非自然死亡事件（兇宅）對不動產價格減損之估價【鼎諭不動產估價師事務所賴永城】

不動產所謂「凶宅」，係指於房地一體不動產曾發生有人因枉死、他殺、含冤或怨而自殺……等「有非自然死亡」事件。不動產發生「凶宅」事實，對房地一體整體物理條件提供各類經濟效用無改變，但怯產生通常足令人們鬼影幢幢..等心生冥害的恐懼，有所約定成俗「主觀忌諱規避」，對房地一體市場價值或價格的減損，即產生物之瑕疵。

物之瑕疵係指存在於物的缺點。依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。「價值」係財貨或勞務滿足人們主觀效用，或財貨或勞務能提供人們經濟效用能力多寡以貨幣表徵。不動產為兇宅產生物瑕疵，與經濟社會消費偏好、民間信仰所忌諱，降低不動產市場有效需求意願及購買價格，反應在處分，使用、收益價值減損。

不動產估價成本法「折舊」，即房地一體不動產興建完成後因物理、功能、經濟因素對整體不動產市場價格發生減損現象。「物理因素」為房地不動產因經常使用、人為使用保養維護、時間經過自然耗損、外力破壞等原因所造成不動產價格減價。

「功能因素」為房地因使用材料、設備陳腐老舊、或房地一體欠缺或過度充足某重要設備、房地一體不動產規劃設計錯誤或產品市場定位錯誤、房地一體自身瑕疵等因素，致不符合現代生活所需或市場消費偏好所造成減價。「經濟因素」為不動產所處區位整體外部環境衰敗老化，或所處區域市場不動產供給 大於需求等因素，造成勘估標的市場競爭優勢退化所造成減價。不動產「凶宅」為房地一體自身瑕疵約定成俗「主觀忌諱規避」為房地一體功能性退化折舊對不動產房地市場價格發生減損。

不動產「凶宅」不動產房地市場價格發生減損量化估價技術，實務採「文獻或實例分析法」、「專家深度訪問法」。「文獻或實例分析法」係由學術文獻對於兇宅對房地價格減損研究統計分析，或由各地地方法院兇宅對房地價格減損判決案例為估價決策依據。「文獻或實例分析法」提供不動產估價所需的佐證資料，值的探討是文獻分析為議題普遍性綜合結果，又涉樣本與估價個案相關性；法院對兇宅引起不動產減價確定判決，可能因判決最重佐證不動產估價決論問題，及每一確定判決因法官個人因素不的確定結果不同。「專家深度訪問法」係藉由直接訪問對兇宅「主觀忌諱規避」有經驗者，藉由訪問程序掌握兇宅對人們主觀效用衝擊，及影響兇宅減價最重要因素..等。專家深度訪談，執行者必須有專業的統計訓練，被訪問人的對於兇宅專業知識認知、意見表達方式、融入情境感受描述、質化感受轉化量化能力等不確定。況不動產個別性強烈，兇宅對不動產減價程度，為特定不動產因兇宅影響市場價格，諸力因素交相依存作用均衡結果，如相同房地一體不動產而言，上吊自殺的死亡對於不動產減價程度會大於吃禁藥過量不小心死亡，為何？上吊自殺死意堅決，怨氣彌重；吃禁藥過量不小心死亡，無自殺怨氣。

因此兇宅對不動產減價之估價需有一科學、論證、邏輯的估價方法-敏感模型分析估價。

以下為承辦彰化地院囑託兇宅（上吊）對不動產價格減損之估價採敏感模型分析估價結果驗證。在不動產市場兇宅交易案例，因影響兇宅對不動產減價屬性特徵相互作用，每一兇宅交易案例有未發生兇宅時市場價格，發生兇宅後市場價格獨特的折減程度。不動產估價程序需對估價對象不動產與搜集市場兇宅N個案例中，以敏感模型分析估價指出對象不動產在搜集市場兇宅N個案例中優劣序位相對置及折減程度以為不動產估價結論。兇宅對不動產敏感減價程度，依序為有無死在屋內、怎麼死（上吊、喝農藥、拿刀自殺、燒炭、吃禁藥過量）、房地總價、房地類型、房地屋齡、其他.等變數。

（1）有無死在屋內：

法院見解認為因非自然身故陳屍地點不是在房地一體房屋內不構成兇宅的要件。

如區分所建物跳樓非自然死亡發生在住宅公共區域，如社區中庭不構成凶宅瑕疵。

（2）怎麼死：

怎麼死，由非自然死亡者，死亡堅決意願、死亡痛苦程度及亡靈怨恨程度，依一般 社會多數認知加以區分等級，不動產敏感減價程度依次上吊＞喝農藥＞拿刀自殺＞ 燒炭＞吃禁藥過量。

（3）房地總價：

消費效用理論，消費者擁有等同支出預算額，於經濟市場有N個財貨選擇時，理性消 費行為以滿足效用最大財貨為選擇。房地總價涉社會有效需求者經濟選擇權價值，經濟能力佳者，市場消費選擇權相對大，其決策以滿足使用經濟效用外，尚加計炫耀性滿足。經濟能力差者，市場消費選擇權相對受到囿制，先求有效用再求適用。 所以才有「窮到鬼都會怕，還會怕鬼」的無可奈何。 不動產敏感減價程度總價愈高減損程度愈大；總價愈高減損程度愈大。

（4）房地類型：

房地類型係指區分所有建物或透天厝，涉房地一體改正兇宅因素對不動產價格減損事實，尋求不動產另一較高報酬利用可能性（重建）。

區分所有建物重建為區分所有權人集體決策的行為，且兇宅僅發生單一住宅單元，要求區分所有人配合重建行為窒礙不可行。透天厝重建個人決策的行為，衡量得失、利益成本因素為透天厝重建可行性主要因素。不動產敏感減價程度區分所有建物＞透天厝。

（5）房地屋齡：

凶宅泛指房地一體而非土地。凶宅建築物若得以拆除為空地，經陽光曝曬或低度利用累積人氣，一段時間後再行重建，則重建後之建築物不被視為凶宅。不動產敏感減價程度房地屋齡愈小＞房地屋齡愈大。

（6）其他等變數。

如兇宅發生之時至該兇宅在不動產市場實現交易等待時間，時間愈長去化能力愈大。