共有土地權利分割各共有人分割前後財產權變動不動產估價 【鼎諭不動產估價師事務所-賴永城】

一、前言

民法第817條第1項規定，「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人」。 所謂應有部分，係抽象存在共有土地上，並非存在土地特定地理位置；又應有部分係指對土地所有權抽象成數，非指該土地指具體某一部分面積。共有土地由民法第817條規定以下，區分為分別共有及公同共有。土地權屬為分別共有及公同共有，其處分、設定負擔、土地利用、土地分割等分別有其適用法令規定。然二者在土地在處分、利用管理等面向，應以全體共有人合意或多數決之，所以當共有土地有權利或物理變動時，都是共有人集體行動決策的最後結果。

共有土地集體行動決策過程，各共有人間因社會背景經驗、經濟來源、持有土地動機、對土地影響程度、擁有不動產專業技能懸殊、對土地價值主觀效用等差異有不同土地供給行為，協商交易過程採取策略性行為，關健性少數拿翹行為以謀私利最大報酬，致使延遲協商結果或協商破裂，徒增共有土地利用管理或處分相當高交易成本；集體行動多數決的決策，有特殊經濟目的性共有人，協商交易過程會採取積極性競租策略，利益交換、共享方式攏絡對集體行動意志相近或對集體行動結果較不關心其他共有人，以取得多數決的決策權，在全體共有間各共有人權益不對等進行共有土地法律處分、利用管理，犧牲不同意見其他共有人權益；更甚者，協商交易集體行動過程有「搭便車」現象，某些共有人協商決策過程不費絲毫力氣，就享有協商交易最後結果對共有土地決策，與全體共有人或其部分共有人對等權益。

土地權屬為共有者，共有土地決策弱肉強食競租，具有競爭性共有人參加取得決策權競爭賽局，為達到既定的目標獲取利益，採取利我損他策略，對於共有人間財產權保護是不甚周延，集體行動決策對於土地經濟利用會有失租現象；集體行動決策決定共有土地利用是否盡私益及公益平衡，減少社會無謂損失或增益社會報酬又是嚴肅的課題。所以消滅或減低共有土地權屬共有關係，為現行土地政策推動方向，以促整土地經濟利用。消滅或減低共有關係得以「交易」方式為之，如土地法第34條之1第1項規定，以多數決決策就共有土地法律處分，及同條第4項多行使債權性質優先購買權。另得以「交換」方式為之，如民法第824條規定「土地權利協議分割、土地權利裁判分割」，土地法第34條之1第6項「土地權利調處分割」，鄉鎮市調解條例「土地權利調解分割」，土地權利協議分割、土地權利調處分割、土地權利調處分割，協商決策者仍以全體或多數共有人意志為主，即土地權利分割各共有人分割前後權益增減是共有人自由意願形成，對財產權保護尚為嚴謹。然「土地權利裁判分割」係司法機關酌參共有人分割意願，現行法相關規定，兼具公平合理原則以為最適土地權利分割，解決共有土地共有關係，參「共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，而不受任何人主張之拘束」 ；「定共有物分配之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方法適當。若以原物分配時，受分配人因分得之土地過小變成畸零地而不能利用者，對該受配人或社會言，均係損害，即難謂該分割方法適當」 。是以，土地權利裁判分割為司法機關以公權力強制介入共有人間土地權利分割決策，土地權利裁判分割造成分割前後共有人權益變動或財產權保障，涉土地權利裁判分割前各共有人應有部分權利價值的釐定，土地權利裁判分割後各共有人分配土地權利價值的確認，及因土地權利分割過程因物理條件更迭、權屬關係轉換、公法獎勵限制等變動造成地價增貶分配公平性等事項，法院需足夠充分資訊為公正、客觀、適法不動產估價程序形成『證據』以為公正確定判決。此一「土地權利裁判分割各共有人分割前後財產權變動」所涉不動產估價相關課題，為本文爾下內容側重之處。