私有道路、既成道路的價值 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

一、既成道路

私有土地供道路通行之事實而具公用地役關係，土地所有人雖仍具有土地所有權，唯不得違反供公眾通行之目的而為使用。」形成私有土地所有權負有逾其所有權應容忍之社會義務，因公益目的負有特別犧牲義務。

大法官釋字400號解釋理由書中闡釋：「…既成道路成立公用地役關係（不動產地役關係），首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行 便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。

既成道路形成原因大致有下列幾種：

一、私有道路，屬於其土地所有人以外他人對外聯絡所必經之處所，因袋地通行關係而逐漸形成事實。

二、政府未辦理徵收，即先行於私有土地上開闢為道路使用，時間經過完成公用關係時效。

三、因建築基地配置，屬法定空地上之通路。

四、土地所有人自行開闢或同意開闢為道路供特定或不特定民眾無償使用。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償」，大法官似乎認為「土地無從自由使用收益」。

二、私有不具公用關係道路

私有不具公用關係道路，係指私有土地不具公用關係供道路通行之事實，其所有權能僅得部分限縮，並非完權喪失。

（一）共有土地管理面向：

共有土地管理，指為維持共有物的物理機能，進而使其充分發揮社會的、經濟的功能而對之所謂的一切經營活動。

共有土地管理以利用言之。滿足全體共有人之利益，就共有土地決定其利用樣態，如就共有土地設定用益物權或出租，以收取對價之經濟報酬。或就共有土地（共有道路）轉換另一較高對全體共有人經濟報酬之利用。

共有人按照約定管理共有物；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

（二）建築法面向：

不具公用關係共有道路，如牽制其他可建地者，茲當其他可建地為建築行為，需依建築法（建築法第30條）

起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。

建築法第三十條所稱「土地權利證明文件」，係指起造人取得土地提供建築使用之權利文件。如建築使用自有土地之所有權狀，使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之。

該私有道路非起造人所有或部分非起造人所有，則應檢附本部製訂統一格式之「土地使用權同意書」以為憑據。

使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之。即供道路通行之土地所有人，得請求相對人支付一定代價始出具「使用他人土地建築之同意書、契約書」。

綜上，私有所有權供道路通行事實之土地，因涉所有權負擔社會義務或不同法令限制有別，形成不同經濟價值或貨幣價值。