不動產價格經濟意義 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

『不動產價格』隨著價格形成之因、不動產價格市場、價格限定條件、價格目的等，有著不同市場經 濟意義，如以『那裡一坪建地大概10萬元』表示，顯屬以篇概全，位能盡『不動產價格』真義！『不動產價格』得區隔為私經濟價格及公經濟價格。

私經濟價格依現行不動產估價技術規則計有正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格，各種價格最會形成有著不同影響因素、不動產估價技術適用及不動產估價邏輯組織、經驗判斷、法理文獻等交相作用，而推演在社會一連串的價格秩序中，指出依估價條件、估價目的最適的『不動產價格』。

1、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，

不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

以正常價格表示者是嚴謹的，需符合一定要件，如公開市場、理性經濟行為、買賣雙方有合理搜尋

資訊期間、依一般消費習性無特別附代條件交易等。

2、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之ㄧ所形成之價值，並以貨幣金額表示者：

（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。

（二）以不動產合併為目的。

（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

以限定價格表示者，需限定於上開三情景其一，其為封閉市場、法律行為為特定人、價格形成條件特

定等。

3、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

以特定價格表示者，其為封閉市場、價格形成條件特定、價格形成條件需可實現且符現行法令之規

範、現代技術可行等。

4、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

以特殊價格表示者，其為封閉市場、不動產不具市場性、不動產價格以公益外溢效

果價值及成本法推演之。

又影響不動產價格因素計有全面、區域、個別的因素，而些因素都是處於動態的，這也是不動產估價技術規則明定『價格日期，指表示不動產價格之基準日期』之所在。

一般因素，指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。

區域因素，指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。

個別因素，指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。

公經濟價格一般為課稅或特定行政目的，諸如公告地價、公告現價、法定地價、標準地價、基準地地價、徵收補償地價、區段地價、標準宗地地價、路線價…等，依其特定行政目的所形成『地價或價格』，所依形成法令及查估程序相異，適用於不同行政目的！

所以因不動產價格形成之因多如牛毛，一般使用不動產估價報告書者僅關切最後『不動產價格』，而無細研整本不動產估價報告書精髓，及各種估價條件形成最終價格，或曰：『看不懂太專業了』，我想這才是不動產估價師難為之處！