不動產估價師於經濟市場角色 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

不動產估價師法於民國89年10月4日總統令制定公布全文46條以來，迄今轉載近11餘年，期間雖不動產估價師戮力於專業技能貢獻、善盡專業人士社會責任，提升不動產鑑價產業能見度，惟其成效不得立竿見影，私經濟市場關於不動產經濟活動顯少見知不動產估價師身影；公經濟市場於行政權優勢、預算門支出限制等行政因素，不動產估價師只能聽其命而行事，所稱「專業人士」淪落為行政部門提供廉價勞務之提供者！不禁無語問蒼天，所謂專技高考錄取率3/1000之不動產估價師僅為穿著光鮮亮麗外表，奪取世人眩慕之眼，美其名而虛其表，誰知不動產估價師滿腹心酸與無奈，私經濟視而不見，惶惶然曰：「估價有麼困難嗎，還不是市場行情問問而矣！」，果是不動產估價作業僅此市場行情問問嗎？公經濟不肯定，曰：「過往即為如此作業，需依規定行事！」，是！這是行政機關下承上制度延習，私經濟不解估價師養成，忽略市場經濟因素變動對行政制度、社會經濟的衝擊，適時矯正政府內部結構失靈契機。

制度經濟學強調「適當制度改變對整體經濟活動的重要性」。不動產估價師對於不動產市場失靈之情景下，以公正第三人運用其不動產專業、技能、良知，以為不動產價值推演，此推演決定最終價格直接影響權義關係人財產權，如土地徵收地價、改良物補償、地方法院以不動產為私權爭訟確定判決、地方法院民事強制執行以強制法定程序剝奪債務人財產權；及涉人民財產權保護之土地政策執行，如土地徵收地價補償合理性減低土地徵收執行土地所有人稟賦效果而生無謂社會損失、都市更新（權利變換），更新前各權利變換關係人財產權價值合理性，更新後各權利變換關係人財產權價值合理性，俾使權利變換關係人財產權於權利變換過程的轉換公正合理，以利都市更新事業計劃之進行…等等。於此，不動產估價師存在於整體經濟市場角色，自非應僅為「市場行情問問」或「提供廉價不動產勞務」而矣，而是以專業不動產人士，任之協助公部門有關不動產行政事務推動，兼具落實憲法人民財產權應以法律保障意旨；及協助私部門透過協商之徑無以達成減低交易成本、提供不動產專業服務、不動產相關問題協助釋疑，促私經濟不動產經濟活動更為透明、效率、降低市場失靈因素對於意願交易雙方因資訊不對稱而生欺滿、詐術等偏失行為。

不動產地理位置不可移動性，價格反應不動產所處區位不動產市場社經人文、特性；不動產異質性、用途多樣化，依其物理狀態使用性質劃分不同次市場，相異不動產次市場各有其市場供需機制運作；不動產個別性強烈，市場交易多為各為有意願交易雙方自行協議，致資訊不完全；不動產昂貴性持有或取得相對風險高；不動產為不完全所有權，需受國家規劃管制、監督管理…，影響不動產價格因素計有一般因素、區域因素、個別因素；不動產價格依其估價條件、價格性質計有正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格，….等等。

影響不動產規劃管制面向計國土綜合開發計劃、區域計劃、都市計劃…等，所涉管制法令計民法、土地法 等地籍、地價、地用…等法規，尚需隨時注意法規變動、中央主管機關對其權責法令之釋疑、大法官關於不動產法令適用見解之詮釋，司法機關對於個案關於不動產事件確定判決所持理由、引用條文之法理等，上開雖是教書時的內容，怯是不動產估價師日進所學及不動產估價作業過程充分應用之所在。

「登高必自卑，行遠必自邇」不動產估價師的養成非一朝一夕，而是需長時間學識專研與實務操作一點一滴累積，而後投身於經濟市場獻一己專業微薄之力，減低不動產市場失靈因素而生諸多社會不公不義之情事再發生，促不動產經濟活動更效率；且不動產估價作業程序係具科學、組織、邏輯相當嚴謹過程，法令、市場、物理、權屬等因素交互影響而形成最終價格決定，提供當事人依經濟目的之使用。

所以「不動產估價僅是行情問問」或「不動產估價僅為廉價勞務提供者」真的值得發人省思！

『文林苑』看該案都市更新問題【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城 】

「文林苑」乙案王家控訴台北政府拆除王家建物侵犯人民財產權；台北政府強調拆除王家建物「依法行政」於法有據。二造雙方各據主張訴諸大眾傳播媒體，社會團體或人士於有限資訊及理解認知選邊站，私部門挾著廣大民意控訴公部門行政傲慢，視人民財產權於無物；公部門據「依法行政」行政義務為其辯解侵害人民財產權之不得已，沸沸揚揚喧騰多時，造成社會對立、不安多時。該案行至於今，不論其最後結果為何，但其可見整體社會以付出莫大成本，莫多社會無謂損失，包括人民對公部門行政不信任、支持與反對者論據所付出時間、人力等交易成本…等等，但亦慶幸因此案的發生過程給了對都市更新制度醒思檢討契機。

都市更新其重建區段實施計有協議合建、權利變換..等等方式，權利變換為一高度權利整合、權利轉換分配過程，其悉權利變換範圍內土地所有權人、建物所有權人、他項權利人、實施者..等權利變換關係人採互助合作、互賴互利之精神，共同解決複雜土地權屬關係，改善居住外部不經濟環境，復甦都市機能，增進整體社會公益等。故都市更新其重建區段實施其實施者為私部門者，其權利變換計劃執行成敗在於權利變換前後各權利變換關係人其產權轉換過程是否公平、合理及權利變換過程資訊是否透明完全，權利變換過程各權利變換關係財產權配置賦予..等。

如同上述都市更新其重建區段實施如權利變換者，其涉不僅現行都市更新條利及相關子法規範、主管機關行政裁量權適法範圍、主管機關行政處分適法性、實施者於權利整合分配過程資訊透明、權利分配公平等多面向高度都市土地循環再利用的工程，其涉影響法令規章、人民財產權保障、都市再發展等層面，非本文能力之所及論述，於此本文僅對「文林苑」乙案據大眾煤體所知有限訊息，提出淺見：

（壹）財產權保障與公益衡量：

憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定，旨在

確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及

處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。而其私有財權如具有高度公益之性質，國家自得依法定程序強制取其私有財產權，並給予適當補償，對喪失財產權之權利人而言形成因公益目的負有特別犧牲之義務。

「文林苑」乙案主管機關「依法拆除」王家建物，於憲法保障人民財產權及社會公益之衡量，在於王家建物劃定更新單元（權利變換）範圍之必要性及王家建物財產權本質是否具「高度公益性」而斷。

（貳）比例原則精神：

行政機關之行政處分對人民舉凡權利限制或增加義務者，所採取之方法、處所、範圍應以人民財產權損失最小之。此說明行政機關欲達同一相同之行政目的所採行政手段當有多種選擇時，應以人民財產權損失最小方法為之，以落實憲法保障人民財產權之意旨。

「文林苑」乙案主管機關「依法拆除」王家建物，所據法源依都市更新條例第36條第一項前段之規定，

「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移…..」都市更新條例第36條不僅賦予主管機關法源，同時也賦予實施者享有準用公權利之權利及行政機關有依法代為拆除或遷移行政義務。

「文林苑」乙案主管機關「依法拆除」王家建物已為事實，如同主管機關所言是「不得已的決定、痛苦、難過」，惟值得醒思其拆除王家建物為最終行政之目的，除以公權力外，在「拆除」此之前主管機關是否有採取相對和緩行政措施與權利人依私經濟協商取得其財產權。（參照土地徵收條例第11條立法之意旨）注（土地徵收條例第11條第1項）：

需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。

（參）行政機關行政裁量權範圍：

「文林苑」乙案王家建物已為公權力展現為拆除之事實，主管機關稱「依法行政」。如是！主管機關依都市更新條例第36條第1項之規定確是「依法行政」。問題是依同法第4條規定（各級主管機關依都市更新條例第九條規定委託都市更新事業機構或同意其他機關（構）為實施者時，應規定期限令其擬具都市更新事業計畫報核。）王家建物已於實施者擬具都市更新事業計畫報核時即於劃定為更新單元（權利變換範圍）內，始後主管機關有「依法行政」之義務對王家建物拆除。故主管機關拆除王家建物之爭紛，本質應回歸主管機關於審議、核定實施者擬具都市更新事業計畫之過程，其行政裁量權運用決定是否有充分適法性、透明、及尊重各權利變換關係人之意見、對於不同意參予權利變換關係人訴求之處置等。如主管機關稱現行都市更新條例確有若干法規定之不足，但其整體規定著眼於社會公益..等。既明知其結果，應作為而不作為，又何需避重就輕，而生如此重大社會之爭紛！

總是，都市更新之推動對整體都市再發展，人民居住權利、土地經濟有效利用等均有正面積極公益效益，惟是都市更新之工程行政程序繁雜，市場失靈、財產權保障…因素延遲都市更新的推動。期藉「文林苑」王家乙案讓公部門重新檢視都市更新推動與人民財產權保護應為並重而行，調整公部門對於私經濟活動其行政裁量權更為慎重，對於不合時宜法令重新檢討修正….，共創雙贏，此為國家之幸，人民之福。

（本文登載經濟日報、估價師全聯會月刊）