傾斜房屋鄰損或買賣瑕疵價值的估價 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

傾斜建築改良物與正常建築改良物之市場價格差異為何？傾斜建築改良物交換價值應含括工程技術回復至未傾斜之狀態的回復工程代價，及市場消費者選擇權價值，瑕疵物回復市場價值減損。

按不動產折舊因素計有，物理因素、建物功能性因素、不動產外部經濟因素。其中物理因素僅發生於建築改良物之減價；建物功能性、不動產外部經濟因素則發生於整體複合不動產減價。然對於建物內部單元功能性折舊又得分為回復功能者，估計其回復功能的修復成本；不能回複者，則估計此項功能設備瑕疵引起效用損失的價值與以貨幣化（租金或效用損失資本化法）。

「先採用比較法及收益法二種估價方法進行評估系爭房屋於○年○月○日成交時正常情況下（無傾斜）之正常價格，另評估具瑕疵之建物價格，因一般市場類似交易情況匱乏且資訊不易流通，且各具傾斜瑕疵建物之案例其傾斜程度無從確定或其差異難以進行量化，故僅採用比較法（法院判例之價值減損比率），考量系爭房屋本身的區位及個別條件等，決定價值減損比率，並推估勘估標的之價值減損額，最終價格決定如下…。（註：引號引自某地院判決文）」

傾斜建築改良物與正常建築改良物之市場價格差異，依上開判決文「對象不動產正常價格*法院判例之價值減損比率」，此一見解無闡釋「扶正的工程成本」及「因物曾經瑕疵消費者願意接受價格之市場價格減損」。且以整體不動產價格為基準*法院判例之價值減損比率，不具科學又不符不動產估價相關規範。

一、 不動產估價規範「價值比率」，假設在台北市某一行政區一幢地坪20坪（200萬元/

坪）」，建坪60坪（7萬元/坪）四層樓透天厝，不動產總價為4,420萬。在彰化縣某一行政區一幢地坪20坪（10萬元/坪）」，建坪60坪（7萬元/坪）四層樓透天厝，不動產總價為620萬。假設損鄰侵權或買賣瑕疵均以不動產總價16％計，則位處台北市因建築改良物傾斜折價為707.2萬元；彰化縣因建築改良物傾斜折價為99.2萬元。其中因建築改良物傾斜折價其最高折價額應為拆除成本加上重建成本及地盤改良成本為上限值，原因為何？依據台北市政府工務局審定之台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，工程性之補償中對房屋重建之定義之一房屋傾斜超過1/50，應以房屋重建造價補償。

二、曾經建築物良物傾斜再回復之瑕疵，消費者願意接受接受價格，依不動產所處市場供需強弱、特定不動產其市場替代程度、不動產所處地區消費習慣..等因素所影響。

在供給大於需求（鄉下）消費者願意接受瑕疵補償的要價相對高；在供給小於需求（都會區）消費者願意接受瑕疵補償的要價相對低。特定不動產其市場替代程度（區位獨占）消費者願意接受瑕疵補償的要價相對低….。

三、不動產估價技術規則「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。」此一規定說明一個相當重要論點，不動產的估價係由市場途徑出發，遵循系統性不動產估價規範，具科學、組織、實證、邏輯的社會科學。以「整體不動產價格為基準*法院判例之價值減損比率」，無法論證各地方法院判例對每一案例價值減損比率的內容確認，況各地方法院對於傾斜房屋折損比率判例見解不一。諸如「非自然死亡」不動產價格減損，

不動產位處於鄉下傳統鄉村聚落區位，因民間信仰或消費者選擇權價值相對高等因素牽制，其折價程度會遠都會區不動產相對高。又為何？影響不動產價格因素諸多，交互影響的結果，且不動產兼具投資財與消費財的特性，衍生諸多消費、生產心理層面行為的決策。

故傾斜建築改良物與正常建築改良物之市場價格差異為何，應由市場面向，消費面向等觀察，運用租金損失資本化法、市場逼近法、機會補償法、需求效用損失法等估價技術推演之。