市地重劃—剝奪人民正當程序權及實質財產權 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】
依平均地權條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠，河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地『受益比例』共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納為依平均地權條例第60條第1項所明為之規定。
故市地重劃後土地所有人應分配土地面積與重劃總費用之應負擔計算以參加重劃土地所有權人按其土地『受益程度』而為計算準據。
主管機關實施市地重劃執行過程，其重劃區範圍劃定、說明會、市地重劃計劃核定等因行政權作用及資訊不完權因素，可能直接或間接剝奪人民行正當程序的權利；又市地重劃地價之查估所依法源為行政命令及無科學客觀之估價程序，更是造成人民權益因市地重劃實施受有無需支付對價之利益及剝奪人民財權之事實！
市地重劃辦理二影響重劃區內土地所有人財產權變動，及重劃區內土地所有人參予市地重劃意願之因子，一是重劃總費用負擔比率是多少？ 二是可分回土地的面積為何？
而影響重劃區內土地所有人應負擔公共設施用地之地價，及重劃後區內每一土地所有人應分回土地比率高低，其關鍵點再於市地重劃前後地價之評定。
重劃前後地價之擬定其所依據之法令，除了市地重劃實施辦法第20、29條規定外，餘則付之闕如，且市地重劃土地所有人應負擔及重劃後得配土地多寡等，其涉憲法保障人民財產權及平等之原則，公部門竟得以市地重劃實施辦法第20條規定為重劃前後地價擬定之原則， 擬定重劃前後之地價，其主要目的在詳為查估並確定每一宗土地在參加重劃前價值之高低，反映出各宗地之差異性，並兼顧其公平性，使參與重劃之每一位地主其負擔與受益均能趨於一致。
重劃後之地價，應參酌重劃後各街廓土地之區位與各種條件、土地使用分區及預期發展情形等因素，估計重劃後各路街之路線價或區段價。
由此觀之，重劃後無須查估各宗土地之地價，其著重在路線價或區段價，因此在估計時，除儘量接近市價外，也應考量其與重劃前地價之關連性，以期地主負擔之公平合理。
重劃後地價只要估計路線價各街廓區段價的原因，係因重劃後全區均為新興之開發地區，每宗土地均為方整臨路可直接建築使用之土地，因此個別宗地條件差異性不大，只有土地使用強度、道路 寬度與公共設施便利性等，才是估計地價時主要之考量原則。
再者，市地重劃前後地價查估，依市地重劃實施辦法第20條之行政命令及原則性規範，公部門於市地重劃執行過程並無公佈地價查估程序及其重劃前後地價之合理性等，據以為計算重劃後各土地所有人分配土地之地價及應按受益程度負擔重劃總費用，欠缺民主客觀程序正義及信賴保護原則。
憲法第15條規定，人民財產權應予保障。對人民財產權之限制，必須合於憲法第23條所定必要程度，並以法律定之，其由立法機關明確授權行政機關以命令訂定者，須據以發布之命令符合立法意旨且未逾越授權範圍時，始為憲法之所許。地方行政機關為執行法律，得依其職權發布命令為必要之補充規定，不得與法律牴觸。
主關機關據市地重劃實施辦法第20條之行政命令，即得行政處分重重劃後各土地所有人分配土地之地價，及應按受益程度負擔重劃總費用，剝奪人民財產權，與憲法第15條規定，人民財產權應予保障相背違。況主管機關據地價調查實施規則第21條採大量估價法所評定之區段地價，忽略影響各宗地價物理、權屬關係等因素，已為學術及不動產、地政界所詬病，主管機關仍無似歷年來學術、實務界反對之浪潮，更是突顯行政失靈造成社會損失，由因市地重劃實施部分土地所有人權益受損為承擔，違反憲法平等、財產權保障等原則。
程序正義者為政府在運用憲法所賦予權力之際，必須尊重憲法所保障的人民權利。非經法律的正當程序，不得剝奪任何人的生命、自由、或是財產。財產所有者應該享有「正當程序的權利」，應斟權衡原則，就財產所有者而言，因為政府的作為而可能遭受的損害的究竟有多嚴重、以及當事人想要保有自己財產的意願有多強。市地重劃執行過程包括重劃區範圍勘定，重劃過程說明會公聽會、重劃前後地價決定、土地所有權人應分擔之重劃總費用額、人民依法異議權等，多為主辦之機關為貫徹上級主管關意志，人民聲音意見鮮少為主管機關所重視採納，市地重劃執行過程欠缺民意之基礎，及專家意見之介入及輔佐，至市地重劃因各種人民權益有受益受損之不公而生爭紛，增加社會不必要福利之減損！
憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。
現行有關市地重劃實施僅平均地權第53條至64之1條之規範據法源基礎顯有不足，至市地重劃執行過程似違行政程序正義，憲法平等、財產權保障、法律保原則及比例原則等諸多缺失！
是應訂定市地重劃之專法納入專家、人民之意見，俾市地重劃執行更具客觀民主、落實公益、公私雙贏之目的。