共有土地權利分割不動產估價

【 鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

共有土地於共有關係存續中，對於土地利用交易成本相當高，土地事實處分決策採多數決，延緩或減低土地經濟利用可能性，土地法律處分決策亦採多數決，損及其他不同意處分共有人權益。共有關係土地利用、處分決策在現行法規定採多數決，立法旨意為促進土地經濟利用，保障各共有人財產權，但因法令僵硬或未能全面考量，共有土地利用、處分常為土地投機者覬覦對象，以資訊優勢及競租活動取得共有土地利用、處分決策權，以謀取特殊目的的利益，傷害多數共有土地所有人間的情感！

共有土地之所以有利用、處分交易成本、土地不盡經濟利用、共有人權益不公及傷害所有人間的情感的事實，一切都是民法第765、818條惹的禍！所以如何簡化土地共有關係，積極保障各共人財產權，土地權利分割行為成坊間採取最重要的策略。

土地權利分割得分為私經濟協議分割、調節分割、調處分割等；公權力作用為裁判分割。各種分割分法聚焦於各共有人土地權利分割前後財產權變動公平性，不動產估價作業重點，共有外部關係由市場途徑出發，遵循不動產估價技術規則等系統性估價規範，推演對象不動產價格日期適切價值予以貨幣化；共有內部關係著重權益保障，每個共有人分割前後的權益相對均衡，就共有土地在價格日期其價值貨幣化，依一定估價技術公平、適法分配各共有人，據以減低或消滅共有關係，更盡土地經濟利用，及保障土地所有人財產權多面向經濟目的。

然共有土地權利分割各共有人前後財產權變動不動產估價，現行法令並無明確規範估價程序，且市場經驗肯證行為可能積非成是，各門派自立論點山頭林立，不動產估價見解百家爭鳴，土地權利分割不動產估價法理論點、邏輯秩序仍未建立共識。鑑於土地權利分割不動產估價結果，直接或見接影響各共有人債的關係形成，有必要從現行民法觀點立法旨意、不動產估價理論原則探討，及學術界有關共有土地權利分割文獻貢獻，建立一共有土地權利分割不動產估價程序，解決共有土地權利分割不動產估價問題！此為本次演講的目的與企祈。