Top 5 yếu tố pháp lý người mua căn hộ chung cư nên biết

Hiện nay, việc mua căn hộ chung cư ngày càng sôi động do nhu cầu của người dân ngày càng tăng. Trong suốt quá trình giao dịch, pháp lý là một trong những vấn đề quan trọng mà nhiều người nên chú trọng. Do đó, trước khi quyết định mua một căn hộ bạn cần phải tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý nhằm tránh xảy ra những rủi ro không cần thiết. Trong bài viết này, muabannhadat xin phân tích top 5 yếu tố pháp lý khi mua chung cư thường gặp. 

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khái niệm

Giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản liên quan tới đất theo thông tin được ghi trên trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động.

Ở Việt Nam, trong quá trình phát triển, có nhiều loại Giấy chứng nhận về nhà đất như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Xác định người được quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định theo quy định của pháp luật.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Chứng nhận người sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất liên quan.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Chứng nhận người sở hữu nhà ở mà không đi kèm với quyền sử dụng đất.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới được áp dụng trên toàn quốc, gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất (có bìa màu hồng).

Mặc dù sử dụng cùng một mẫu Giấy chứng nhận, các loại Giấy chứng nhận được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải chuyển sang mẫu Giấy chứng nhận mới (không yêu cầu chuyển sang Sổ hồng).

Công dụng

- Các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo điều kiện quy định trong Khoản 1, Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.

- Giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền được bồi thường về đất khi thu hồi theo quy định của pháp luật, theo Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013.

- Ngoài ra, giấy chứng nhận còn được sử dụng là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai, theo Khoản 2 và Khoản 3 của Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

- Giấy chứng nhận sử dụng đất cũng là một thành phần quan trọng trong hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất và các quyền khác. Loại đất được xác định thông qua thông tin trong Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, đặc biệt là phần mục đích sử dụng đất.

2. Giấy phép xây dựng chung cư

Khái niệm

Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân, tổ chức hoặc chủ đầu tư để thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và các hoạt động tương tự trong phạm vi cho phép.

Trong đó, chung cư là một loại hình nhà ở được xây dựng có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ và có các khu vực chung như lối đi, cầu thang chung, cũng như phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Nó cũng bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng và công trình dùng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.

Mục đích xây dựng chung cư là để sử dụng với mục đích ở hoặc kết hợp mục đích ở và kinh doanh. Vì vậy, giấy phép xây dựng chung cư là một văn bản pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân, tổ chức, cho phép họ tiến hành xây dựng tòa nhà chung cư bao gồm nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang, hệ thống và công trình hạ tầng sử dụng chung.

Quy trình xin cấp phép

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người xin cấp giấy phép xây dựng (GPXD) chung cư nên chuẩn bị 2 bộ hồ sơ theo yêu cầu. Sau đó nộp hồ sơ tại các cơ quan sau đây:

- Đối với chung cư có diện tích sàn lên đến 1.000m² hoặc kinh phí đầu tư đạt đến 2 tỷ đồng: Nộp tại UBND huyện.

- Đối với các công trình lớn hơn: Nộp tại Sở Xây dựng cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép chung cư tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Nhận kết quả

Người xin cấp GPXD chung cư cần đến nơi tiếp nhận hồ sơ vào thời gian đã được ghi trong phiếu hẹn để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định.

Lưu ý:

Trong vòng 7 ngày làm việc tính từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra tình trạng thực địa.

Nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện, trong vòng 5 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản để người xin cấp phép hoàn thiện hồ sơ. Người xin cấp GPXD chung cư có trách nhiệm bổ sung và hoàn thiện hồ sơ trong vòng 1 tháng kể từ ngày nhận được thông báo. Nếu hồ sơ vẫn không đáp ứng yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, trong vòng 3 ngày làm việc, cơ quan sẽ thông báo lý do không cấp phép.

3. Hợp đồng mua bán căn hộ

Khái niệm

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một thỏa thuận được thực hiện giữa bên mua và bên bán thông qua văn bản. Trong hợp đồng này, bên bán có trách nhiệm chuyển giao căn hộ và quyền sở hữu căn nhà đó cho bên mua. Bên mua phải thanh toán số tiền mua căn hộ và tiến hành thanh toán cho bên bán đúng theo thời hạn, địa điểm và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Những lưu ý trước khi ký hợp đồng mua bán

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, yếu tố đầu tiên cần chú ý là thông tin của cả hai bên mua và bán. Bên mua cần kiểm tra và đảm bảo tính chính xác của thông tin cá nhân, vì đây sẽ là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho bên mua trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.

Một trong những vấn đề phổ biến thường gặp liên quan đến căn hộ chung cư là diện tích. Do đó, khi xem xét điều 1 trong hợp đồng, người mua cần làm rõ liệu diện tích ghi trên hợp đồng là diện tích tim tường hay diện tích thông thủy, và con số cụ thể là bao nhiêu.

Trong nhiều trường hợp, khi nhận bàn giao căn hộ, người mua có thể phải thanh toán các khoản phí phát sinh không cần thiết. Vì vậy, hợp đồng mua nhà chung cư cần đề cập một cách chi tiết và rõ ràng đến các loại phí này, nhằm hạn chế việc có tranh chấp không đáng có.

Ngoài giá trị hợp đồng, quý khách hàng cần chú ý và tránh việc trễ hoặc sai phương thức thanh toán, nhằm tránh vi phạm hợp đồng và tránh phát sinh các khoản phí không cần thiết.

Thời gian giao nhà là một yếu tố cực kỳ quan trọng, yêu cầu khách hàng phải làm việc cùng chủ đầu tư một cách chi tiết, đồng thời thỏa thuận với nhau về trách nhiệm và mức đền bù nếu có sự vi phạm cam kết.

Bạn cần kiểm tra giấy phép kinh doanh và giấy phép xây dựng của dự án từ chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng cần xác minh xem dự án có đang bị thế chấp ngân hàng hay không, điều này cũng rất quan trọng để được lưu ý.

• Cập nhật tin đăng mua bán căn hộ chung cư Bình Dương ưu đãi giá tốt tại: https://bds123.vn/ban-can-ho-chung-cu-binh-duong.html.

4. Quyền và nghĩa vụ của người mua căn hộ

Quyền của người mua

Yêu cầu đối với bên bán là hoàn thành đầy đủ các thủ tục mua bán căn hộ, công trình xây dựng theo thời hạn đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Trong đó bao gồm việc giao nhà, công trình xây dựng đúng theo thời hạn đã xác định. Hơn nữa, bên bán phải đảm bảo chất lượng và tuân thủ các điều kiện khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Người bán cũng phải cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cùng với các hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. 

Bên cạnh đó, người mua có yêu cầu người bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật. Với mục đích nhà, công trình xây dựng sẽ được bảo trì, bảo dưỡng và sửa chữa trong thời gian quy định để đảm bảo chất lượng và hiệu suất của chúng.

Trường hợp bên bán không thực hiện giao căn hộ, công trình xây dựng đúng thời hạn, đúng chất lượng và đúng như các cam kết khác trong hợp đồng. Bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh do việc này gây ra. Mục đích là đảm bảo rằng bên bán sẽ chịu trách nhiệm và đảm bảo tiến độ và chất lượng của công trình.

Ngoài ra, bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán tiến hành thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn cũng như phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Góp phần đảm bảo rằng người bán sẽ nhận được số tiền tương ứng với giá trị của tài sản đã được chuyển nhượng.

Nghĩa vụ của người mua

Sau khi đã thanh toán đầy đủ, bên mua sẽ nhận nhà, công trình xây dựng. Kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung cư và tài sản khác gắn liền với đất. Cùng với các hồ sơ liên quan đúng thời hạn đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Giúp đảm bảo rằng bên mua sẽ được sở hữu và sử dụng tài sản theo quyền và điều kiện đã thỏa thuận.

Hơn nữa, bên mua cần phối hợp với bên bán để thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Quá trình này bao gồm việc cung cấp thông tin và giấy tờ cần thiết, tham gia vào các cuộc họp. Cũng như đáp ứng các yêu cầu và yêu cầu của bên bán liên quan đến quá trình mua bán nhà chung cư.

Nếu trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang được cho thuê, bên mua phải đảm bảo quyền lợi của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê trong suốt thời gian thuê còn hiệu lực. Điều này đảm bảo rằng bên thuê sẽ tiếp tục sử dụng và tận hưởng các quyền và lợi ích đã thỏa thuận.

Mặt khác, bên mua và bên bán có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Việc này đảm bảo rằng các bên phải chịu trách nhiệm và đền bù cho những tổn thất và thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.

Cuối cùng, cả bên mua và bên bán phải tuân thủ các nghĩa vụ khác đã được quy định trong hợp đồng. Theo đó, các bên phải thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ và trách nhiệm đã cam kết. Nhằm đảm bảo tính hợp pháp và công bằng trong quá trình mua bán căn hộ.

5. Quản lý và sử dụng căn hộ

Quy định về quản lý chung cư

Quản lý chung cư là một dịch vụ quan trọng nhằm đảm bảo không gian sống an lành, an toàn và thoải mái cho cư dân trong tòa chung cư. Hơn nữa, nó cũng giúp tăng giá trị và khai thác mọi tiềm năng của bất động sản chung cư. 

Quản lý chung cư bao gồm:

- Quản lý nhân sự: Một chung cư thường có nhiều bộ phận khác nhau, mỗi bộ phận có nhiệm vụ riêng để cung cấp các dịch vụ. Ban quản lý chung cư có trách nhiệm giám sát hoạt động của mỗi thành viên trong bộ phận để đảm bảo công tác vận hành diễn ra suôn sẻ.

- Quản lý khách hàng: Một trong những nhiệm vụ quan trọng của ban quản lý là chăm sóc và giải quyết các yêu cầu của cư dân trong quá trình sinh sống. Ban quản lý phải luôn đặt lợi ích của toà nhà và sự hài lòng của cư dân lên hàng đầu.

- Bảo trì hệ thống kỹ thuật: Việc duy trì và bảo trì các hệ thống kỹ thuật trong chung cư là một nhiệm vụ quan trọng của ban quản lý. Các hệ thống này cần được đánh giá và bảo trì đều đặn để đảm bảo hoạt động ổn định và tránh sự cố.

- Quản lý an ninh và bảo vệ: Ban quản lý chung cư cần tổ chức việc giám sát và quản lý an ninh, bảo vệ tòa nhà. Điều này bao gồm việc điều hành và giám sát các hoạt động ra vào, cũng như phối hợp với các đơn vị liên quan trong trường hợp khẩn cấp.

- Quản lý dịch vụ vệ sinh: Một mô hình quản lý chung cư hiệu quả không thể thiếu việc quản lý và duy trì chất lượng vệ sinh và không gian chung cư. Cần thường xuyên kiểm tra và đánh giá tình trạng vệ sinh và không gian xung quanh chung cư để tìm ra giải pháp phù hợp.

Quy định về sử dụng chung cư

Phần sở hữu riêng trong căn hộ chung cư bao gồm:

- Diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công và lô gia liên kết với căn hộ.

- Các phần diện tích khác trong chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật riêng, liên kết với căn hộ hoặc phần diện tích riêng sở hữu.

Phần sở hữu chung trong căn hộ chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của chung cư, ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng như đã nêu ở trên, bao gồm các khu vực sinh hoạt chung của cư dân chung cư.

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong chung cư.

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng liên kết với chung cư.

- Các công trình công cộng trong khu vực chung cư, không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

Đối với việc xác định diện tích sử dụng căn hộ và diện tích khác trong chung cư:

- Khu vực đậu xe phục vụ cư dân chung cư phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và thiết kế được phê duyệt. Việc bố trí chỗ đậu xe ô tô trong khu chung cư phải ưu tiên cho chủ sở hữu căn hộ trước, sau đó mới dành chỗ đậu xe công cộng.

- Diện tích sử dụng căn hộ và các phần diện tích khác trong chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ được tính theo kích thước thông thủy. Khi tính diện tích ban công, diện tích sàn của ban công sẽ được tính toàn bộ. Trong trường hợp ban công có phần diện tích chung với tường, diện tích sẽ được tính từ mép trong của tường chung.

Trên đây là top 5 yếu tố pháp lý người mua chung cư nên quan tâm mà Muabannhadat đã tổng hợp. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn hiểu hơn và tránh các rủi ro pháp lý không cần thiết. Nếu bạn có nhu cầu tìm mua hay đăng bán căn hộ chung cư hợp pháp, chính chủ, vui lòng truy cập tại: https://bds123.vn/ban-can-ho-chung-cu.html.