市地重劃迷思 【鼎諭不動產估價師事務所-賴永城】

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理。依照都市計畫規劃內容，將一定區域內畸零細碎不整，使用分散的坵塊土地，加以重新整理、交換分合，並改善交通、水利及各項公共設施，重新釐定地界，使成重劃後各宗土地為面積適宜、形狀方整，直接臨路且立即可供建築使用，再按原有位次分配予原土地所有權人，其目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府無償取得各種公共設施用地，加速公共設施建設外，土地所有權人的透過地籍交換分合減少私權爭紛，分配重劃後可建築之土地，提高經濟利用價值，積極保障土地所有權人的權益，含括因都市計畫規劃管制劃分使用分區（公共設施用地）權益不公平，及重劃區內土地發展權賦予，開發建設外部經濟效果及土地投機等增值利益。市地重劃制度為「公部門、私部門兩蒙其利且兼具公平性之都市土地開發方式」，廣泛為近年來政府及土地所有人偏好土地整體開發策略。

然而市地重劃真的有那麼的『好』嗎？！成為政府都市經營效率的指標及土地所有人偏好的土地開發策略？！

一、環境公共財貨集體損失：

都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用，為都市計畫法第33條所明定。都市計劃農業地區或設置保護區除主要目的為生產或基於特定目的外，就都市機能而言提供都市住民休閒、觀光及緊急救難空間，攸關全體都市住民居住寧適性及公共安全，廣義的農業地區、保護區應屬全體都市住民公共財貨之一。然在都市土地「租利競租」過程，持續不斷農業區或保護區經都市計畫的變更轉化可建地，輔以細部計畫公佈實施，土地發展權賦予及市地重劃的實施，犧牲環境財貨，承受擁擠性外部成本，由全體都市住民共同承擔！

二、不符都市經營成長管理要求：

成長管理，即運用公共政策以確保都市與區域的成長，在一個可接受的環境、生態、生活、公共支出等容受力下進行之，運用各種規劃管制策略規範都市實質發展的區位、土地利用、密度、品質與成長速率，整個規劃過程將會協調各地的成長速率，以便與地方政府提供公共設施與服務的能力相配合（張景森，1994）。成長管理的最終目的是引導並控制都市發展，使「資源有效的利用並使都市永續發展」。

市地重劃實務開發的區外為都市計畫邊際土地，大量市地重劃創造都市新興區位，造成都市不斷平面擴張或蛙躍不連續性的成長，都市經濟活動位移降低原都市經濟聚集經濟之都市競爭力，及減緩都市衰敗地區更新、土地循環轉化較高社會報酬利用的契機，增加公共支出…等！

所以，「市地重劃」的制度真的有那麼好嗎！如果有，也僅為地方政府及土地競租獲利者。莫多屬於全體都市住民公共財產權，在都市發展過程隱而不見的社會損失，一點一滴剝奪你我的權益。