不動產『價格』演化 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

都市發展過程是一相當複雜因素參內其中而演化，政治經濟，行政策略，公共支出，土地政策、規畫管制，金融財政等個因子交互作用，影響都市發展區位、地方經濟，區域人文，社會文化等。是以都市如壹有機生命體，其演化成長過程如同「人一生」會經歷少年其、青年期、狀年期、老年期，都市於時間序列不同階段成長期、成熟期、衰敗期等，形成不同區域特性之外部條件及里鄰環境，造成不同人口移入移出因素，及都市經營決策，里鄰環境社經、文化，不動產市場特徵等差異。

不動產商品『價、量』關係深受都市發展過程的影響，不同都市發展階段相對有其適應環境不動產商品，亦其不動產個別性強烈，依其物理特徵差異受其不動產所處區位外部環境、產品類別、產品效用、建物歷經年數得劃分不同次市場。相同群組不動產商品其同質性高，產品替代程度相度亦高，與其他次市場不動產商品價格替代關係相對較低，相同群組不動產市場有效需求者選擇權價值決定於該次級不動產市場供需強弱，其與相益次市場不動產價格彈性則需視該不動產商品與其他不動產商品於價格、效用間互補或替代強弱為定。亦因不動產商品物理條件個別性強烈之因，每一相同群組不動產有其相對同質外部特徵與內部特徵，誘發不同次市場有效需求者於消費不動產之際，當消費意願形成時選擇不同參酌市場資訊及公部門據以核發相關圖資為佐證，以選擇不動產商品消費行為決策依據及最終決定選定不動產商品之準則。

一般標準化工業商品，其商品、生產要素得自由移動形成一自由流通總體市場；其商品製成標準化，生產者對其市場供給與需求強弱依據總體市場各項資料為決策依據。

不動產商品因其位置固定，形成區域性市場外部特徵；因其物理條件差異，每宗不動產商品有其唯一內部特徵；因其商品特性得為投資財、消費財，形成不同權利人持有動機迴然；因其耐久性特性，不動產市場得劃分為預售屋市場、新成屋市場、中古屋市場及待重建、整建、維護衰敗地區之都市更新不動產市場等。

諸如前言所述不動產商品動態發展過程及物理內部特徵、區位外部性特性迴然不同，故不動產估價技術規則第2條第7款所定義之『價格日期者，指表示不動產價格之基準日期。』為其意旨所在。即對於勘估標的由不動產估價師，應用適宜不動產估價技術及不動產估價邏輯組織、經驗判斷、法理文獻等交相作用，而推演在社會一連串的價格秩序中，指出依估價條件、估價目的最適的『不動產價格』。

所以，如欲以『現在價格』闡明『過去價格』原由及預測『未來價格』走勢，似些以管窺天之憾！