不動產估價師對「瑕疵房屋-傾斜」的見解 【鼎諭不動產估價師事務所 賴永城】

案例為某甲向某乙價購A房地一體之不動產（透天厝），待土地所有權移轉登記完畢，某甲遷入占有居住，始發現地板圓物總向特定方向滾動，某甲聘專業鑑定機構鑑定結果傾斜15度，逐向司法機關提起買賣瑕疵價金減價之訴。本案「因價購時物之瑕疵已存在，買賣價金減價請求應含括範圍如何？」學工程專業人士認為「扶正的工程成本」，不動產估價師我認為應分為二部分，一、「扶正的工程成本」。二、市場消費者選擇權價值。

（以下為義務向該找我的買受者撰文）

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常「交易觀念」，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。系爭房屋確有○經土木技師檢測確有傾斜之情形，一般人生活經驗、社會常情，系爭建物之傾斜情形自屬瑕疵，且非是無關重要。

按民法第765條「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」蓋系爭房屋之主要功能，除供居住使用效能，尚具交換價值、保值資產，所稱「交換價值」者，為特定不動產經市場機制、價格系統於特定交換雙方，基於自我對該特定不動產願最高支付價格，及願最低接受價格合意形成交易行為及價格。

然房屋者傾斜之瑕疵，縱以工程技術回復至未傾斜之狀態（回復工程代價），得發揮原建物設計表徵效能情況，尚需酌量因瑕疵事實的發生，於財貨市場價值交換過程，消費者對此曾經的瑕庛願意接受的價格補償。經濟學裡的理性消費行為，消費者在一定支出下必選擇滿足消費效用最大的財貨；在相同效用財貨必選擇支出代價最小財貨，當一理性消費者在經濟市場眾多標的物之選擇權價值，建立於相同風險的財貨選擇報酬最大；相同報酬的財貨選擇風險最小。

承上之述，系爭傾斜房屋之交換價值應含括工程技術回復至未傾斜之狀態（回復工程代價），及市場消費者選擇權價值（瑕疵物回復市場價值減損）。例，相同品牌的汽車，在一切條件一樣情況，甲車由出廠至特定日未發生事故；乙車由出廠至特定日期間曾發生事故，雖經修復回原勘用效能之狀態。然甲、乙車同時於市場為出售時，假設甲、乙車在相同銷售時間，出售價格乙車一定低於甲車；假設甲、乙車出售價格相等，則乙車出售銷售時間一定會大於甲車。原因為何？甲原裝、乙車曾受傷！