Những câu hỏi về pháp lý mua căn hộ chung cư thường gặp

1. Pháp lý dự án căn hộ là gì?

Pháp lý dự án là các loại các giấy tờ và hồ sơ cần thiết theo quy định của pháp luật để một dự án căn hộ chung cư được thực hiện. Đây là những tài liệu quan trọng bao gồm: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, .... Các thủ tục pháp lý này liên quan chặt chẽ đến dự án từ giai đoạn chuẩn bị, triển khai mãi cho đến khi hoàn thành và bàn giao.

Hồ sơ pháp lý dự án sẽ đại diện cho những tài liệu có giá trị pháp lý cao và mỗi công ty kinh doanh đều phải có những loại hồ sơ này. Đây là những hồ sơ đòi hỏi mức độ bảo mật cao và có tính quan trọng đặc biệt đối với mỗi công ty trong suốt quá trình lưu trữ.

2. Những hồ sơ pháp lý cơ bản của dự án chung cư là gì?

Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) là một văn bản hoặc bản điện tử do Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp. Dùng để ghi lại thông tin về đăng ký hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp - Theo định nghĩa tại khoản 12, Điều 4 của Luật Doanh nghiệp năm 2014.

Dưới đây là những đặc điểm của giấy phép kinh doanh:

- Là một văn bản chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập một doanh nghiệp hợp pháp.

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh xác nhận năng lực pháp lý của doanh nghiệp. Nếu không có giấy này, doanh nghiệp sẽ được coi là không tồn tại và hoạt động bất hợp pháp.

- Cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh là nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền sở hữu tên doanh nghiệp.

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh là một loại giấy tờ pháp lý cần có đầu tiên cho mỗi doanh nghiệp, và hoàn toàn khác biệt với giấy đăng ký kinh doanh.

- Hiện nay, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thường được gọi là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Sổ đất chung cư

Dựa vào quy định tại Điều 98 và Điều 99 của Luật Đất đai 2013, đất chung cư và nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận theo các điều kiện sau đây. Đất chung cư là loại đất mà Nhà nước cho thuê hoặc giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê, hoặc cho thuê mua. Đất chung cư này được cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án. Người mua căn hộ chung cư sẽ có quyền sử dụng đất là ổn định lâu dài trong thời hạn đã được xác định.

Người mua đất để xây dựng chung cư có thể được cấp sổ đỏ trong giai đoạn quyền sử dụng đất được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền. Hoặc có thể mua đất tại thời điểm chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, như khi phần nền móng cơ bản đã được xây dựng xong, hoặc khi có văn bản của Sở Xây dựng nơi có dự án cho phép sẽ được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Giấy chấp thuận chủ trương đầu

Dựa trên khoản 1, Điều 3 của Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ban hành ngày 17/6/2020, định nghĩa về giấy chấp thuận chủ trương đầu tư như sau: "Chấp thuận chủ trương đầu tư là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư."

Lưu ý:

- Việc chấp thuận chỉ giới hạn ở mức "chủ trương", tức là chấp thuận về ý định và hướng đi để thực hiện một công việc cụ thể. Việc chấp thuận này chưa phải là quyết định cuối cùng về việc triển khai thực tế công việc đó.

- Việc chấp thuận phải được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Pháp luật đã quy định rõ về cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Tùy thuộc vào lĩnh vực và quy mô của dự án đầu tư, mỗi loại dự án sẽ có cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau.

Quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án

Căn cứ vào khoản 3 của Điều 58 Luật Đất đai 2013, quy định như sau: Đối với doanh nghiệp được giao đất để thực hiện dự án thương mại, nhà ở, cần phải có năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án. Chủ đầu tư có thể được giao đất hoặc thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư đồng thời có trách nhiệm hoàn tất các nghĩa vụ về thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

Quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 là thuật ngữ được sử dụng để chỉ một loại bản đồ quy hoạch khu vực. Bản đồ này được sử dụng để xác định ranh giới và phạm vi quy hoạch của một khu vực cụ thể. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và tiến hành đền bù khi cần thiết.

Theo khoản 2 của Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 sửa đổi năm 2018, bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết sẽ được thể hiện theo tỷ lệ 1/500. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là một bản đồ tổng quan về quy hoạch của một dự án xây dựng, và nó cung cấp cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện công trình.

Quy hoạch 1/500 phải liên quan trực tiếp đến một dự án cụ thể. Văn bản này còn được sử dụng như cơ sở để xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án đó và lập dự án đầu tư xây dựng.

Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng chung cư là một văn bản pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho cá nhân hoặc tổ chức. Văn bản này cho phép họ tiến hành xây dựng một toà nhà chứa nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang, hệ thống và công trình hạ tầng khác được sử dụng chung.

Bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng là một cam kết bằng văn bản từ phía tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính, ...) nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh (ví dụ như chủ đầu tư dự án xây dựng) thay cho bên được bảo lãnh (người mua nhà) trong trường hợp bên được bảo lãnh/người mua nhà không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh.

Ví dụ: Anh A mua căn hộ tại Dự án chung cư X và trả góp trong 15 năm với mức trả góp hàng tháng là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, đến năm thứ 3, Anh A gặp khó khăn trong công việc và không thể tiếp tục thanh toán đúng hạn. Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh cho Anh A và tiếp tục trả góp số tiền 10 triệu đồng cho Chủ đầu tư. Anh A sẽ nợ số tiền này đến ngân hàng và có thể trả lại sau khi đã giải quyết xong khó khăn cá nhân. Tuy nhiên, anh có thể phải chịu các khoản phí phạt cần thiết.

Do đó, trong trường hợp các dự án xây dựng đã được bảo lãnh ngân hàng, người mua căn hộ trả góp sẽ nợ ngân hàng, chứ không phải nợ Chủ đầu tư.

Giấy nghiệm thu phần móng

Theo Luật Bất động sản ngày 15/07/2015, yêu cầu cần có biên bản nghiệm thu phần móng mới được ký hợp đồng mua bán trong dự án bất động sản. Văn bản nghiệm thu phần móng thực chất là việc xác nhận rằng chủ đầu tư đã thi công dự án và đó là căn cứ chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Một dự án xây dựng thường trải qua nhiều giai đoạn.

Khi khách hàng mua dự án ở giai đoạn đầu, họ sẽ ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư hoàn thiện phần móng và có giấy nghiệm thu phần móng công trình. Điều này mới đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Hợp đồng mua bán này sẽ được bảo vệ bởi pháp luật và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Họ là người có quyền quyết định về việc bán, cho thuê, tặng hoặc giao dịch tài sản của mình.

Hồ sơ hoàn công

Hồ sơ hoàn công là tập hợp các tài liệu, thông tin, và nhật ký được lưu trữ về từng công trình xây dựng. Những tài liệu liên quan đến công trình này thường bao gồm: quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ thiết kế xây dựng, bảng dự toán và hồ sơ thi công công trình.

Có thể hiểu đơn giản, hồ sơ hoàn công công trình xây dựng là một tập hồ sơ chứa đựng tất cả các tài liệu liên quan đến quá trình xây dựng một công trình từ đầu đến cuối. Đây là thủ tục cuối cùng để chứng nhận công trình xây dựng đã hoàn thiện sau quá trình xây dựng. Vì vậy, hoàn công là một thủ tục rất quan trọng từ phía pháp lý.

Hồ sơ này là cơ sở để thực hiện thanh toán, quyết toán và cũng phục vụ cho công tác kiểm toán và kiểm tra công trình xây dựng. Nó hỗ trợ quá trình nghiệm thu công trình và giúp các cơ quan quản lý trực tiếp công trình. Qua đó có thể nắm bắt đầy đủ và chính xác về cấu trúc và tình trạng thực tế của công trình. Nhờ vậy mà có thể đề xuất biện pháp cải tạo, tu sửa và duy trì tuổi thọ lâu dài cho công trình.

3. Cách kiểm tra pháp lý dự án căn hộ chính xác?

Để kiểm tra pháp lý của một dự án căn hộ một cách chính xác, có một số bước quan trọng mà một chuyên gia pháp lý hoặc một nhóm tư vấn pháp lý nên thực hiện. 

Dưới đây là một phân tích về các bước quan trọng để kiểm tra pháp lý dự án căn hộ một cách chính xác:

- Xem xét hợp đồng mua bán căn hộ bao gồm việc kiểm tra các điều khoản và điều kiện của hợp đồng, các quyền và trách nhiệm của các bên liên quan, và các quy định pháp lý liên quan.

- Kiểm tra văn bản quy hoạch bao gồm việc kiểm tra xem dự án có tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị và quy định về sử dụng đất hay không.

- Tham khảo trực tiếp từ chủ đầu tư dự án.

- Thông qua ngân hàng bảo lãnh cho dự án.

- Tìm hiểu qua website thông tin chính thức của chủ đầu tư.

4. Những rủi ro khi không kiểm tra pháp lý căn hộ?

Việc không kiểm tra pháp lý căn hộ có thể mang lại những rủi ro nghiêm trọng và tiềm ẩn như sau: 

- Tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu đất, vi phạm quy định xây dựng, hoặc tranh chấp giữa các bên liên quan. Tranh chấp pháp lý có thể gây ra sự mất an ninh pháp lý và tài chính, cùng với mất thời gian và công sức đáng kể.

- Thiếu quyền lợi của cư dân: Các quy định về tiện ích chung, quyền sử dụng các khu vực chung và các quyền lợi khác có thể không được xác định rõ ràng hoặc không tuân thủ đúng. Điều này có thể dẫn đến mâu thuẫn, bất công và không thoả đáng cho cư dân.

- Vấn đề về quản lý và bảo trì: Nếu không có các quy định pháp lý rõ ràng và chi tiết về trách nhiệm bảo trì và sửa chữa. Dự án căn hộ có thể mắc phải tình trạng thiếu nguồn lực, thiếu quản lý chuyên nghiệp và không đáp ứng đúng nhu cầu của cư dân. Điều này có thể gây ra tình trạng bảo trì kém chất lượng, gây ra nguy cơ an toàn và ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị căn hộ.

- Thiếu tuân thủ quy định pháp luật: Kiểm tra pháp lý căn hộ là một bước quan trọng để đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật. Nếu không tuân thủ đúng, dự án căn hộ có thể phải đối mặt với hình phạt pháp lý. Ví dụ như xử phạt tài chính hoặc sự can thiệp từ các cơ quan chức năng. Hơn nữa, việc không tuân thủ pháp luật có thể tạo ra hậu quả pháp lý nghiêm trọng và ảnh hưởng xấu đến uy tín của dự án.

Trên đây là những câu hỏi thường gặp về pháp lý mua chung cư mà Muabannhadat đã tổng hợp. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý khi mua căn hộ. Nếu bạn có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hợp pháp, chính chủ, vui lòng truy cập tại: https://bds123.vn/ban-can-ho-chung-cu.html.