不動產估價師於經濟市場角色 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

不動產估價師法於民國89年10月4日總統令制定公布全文46條以來，迄今轉載近11餘年，期間雖不動產估價師戮力於專業技能貢獻、善盡專業人士社會責任，提升不動產鑑價產業能見度，惟其成效不得立竿見影，私經濟市場關於不動產經濟活動顯少見知不動產估價師身影；公經濟市場於行政權優勢、預算門支出限制等行政因素，不動產估價師只能聽其命而行事，所稱「專業人士」淪落為行政部門提供廉價勞務之提供者！不禁無語問蒼天，所謂專技高考錄取率3/1000之不動產估價師僅為穿著光鮮亮麗外表，奪取世人眩慕之眼，美其名而虛其表，誰知不動產估價師滿腹心酸與無奈，私經濟視而不見，惶惶然曰：「估價有麼困難嗎，還不是市場行情問問而矣！」，果是不動產估價作業僅此市場行情問問嗎？公經濟不肯定，曰：「過往即為如此作業，需依規定行事！」，是！這是行政機關下承上制度延習，私經濟不解估價師養成，忽略市場經濟因素變動對行政制度、社會經濟的衝擊，適時矯正政府內部結構失靈契機。

制度經濟學強調「適當制度改變對整體經濟活動的重要性」。不動產估價師對於不動產市場失靈之情景下，以公正第三人運用其不動產專業、技能、良知，以為不動產價值推演，此推演決定最終價格直接影響權義關係人財產權，如土地徵收地價、改良物補償、地方法院以不動產為私權爭訟確定判決、地方法院民事強制執行以強制法定程序剝奪債務人財產權；及涉人民財產權保護之土地政策執行，如土地徵收地價補償合理性減低土地徵收執行土地所有人稟賦效果而生無謂社會損失、都市更新（權利變換），更新前各權利變換關係人財產權價值合理性，更新後各權利變換關係人財產權價值合理性，俾使權利變換關係人財產權於權利變換過程的轉換公正合理，以利都市更新事業計劃之進行…等等。於此，不動產估價師存在於整體經濟市場角色，自非應僅為「市場行情問問」或「提供廉價不動產勞務」而矣，而是以專業不動產人士，任之協助公部門有關不動產行政事務推動，兼具落實憲法人民財產權應以法律保障意旨；及協助私部門透過協商之徑無以達成減低交易成本、提供不動產專業服務、不動產相關問題協助釋疑，促私經濟不動產經濟活動更為透明、效率、降低市場失靈因素對於意願交易雙方因資訊不對稱而生欺滿、詐術等偏失行為。

不動產地理位置不可移動性，價格反應不動產所處區位不動產市場社經人文、特性；不動產異質性、用途多樣化，依其物理狀態使用性質劃分不同次市場，相異不動產次市場各有其市場供需機制運作；不動產個別性強烈，市場交易多為各為有意願交易雙方自行協議，致資訊不完全；不動產昂貴性持有或取得相對風險高；不動產為不完全所有權，需受國家規劃管制、監督管理…，影響不動產價格因素計有一般因素、區域因素、個別因素；不動產價格依其估價條件、價格性質計有正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格，….等等。

影響不動產規劃管制面向計國土綜合開發計劃、區域計劃、都市計劃…等，所涉管制法令計民法、土地法 等地籍、地價、地用…等法規，尚需隨時注意法規變動、中央主管機關對其權責法令之釋疑、大法官關於不動產法令適用見解之詮釋，司法機關對於個案關於不動產事件確定判決所持理由、引用條文之法理等，上開雖是教書時的內容，怯是不動產估價師日進所學及不動產估價作業過程充分應用之所在。

「登高必自卑，行遠必自邇」不動產估價師的養成非一朝一夕，而是需長時間學識專研與實務操作一點一滴累積，而後投身於經濟市場獻一己專業微薄之力，減低不動產市場失靈因素而生諸多社會不公不義之情事再發生，促不動產經濟活動更效率；且不動產估價作業程序係具科學、組織、邏輯相當嚴謹過程，法令、市場、物理、權屬等因素交互影響而形成最終價格決定，提供當事人依經濟目的之使用。

所以「不動產估價僅是行情問問」或「不動產估價僅為廉價勞務提供者」真的值得發人省思！