75 del 2008: nel nostro condominio familiare .. abbiamo .. sottoscritto una ... scrittura privata: .. " Prelazione"

Egregio Avv.to,

nel nostro condominio familiare (4 fratelli), abbiamo previsto e sottoscritto una sorta di regolamento condominiale, in cui tra l'altro si prevedeva espressamente, con scrittura privata :

"Prelazione" le parti tutte, reciprocamente, si obbligano a concedersi, in ipotesi di vendita e/o locazione ( totale o parziale) degli immobili di rispettiva proprietà, il diritto di prelazione. I condomini eventualmente aventi interesse, dovranno esercitare la detta prelazione entro e non oltre 60 giorni dalla richiesta di esercizio. La prelazione, naturalmente, potrà essere esercitata solo a parità di prezzo".

la mia prima domanda è che significa solo a parità di prezzo;

la seconda attiene l'esercizio del diritto, ovvero due fratelli hanno un immobile commerciale in comune ed indiviso. Ora uno di questi ha deciso di vendere la sua quota (ideale) all'altro, o forse di fittare: può farlo liberamente? i restanti due fratelli non hanno diritto all'esercizio della prelazione??

chi decide di vendere o locare la propria quota di bene (in questo caso indiviso) ha comunque l'bbligo di partecipare a tutti i fratelli l'intenzione, il prezzo ecc??

Ed ancora, se decido di fittare il mio appartamento o quota di esso e non comunico a nessuno a cosa vado incontro? o se comunico l'intenzione di fittare ad uno solo dei fratelli?

grazie, ****

Egregio Signore,

per rendere più chiara tutta la risposta, rispondo innanzitutto alla Sua prima domanda: a parità di prezzo significa inequivocabilmente che quando Lei offre il contratto (vendita o locazione che sia) ai titolari del diritto di prelazione non può indicare un prezzo più alto rispetto a quello cui poi - dopo il loro rifiuto - va a collocare a terzi estranei il contratto (in pratica non può avvertirli che vende a 100 e poi - dopo la loro mancata adesione - vendere a 90, perchè "a parità di prezzo" - cioè a 90 - devono poter acquistare i titolari del diritto di prelazione).

Più complesso è il problema posto con la seconda domanda: ipotizzo che la vostra non sia una comunione ereditaria (poichè Lei non lo dice).

Devo innanzitutto osservare che mi sembra evidente che lo scopo della clausola da Lei citata è quello di evitare che entrino a fare parte del condominio soggetti estranei: cioè, a parità di prezzo, ha lo scopo di favorire il conservamento della proprietà (e dell'utilizzo) in famiglia.

Ovviamente tale clausola non prende in considerazione l'ipotesi - poi puntualmente verificatasi - della comproprietà di un'unità immobiliare.

Ragionando secondo lo scopo della clausola - si dovrebbe desumere che il comproprietario possa tranquillamente locare o vendere la propria quota all'altro comproprietario o ad un altro condomino, poichè tale comportamento non introdurrebbe nel condominio alcun soggetto estraneo.

Ragionando secondo il dato letterale, la clausola parla delle sole ipotesi di "vendita e/o locazione", e quindi non include lo "scioglimento della comunione" sull'unità immobiliare, nè, ad esempio, il comodato, o l'utilizzo dell'unità immobiliare da parte di uno solo dei due comproprietari (che non impedisca all'altro di farne parimenti uso, ma basta che siano d'accordo...): quindi anche ragionando secondo il dato letterale, è possibile evitare la vendita ma pervenire alla proprietà esclusiva di uno dei due comproprietari, ed anche evitare la locazione, ma pervenire di fatto all'utilizzo esclusivo di uno dei due comproprietari.

Ma anche volendo tenere il comportamento più prudente, cioè concedendo la prelazione a tutti, consideri che tale diritto di prelazione spetta anche al comproprietario dell'unità immobiliare, e quindi si tratta di un falso problema: il venditore/locatore potrà benissimo formulare formale offerta in prelazione (che, trattandosi di prelazione convenzionale, ha natura di proposta contrattuale, come chiarito dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 2045 del 1988 e 1407 del 1981) contemporaneamente a tutti e tre i fratelli, e si aggiudicherà il contratto (di vendita o di locazione) quello che per primo porta a conoscenza del venditore/locatore la propria accettazione.

In sostanza la soluzione più prudente è che, se è Lei che deve vendere o locare, invii, a mezzo raccomandata a.r. a tutti e tre i Suoi fratelli, l'offerta della Sua quota in vendita (o in locazione, come preferisce) indicando il prezzo a cui intende venderla (o locarla), chiedendo loro di esercitare il loro diritto di prelazione, se vogliono, e avvertendoli che hanno 60 giorni per farlo, e che dopo i 60 giorni dal ricevimento della raccomandata Lei sarà libero di vendere a chi vuole (al prezzo a loro comunicato o ad uno più elevato). Ovviamente troverà il sistema di fare in modo che il fratello da Lei preferito (il comproprietario), Le faccia pervenire per primo l'accettazione scritta.

Quanto alla terza domanda (cioè se omette la comunicazione a uno o più degli aventi diritto alla prelazione), trattandosi di prelazione "convenzionale", cioè contrattuale, Lei commetterebbe un inadempimento contrattuale e quindi ognuno - tra i Suoi fratelli - che non riceva la comunicazione, ha diritto al risarcimento del danno. Non hanno invece diritto alla revoca dell'atto.

Distinti saluti.

Avv. Massimiliano Bertazzo