【不動產估價真實性..鼎諭不動產估價師事務所-賴永城】 （整理107、3、26臺灣高等法院演講稿）

不動產市場為不完全競爭市場、區域性市場等特性，個宗不動產市場價值因其個別性強烈、外部性外溢效果、規劃管制因素等交互依存作用影響，形成不時間序位經濟價值，

如何在一連串市場價格秩序，依價格種類、估價目的「尋找」出對象不動產價格日期適當價格（正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格），此為不動產估價師存在經濟市場價值。

不動產估價技術規則第2條第2款規定，「正常價格，指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者」。允稱「合理價值」，隱含不動產市場價格與不動產估價師估價程序過程，科學實證、邏輯分析、組織秩序及每一質化、量化分析結果並以貨幣表徵。然而不動產估價師運用適當估價技術評估對象不動產（勘估標的）價格日期適當價格，不能脫離社會多數人於對象不動產（勘估標的）主觀認知市場價格，因為不動產估價師僅是「價格的尋找者」不是價格決定者，因「不動產價格」市由市場機制、價格系統所決定，不動產估價師扮演在社會多數人認知價格區間，充分考量影響不動產價格一般因素、區域因素、個別因素影響不動產價格，運用科學程序估價技術「找出或指出」對象不動產價格日期適當價格。所以不動產估價師不是價格決定者，是價格尋找者。

不動產估價在現行不動產估價系統性規範，包括不動產估價技術規則及估價理論學術文獻佐參日趨成熟，理論上相同不動產在相同價格日期、估價條件、估價目的，分別由二個估價師以上評估適當價格應在合理價格差異內或價格甚相等，而實務結果不盡相同，原因為何？除不動產系統性若干問題外，即不動產估價係對不動產估計「價值」問題，合理解釋上開理論與實務價格差異，也形成社會對不動產估價疑慮。

不動產估價是門社會科學，強調實證、邏輯、組織，此在系統性不動產估價規範已羅列，欠缺不動產估計「價值」專業判斷整合，及估價過程個人主觀、定錨、肯證現象作用，及.....因素，致最後價格可能偏離社會多數成員認知「合理價格」區間。如何運用

不動產估價術「尋找或指出」對象不動產在價格日期、估價條件、估價目的囿限，在經濟市場指出相對適當價格？

（一）質化在前、量化在後：

不動產估價程序每一階段都會面臨估價選擇，包括估價技術選擇、每一估價技術所需參數選擇、每一屬性特徵對象不動產與市場交易案例差異選擇.等。不動產估價過程應以質化分析在前，以文字、圖檔等描述情況、說明理由、引用證據等，支持「專業選擇」及後續各種估價技術量化分析的調整。

（二）科學實證作為：

不動產估價技術規則第13條第1項規定，「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔」。

允稱「確認」即不動產估科學實證作為規定，唯有實際踐行該條及同規則其他科學實證規定，在不動產估價過程質化與量化才能符合實際狀況。

（三）內部、外部均衡原則：

不動產估價技術規則第14條前段規定，「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格」。外部均衡原則，即不動產估價師運用各種估價技術推演對象整體不動產價格（如共有土地權利分割前總體地價），對於選擇N個市場交易案例與對象不動產整體條件差異，基於外部均衡原則，相同屬性特徵量化調整差異要採相同標準，俾各市場交易案例與對象不動產整體條件差異在合理、科學量化調整，減少估價人員主觀引起不確定價格失真風險。

內部均衡原則，即面對集體行為供給或利害相關人財產變動，如共有土地權利分割後各宗土地地價估價、區段徵收及市地重劃前後估價，基於各利害關係人每單位權益均等內部均衡原則，及不動產估價對於短時間就大量估價、及僅個別條件差異等，需有科學過程各屬性特徵量化調整基準機制。

（四）科學估價技術：

傳統不動產估價技術市場比較法、收益法、成本法、土地開發分析法等，各具適用不同性質不動產估價，且各具技術內外部優劣勢。然而面對動態經濟市場千變萬化的不動產估價需求，傳統不動產估價技術市場比較法、收益法、成本法、土地開發分析法顯有不足之處。如何創新積極開發更具實務科學且動態社會需求估價技術，以是估價師生存重要課題，如外部性價值估價、兇宅估價.等。

（五）估價決策選擇：

不動產價格受國家公權力「規劃管制」尤甚，因有規劃管制形成不動產市場價值。

如共有土地權利分割各共有人才產變動，袋地通行權價格、地上權價格、公共設施保留地..等，依民法、都市計劃法、非都市管制規則、建築法等多重分區或現行法管制交相作用，對象不動產在現行法不同序位有其不同經濟價格。不動產估價選擇自當以現行法規定為優先，現行法無規定者其次選擇為學術文獻或市場次級資料、司法見解等，再者選擇社會習慣或社會多數人對此事件可能認知方向。總之，不動產估價師面對得「選擇」有優先順序及支持，減少為社會詬病「多少錢都是您們估價師類貢」偏失誤解。