共有土地以原物權利分割，性質為各共有人應有部分單位地價交換程序 【鼎諭不動產估價師事務所-賴永城】

共有土地權利分割前為共有關係，分割後各共有人按其分割土地複丈圖載示取得各宗土地單獨所有權或部分仍維持共有（共通道路），土地權利分割前後經由應有部分抽離集中過程，完成所有權內容關係轉換或交換程序。如有三宗面積相等A、B、C地，分別由甲、乙、丙三人各持分1/3，土地權利分割後A地分配予甲、B地分配予乙、C地分配予丙，即分割前甲存在B、C地應有部分經土地權利分割轉換抽離集中於A地、分割前乙存在A、C地應有部分經土地權利分割轉換抽離集中於B地、分割前丙存在A、B地應有部分經土地權利分割轉換抽離集中於C地。 『按法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之「交換」，自屬處分行為，以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準 』採交換相同見解。

又共有土地權利分割性質依民法第824條規定第1項原物分割觀察之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。然共有土地以原物權利分割各共有人應有部分相互移轉計算單位，係以單位面積或單位地價為計算基準，始符共有土地權利分割內部均衡原則呢？承上例子，有三宗面積相等A、B、C地，分別由甲、乙、丙三人各持分1/3，土地權利分割後A地分配予甲、B地分配予乙、C地分配予丙。 王老五說：「以單位面積為轉換基準」，土地權利分割前甲、乙、丙應有部分權利範圍面積相等，分割後甲、乙、丙各取得A、B、C地面積亦相等，符合共有土地權利分割前後內部均衡原則」。王老八說：「以單位地價為轉換基準」，土地權利分割前甲、乙、丙每單位地價相等，各應有部分權利範圍地價總額亦相等；然土地權利分割後甲、乙、丙各取得A、B、C地面積雖相等，但A、B、C地會因土地分配絕對地理位置、土地樣態等個別因素差益造成單位地價不對等，故應有部分的轉換應以單位地價為轉換基準，符合共有土地權利分割前後內部均衡原則。」 如圖一，顯然A地單位地價大於B地， B地單位地價大於C地，如「以單位面積為轉換基準」，顯在土地權利分割過程甲屬獲得利益者；丙屬權益受損失者。 如「以單位地價為轉換基準」，經由不動產估價技術的執行及，精確評定A、B、C地單位地價，即得掌握土地權利分割後甲、乙、丙各取得地價總額，明確計算出土地權利分割各共有人受利益或損失貨幣金額，形成應支付、應受償債關係，俾符合共有土地權利分割前後內部均衡原則，各共有人土地權利分割過程權益均等。「定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。」 「關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平。」 採單位地價為轉換基準相同見解。