ancora tutta da accertare) del canale di scolo del balcone stesso, tappato dalla presenza di foglie secche (non rimosse dal conduttore dell'appartamento) che avrebbe quindi impedito il deflusso delle acque piovane, generando una condensa di pochi centimetri di acqua poi defluita nel piano sottostante, la responsabilità per il danno cagionato al proprietario del piano inferiore è del conduttore che non avrebbe pulito opportunamente il balcone oppure è del proprietario dell'appartamento (locatore) per la possibile vetustà delle guaine e/o dell'impermeabilizzante che dovrebbero impedire il deflusso delle acque dal balcone sovrastante all'immobile sottostante?

La ringrazio per l'attenzione. Spero di avere una Sua risposta.

Autorizzo la pubblicazione del quesito.

Grazie.

Egregio Sig. *****,

devo innanzitutto scusarmi con Lei per il ritardo con cui Le rispondo.

In secondo luogo devo precisare che io non fornisco pareri legali gratuitamente. Infatti, come può leggere nel prologo della pagina web contenente i quesiti giuridici con le relative risposte "Le risposte non rivestiranno il carattere e l'attendibilità di un normale parere legale, il quale richiede un approfondimento maggiore, normalmente accertando le specificità del caso concreto mediante colloquio diretto con l'assistito, in modo da potere, mediante il dialogo, apprendere da lui nozioni che in una richiesta scritta potrebbe omettere non rendendosi conto della loro importanza."

Precisato quanto sopra, credo sia opportuno riassumere il suo quesito in tre domande:

1) chi è tenuto al risarcimento: il proprietario o l'inquilino;

2) quale sia il danno da risarcire;

3) se la causa sono le foglie o l'impermeabilizzazione, cambia il soggetto tenuto al risarcimento?

Partendo dal punto n. 2 La soluzione è già da me stata abbondantemente indicata nella risposta n. 18.

Una risposta precisa alla prima domanda, invece, purtroppo non vi è.

Il problema è che bisogna accertare, dal punto di vista tecnico, quale sia l'esatta causa del danno: se è stata una pioggia anomala, di violenza ed intensità tale da determinare da sola l'infiltrazione, nonostante la corretta manutenzione di tutti gli scoli e nonostante la perfetta efficienza dell'impermeabilizzazione, nessuno è tenuto a risarcire alcunchè (è il classico caso di "forza maggiore", cioè quella forza della natura irresistibile, da sola sufficiente a causare il danno, e non si può certo addossare la colpa a Lei o al proprietario).

Se invece si tratta di ordinaria manutenzione, di cui deve curarsi l'inquilino, evidentemente sarà responsabile l'inquilino (il miglior esempio è quello che ha fatto Lei, del canale di scolo del balcone otturato dalle foglie secche), poichè tali piccoli interventi rientrano nella sfera di controllo dell'inquilino (come la perdita dalla lavatrice, dal lavandino otturato ecc.), il quale deve curarsi che le cose nella sua disponibilità non siano idonee ad arrecare danno ad altri.

Se invece si tratta di un problema di impermeabilizzazione, questo non è certo imputabile all'inquilino, ma al proprietario: l'inquilino - anche volesse - non potrebbe intervenire con un'opera di rifacimento dell'impermeabilizzazione, se non con il consenso del proprietario.

Unica eccezione in cui potrebbe essere ritenuta una responsabilità dell'inquilino, anche se l'intervento di manutenzione richiesto sia a carico del proprietario, è quella in cui si accorga che occorre quell'intervento di manutenzione, ma ometta di segnalarne la necessità e l'urgenza al proprietario.

In sintesi tenga presente che la fonte di questa forma di responsabilità è l'art. 2051 codice civile, il quale pone a carico del "custode" una presunzione di responsabilità: la giurisprudenza tende ad individuare il custode in "colui che ha la disponibilità materiale e giuridica della cosa", cioè colui che ha la possibilità (ed il dovere) di intervenire e non lo fa. Quindi l'inquilino ha la possibilità ed il dovere di rimuovere le foglie secche, il proprietario no (e viceversa per l'impermeabilizzazione).

Distinti saluti.

Avv. Massimiliano Bertazzo