共有土地權利分割各共有人分割前後財產權變動不動產估價 鼎諭不動產估價師事務所-賴永城

摘要

本文主要探討共有土地權利分割，各共有人分割前後財產權變動所涉不動產估價相關問題，依現行民法第817條以下規定闡明共有土地權利分割法理，及權利轉換基準，不動產估價由市場途徑側重外部均原則，推演各共有人分割前權利範圍應有部分價格，並以共有人內部均原則妥適推演分割後各共有人取得土地價格，形成因土地權利分割行為受益、受損債關係。並藉各共有人分割前後財產權變動所涉不動產估價單元說明，共有土地權利分割不動產估價程序，以法理為出發，邏輯秩序科學的演進，直推演土地權利分割各共有人分割前後財產權變動不動產估價經濟目的。

一、前言 民法第817條第1項規定，「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人」。 所謂應有部分，係抽象存在共有土地上，並非存在土地特定地理位置；又應有部分係指對土地所有權抽象成數，非指該土地指具體某一部分面積。共有土地由民法第817條規定以下，區分為分別共有及公同共有。土地權屬為分別共有及公同共有，其處分、設定負擔、土地利用、土地分割等分別有其適用法令規定。然二者在土地在處分、利用管理等面向，應以全體共有人合意或多數決為之，所以當共有土地有權利或物理變動時，均是共有人集體行動決策的最後結果。 共有土地集體行動決策過程，各共有人間因社會背景經驗、經濟來源、持有土地動機、對土地影響程度、擁有不動產專業技能懸殊、對土地價值主觀效用等差異會有不同土地供給行為，協商交易過程採取策略性行為，關健性少數拿翹以謀私利最大報酬，致使延遲協商結果或協商破裂，徒增共有土地利用管理或處分相當高交易成本；集體行動多數決的決策，有特殊經濟目的性共有人，協商交易過程會採取積極性競租策略，利益交換、共享方式攏絡對集體行動意志相近或對集體行動結果較不關心其他共有人，以取得多數決的決策權，在全體共有間各共有人權益不對等進行共有土地法律處分、利用管理，犧牲不同意見其他共有人權益；更甚者，協商交易集體行動過程有「搭便車」現象，某些共有人協商決策過程不費絲毫力氣，就享有協商交易最後結果對共有土地決策，與全體共有人或其部分共有人對等權益不公現象。 土地權屬為共有者決策過程為弱肉強食的競租活動，具有競爭性共有人參加取得決策權競爭賽局，為達到既定的目標獲取利益，採取利我損他策略，對於共有人間財產權保護是不甚周延，集體行動決策對於土地經濟利用會有失租現象；集體行動決策決定共有土地利用是否盡私益及公益平衡，減少社會無謂損失或增益社會報酬又是嚴肅的課題。 所以消滅或減低共有土地權屬關係，為現行土地政策推動方向，以促整土地經濟利用。消滅或減低共有關係得以「交易」方式為之，如土地法第34條之1第1項規定，以多數決決策就共有土地法律處分，及同條第4項多行使債權性質優先購買權。另得以「交換」方式為之，如民法第824條第1、2項規定「土地權利協議分割、土地權利裁判分割」，土地法第34條之1第6項「土地權利調處分割」，鄉鎮市調解條例「土地權利調解分割」，土地權利協議分割、土地權利調處分割、土地權利調處分割，協商決策者仍以全體或多數共有人意志為主，即土地權利分割各共有人分割前後權益增減是共有人自由意願形成，對財產權保護尚為嚴謹。然「土地權利裁判分割」係司法機關為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則以為最適土地權利分割，解決共有土地共有關係，以增進共有土地經濟效用。 「共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，而不受任何人主張之拘束」[1]；「定共有物分配之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方法適當。若以原物分配時，受分配人因分得之土地過小變成畸零地而不能利用者，對該受配人或社會言，均係損害，即難謂該分割方法適當」[2]。 是以，土地權利裁判分割為司法機關以公權力強制介入共有人間土地權利分割決策，土地權利裁判分割造成分割前後共有人權益變動或財產權保障，涉土地權利裁判分割前各共有人應有部分權利價值的釐定，土地權利裁判分割後各共有人分配土地權利價值的確認，及因土地權利分割過程因物理條件更迭、權屬關係轉換、公法獎勵限制等變動造成地價增貶分配公平性等事項，法院需足夠充分資訊為公正、客觀、適法不動產估價程序形成『證據』以為公正確定判決。此一「土地權利裁判分割各共有人分割前後財產權變動」所涉不動產估價相關課題，為本文爾下內容側重之處。

二、共有土地權利分割相關「價值」問題釐定 共有土地權利分割涉諸多法令及價值認定相關問題，諸如分割前後財產權轉換係為有償買賣或交換法律過程；財產權轉換係以面積或價格為計算基準；現行法有關分割限制規定釐定..等諸多問題需為探討。本文以不動產估價有關「價格」為主，釐列問題以不動產估有關問題為說明。

（1）共有土地以原物權利分割，性質為各共有人應有部分交換程序 共有土地權利分割前為共有關係，分割後各共有人按其分割土地複丈圖載示取得各宗土地單獨所有權或部分仍維持共有（共通道路），土地權利分割前後經由應有部分抽離集中過程，完成所有權內容關係轉換或交換程序。如有三宗面積相等A、B、C地，分別由甲、乙、丙三人各持分1/3，土地權利分割後A地分配予甲、B地分配予乙、C地分配予丙，即分割前甲存在B、C地應有部分經土地權利分割轉換抽離集中於A地、分割前乙存在A、C地應有部分經土地權利分割轉換抽離集中於B地、分割前丙存在A、B地應有部分經土地權利分割轉換抽離集中於C地。 『按法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之「交換」，自屬處分行為，以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準[3]』採交換相同見解。

（2）共有土地以原物權利分割，各共有人應有部分「交換評定」基準 共有土地權利分割性質依民法第824條規定第1項原物分割觀察之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。 然共有土地以原物權利分割各共有人應有部分相互移轉計算單位，係以單位面積或單位地價為計算基準，始符共有土地權利分割內部均衡原則呢？承上例子，有三宗面積相等均為100坪A、B、C地，分別由甲、乙、丙三人各持分1/3，土地權利分割後A地分配予甲、B地分配予乙、C地分配予丙；A、B、C三宗土地相毗鄰，A、B、C地面臨相同路街，唯A地為路街角地，面寬與B地相當，B地面寬大於C地甚多。 王老五說：「以單位面積為轉換基準」，土地權利分割前甲、乙、丙應有部分權利範圍面積相等，分割後甲、乙、丙各取得A、B、C地面積亦相等，符合共有土地權利分割前後內部均衡原則」。 王老八說：「以單位地價為轉換基準」，土地權利分割前甲、乙、丙每單位地價相等，各應有部分權利範圍地價總額亦相等；然土地權利分割後甲、乙、丙各取得A、B、C地面積雖相等，但A、B、C地會因土地分配絕對地理位置、土地樣態等個別因素差異造成單位地價不對等，故應有部分的轉換應以單位地價為轉換基準，符合共有土地權利分割前後內部均衡原則。」 顯然如上開A、B、C地個別條件觀察，A、B、C地面臨相同路街，唯A地為路街角地，面寬與B地相當，B地面寬大於C地甚多，則A地單位地價大於B地， B地單位地價大於C地，如「以單位面積為轉換基準」，顯在土地權利分割過程甲屬獲得利益者；丙屬權益受損失者。 如「以單位地價為轉換基準」，經由不動產估價技術的執行，精確評定A、B、C地單位地價，即得掌握土地權利分割後甲、乙、丙各取得地價總額，明確計算出土地權利分割各共有人受利益或損失貨幣金額，形成應支付、應受償債關係，俾符合共有土地權利分割前後內部均衡原則，各共有人土地權利分割過程權益均等。 「定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。」[4]「關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平。」 採單位地價為轉換基準相同見解。

（3）共有土地以原物分配及變價分配「價格」的差異 按民法第八百二十四條第二項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」 共有土地以裁判分割得區分為「原物分配」、「原物分配輔以價金補償」、「變賣原物以價金分配」三種形式。實務上土地權利分割以「單位地價」貨幣金額衡量各共有人分割前後財產權變動裁判分割，通常以「原物分配輔以價金補償」、「變賣原物以價金分配」進行，然二者方法基於權益均衡原則，在不動產價格評定表現在外徵時機及內容是有所不同。「原物變價分割」側重在共有土地權利分割前以市場途徑為出發外部均衡原則掌握，及估價技術適當選擇運用，俾推演精準土地權利分割前地價總額評定。「原物分配輔以價金補償」側重上述分割前地價總額評定，另需側重內部均衡原則，以不動產估價技術推演土地權利分割後各宗土地地價，及因土地細分造成分割前後總體地價增貶值額公平分配。

三、共有土地權利分割不動產估價執行 不動產估價技術為社會科學一環，探求一個『真』。估價程序具邏輯、組織、秩序、科學。不動產估價作業者在系統性許可原則範躊，依其專業技能選擇最適估價方法，及各方法執行質化分析、量化調整，並非僅憑「不動產估價師為專業技能者」而任意天馬行空為價格決定者。 執行不動產估價作業者，確認勘估標的、估價條件、價格日期，詮釋整合影響勘估標的價格各項因素，選擇適當不動產估價技術，遵循不動產估價系統性規範，據於推演勘估標的價格日期適當價格。所以，執行不動產估價作業者為價格加工者而非價格決定者，因影響價格因素來自於市場因素及公部門規劃管制、獎勵限制，而不是不動產估價者主觀意志的支配。 傳統不動產估價方法採市場比較法、收益法（直接收益法、折現現金流量法DCF）、成本法（土地開發分析法）等三大估價方法，各估價方法各有所長短及功能，適用推演不同不動產類型價格。市場比較法以市場途徑為出發；收益法以投資途徑為出發；成本法以生產途徑為出發，三者方法推演比較價格、收益價格、成本價格在完全競爭市場會趨於一致，然不動產市場為不完全競爭市場，及三者價格各具不同經濟內涵。故不動產估價技術規則第14條規定，「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」即不動產估價師執行不動產估價方法，推演勘估標的適當價格，原則應採二種估價方法進行，以各估價方法推演價格相互驗證、確認合理性，探求社會科學真理。又傳統不動產估價方法真能滿足不同估價場合嗎？答案…！共有土地權利分割各共有人分割前後財產權變動不動產估價，推演共有土地權利分割前地價總額，估價重點在於市場途徑出發及外部均衡原則的精確掌握；共有土地權利分割後各宗地價額，估價重點在於基於內部均衡原則運用，適當將土地權利分割前地價總額，公平合理分配各權利人。則傳統三大估價方法在外部均衡、內部均衡原則執行，顯有力不從心之憾，需藉助其他創新估價技術輔助之！ 以下就共有土地權利分割各共有人分割前後財產權變動不動產估價作業，依現行法規定法理及不動產理論基礎概要說明。

1、分割前各共有人應有部分之單位地價相等： 數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人（民法第817條第1項）共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權（民法第818條）。按各共有人之應有部分乃抽象續存於共有物上，並非局限於共有物特定地理位置。據此基於民法第818條規定意旨，共有土地於共有關係存續間各共有人對於共有土地全部有管領之權，其單位土地價格相同。故此不動產估價作業進行需以估價技術推演分割前維持共有關係情景下地價總價或單位地價，則分割前各人應有部分價格為共有土地單位價格*共有土地面積*各共有人應有部分權利範圍。

2、分割後各共有人取得土地單價相異： 共有土地分割型樣分為標示分割及權利分割。權利分割者，分割後各共有人消滅共有關係或仍維持部分共有關係，但其原各共有人應有權利範圍變更，涉及土地權屬內容變更，需為標示變更登記及土地分割登記。標示分割者，分割後各共有人仍維持共有關係及維持原各共有人應有權利範圍，不涉土地權屬內容變更，故僅需為標示變更登記。 土地權利分割者，分割後各共有人取得土地其地理絕對位置相異，因各宗土地物理條件相異（如面積、臨路情況、地型、與鄰地法律關係、土地得經濟利用等），分配土地相對位置佳者（土地單價相對較高者）係他犧牲其他共有人利益而權利人受有利益；分配土地相對位置劣者（土地單價相對較低者）係其他共有人受有利益而權利人受有損失。故土地權利分割後各宗土地單位地價相異，於不動產估價作業進行需以估價技術推演分割後各宗地價之總價並為合併之，據以計得分割後土地總價。

3、因土地權利分割而生分割前後地價增貶額： 土地權利分割，分割前若無考量共有關係處分管理等交易成本者，通常土地面積相對較大，土地規劃彈性選擇權價值相對較高。分割後因權利分割行為造成土地細分，土地規劃彈性選擇權價值相對較低，分割前土地單位地價或總價通常會高於分割後單位地價或總價。換言之，土地權利分割前土地面積相對大，土地利用經濟報酬為最有效利用；土地權利分割前土地面積相對小，土地利用經濟報酬會轉為次高最有效利用。 故此土地權利分割，分割前後總體地價因土地分割行為造成之差額（增貶額）應以適當之比率分配於共有人，俾使分割前後總體地價一致使符民法第818條立法精神。

4、分割前後總體地價因土地分割行為造成差額（增貶額）分配： 分割前後總體地價因土地分割行為造成之差額（增貶額）應以適當之比率分配於共有人，其分配原理學術上有以面積比及總價比為分配原則，二方法各有其優劣，惟實務上分割後各宗土地地理絕對位置固定，各宗土地因分割行為受益受損程度不一。土地權利分割造成分割前後地價增貶額，協議分割者因為整體共有人合意執行之，應以共有人意志妥為分配之。司法公權力確定判決分割者，非共有人合意集體貢獻，或土地所有人施以勞力資本改良以增加地利付出者，該地價增貶額應以分割前共有關係妥為分配之。

5、分割後各共有人取得土地價格： 分割後各共有人取得土地最終價格，為估價技術推分割後各宗土地地價，分別加計採分割後公平分配增貶額，而為分割後各共有人取得土地最終價格。

6、因土地權利分割而生分割前後各財產權之變動： 共有土地各共有人分割前權利範圍應有權利範圍價格，若小於分割後各該共有人分割後取土地最終價格者，其減少部分類似價購他共有人部分應有土地，應為支付等量之價金。即因分割行為受有利益，應支付分割前應有權利範圍價格與割後取土地最終價格之差額。 共有土地各共有人分割前應有權利範圍價格若大於分割後各該共有人分割後取之土地最終價格者，其減少部分類似出賣部分應有土地予他共有人，應為受償等量之價金。即因分割行為受有損失，應受償分割前應有權利範圍價格與分割後取土地最終價格之差額。 因土地權利分割造成各共有人財產權變動形成應支付、應受償債關係，基於共有人間債權實現貨幣機會及債務履行的實現均衡原則妥為配之。

四、結論 土地權屬為共有關係者，其處分、利用、管理、設定負擔法律關係，在現行法民法第817條～第830條，土地法第34條之1等規定，採共有多數人意志為決策模式進行之。集體行動決策過程協商交易成本相當高，延遲土地最適利用時機及降低經濟利用模態，減少私經濟利用報酬，增加社會無謂損失。 所以，共有土地消滅共有關係，以促土地經濟利用為私經濟市場共識，實務所採行方法為共有土地權利裁判分割。然共有土地權利裁判分割為司法機關以公權力強制解決私有共有關係，涉各有人分割前後財產權受憲法保障問題，如何兼具均衡公平分配財產價值為確定判決，則需仰賴專業不動產估價技師進行共有土地權利分割，各共有人分割前應有部分價值評定，及分割後分配土地價格的估價，製作依不動產估價師公會全國聯合會公佈第二號公報-敘述性不動產估價報告書，以供司法機關確定判決引用「證據」所需。 不動產估價執行，現行多以不動產估價技術規則共134條「原則」程序規範，及傳統不動產估價方法採市場比較法、收益法（直接收益法、折現現金流量法DCF）、成本法（土地開發分析法）等三大估價方法為執行技術。 本文藉由單元三共有土地權利分割不動產估價執行單元，說明不動產估價技術規則僅為不動產估價作業程序的原則性規定，不動產估價作業進行仍需依勘估標的、估價目的、估價條件等，在法理基礎上遵循系統性規範進行估價作業，以探求估價目的真實價格。而傳統不動產估價三大方法也非全然得適用於任一估價需求場合，且三大方法人為主觀意志決策影響甚大，相同勘估標的、價格日期等相關條件一致情況下，分別由二位不動產估價專業技師進行估價作業，最終價格往往不一致，原因在於「主觀意見」的作用。故為因應公私經濟複雜多樣不動產估價需求場合，不動產估價作業進行更應導入具財務投資、科學驗證創新估價技術，俾減少不動產估價師肯證經驗主觀意志決定價格迷失。 [1]最高法院 74年台上字第2236號 [2]最高法院 73年台上字第2714號 [3]最高法院 91年台上字第832號 [4]最高法院 94年台上字第1149號