Hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích nhà xây dựng theo từng hạng mục: móng, sàn, mái, ban công, sân… giúp bạn dự toán chi phí xây nhà chính xác nhất.
1. Tính diện tích nhà xây dựng là gì? Vì sao quan trọng khi chuẩn bị xây nhà?
Khi bắt đầu lên kế hoạch xây nhà, ngoài việc chọn mẫu thiết kế, tìm nhà thầu uy tín, thì tính diện tích xây dựng là bước quan trọng nhất để:
Dự trù tổng chi phí xây nhà
Lập kế hoạch tài chính phù hợp
Tránh phát sinh do tính sai diện tích
So sánh đơn giá nhà thầu trọn gói hoặc phần thô
Là cơ sở ký hợp đồng thi công minh bạch
Diện tích xây dựng không phải chỉ tính theo diện tích đất. Thông thường diện tích dùng để dự toán sẽ bao gồm:
Diện tích các sàn
Phần móng
Ban công
Giếng trời
Ô trống có lan can
Mái
Sân
Các hạng mục phụ
Do đó, diện tích tính tiền xây nhà luôn lớn hơn diện tích đất rất nhiều.
2. Các khái niệm quan trọng trong diện tích xây dựng
Trước khi đi vào công thức tính, bạn cần nắm rõ các thuật ngữ thường gặp:
Là diện tích có sàn bê tông và sử dụng được. Bao gồm tầng trệt, tầng lầu, tum…
→ Quy ra 100% diện tích.
2.2. Diện tích thông tầng (void)
Khu vực trống giữa các tầng.
→ Thường tính 50% diện tích, tùy nhà thầu xây dựng.
Khu vực nhô ra ngoài mặt sàn.
→ Thường tính 30% – 70% tùy độ rộng.
Mái tôn, mái ngói, mái bê tông có tỷ lệ tính khác nhau.
→ Tính từ 30% đến 100%.
Có nhiều loại móng:
Móng đơn
Móng băng
Móng bè
Móng cọc
Mỗi loại có hệ số riêng.
3. Bảng hệ số tính diện tích xây dựng chuẩn 2025–2026
Dưới đây là bảng hệ số phổ biến nhất được các nhà thầu hiện nay áp dụng:
3.1. Bảng hệ số phần móng
Loại móng
Hệ số diện tích
Ghi chú
Móng đơn
20–30%
Dùng cho nhà nhỏ, đất tốt
Móng băng
40–50%
Áp dụng phổ biến nhất
Móng bè
80–100%
Đắt nhất, dùng cho nền yếu
Móng cọc ép
50–70%
Tùy chiều dài cọc và tải trọng
Móng cọc khoan nhồi
120–150%
Công trình lớn, nhà cao tầng
Hạng mục
Hệ số
Sàn trệt, lầu, tum
100%
Thông tầng (void)
30–50%
Sàn mái bê tông
50–70%
Loại mái
Hệ số
Mái tôn
30%
Mái ngói vì kèo
50–70%
Mái ngói bê tông
90–100%
Mái bê tông dán ngói
110–130%
3.4. Phần ban công – sân thượng
Hạng mục
Hệ số
Ban công
30–50%
Sân thượng có mái
70–100%
Sân thượng không mái
50%
3.5. Sân – tiểu cảnh – gara
Hạng mục
Hệ số
Sân trước – sau (lát gạch)
30–50%
Gara trong nhà
Tính như diện tích sàn
Gara ngoài trời
30–50%
4. Công thức tính diện tích xây dựng chuẩn nhất
Diện tích xây dựng = Diện tích móng + Tổng diện tích sàn + Diện tích mái + Ban công + Sân + Hạng mục phụ
Trong đó:
5. Ví dụ thực tế giúp bạn hiểu ngay
Ví dụ: Nhà phố 1 trệt 2 lầu – diện tích đất 5x20m
= Móng (50) + Sàn (300) + Mái (70) + Ban công (2.5)
= 422.5m2
Từ diện tích này, bạn nhân với đơn giá nhà thầu để biết chi phí xây dựng chính xác.
6. Cách tính diện tích nhà cấp 4
Nhà cấp 4 có đặc trưng là 1 tầng → cách tính sẽ đơn giản hơn nhà phố.
Ví dụ nhà cấp 4 mái Thái 7x15m (105m2)
105m2 × 40% = 42m2
105m2 × 100% = 105m2
105m2 × 70% = 73.5m2
Tổng diện tích xây dựng nhà cấp 4
= 42 + 105 + 73.5 = 220.5m2
→ Dùng để tính chi phí rất chính xác.
7. Cách tính diện tích xây dựng nhà có tầng hầm
Tầng hầm có hệ số tính lớn nhất vì:
Đào đất
Gia cố vách hầm
Chống thấm
Kết cấu phức tạp
Loại hầm
Hệ số
Hầm sâu < 1.5m
150%
Hầm sâu 1.5–2.0m
170%
Hầm sâu >2.0m
200–250%
Ví dụ:
Nhà có hầm 100m2 sâu 2m → tính 200%
→ Diện tích quy đổi = 200m2
8. Các yếu tố làm thay đổi diện tích tính tiền
Dù diện tích đất cụ thể, nhưng diện tích xây dựng có thể thay đổi do:
8.1. Độ phức tạp kiến trúc
Nhà tân cổ điển
Nhiều chi tiết phào chỉ
Hình khối cong
→ Hệ số sẽ cao hơn 5–20%.
→ Nhà thầu có thể cộng thêm hệ số từ 5–15%.
8.3. Yêu cầu vật liệu cao cấp
Không ảnh hưởng đến diện tích, nhưng ảnh hưởng giá.
9. Sai lầm thường gặp khi tính diện tích xây dựng
1. Lấy diện tích đất thay cho diện tích xây dựng
→ Sai hoàn toàn, dễ thiếu tiền khi thi công.
Mái luôn có hệ số từ 30–130%.
3. Không tính ban công hoặc cầu thang
Ban công dù nhỏ vẫn tính tối thiểu 30%.
4. Mỗi nhà thầu dùng hệ số khác nhau
→ Cần yêu cầu bảng tính chi tiết trước khi ký hợp đồng.
10. Checklist tính diện tích trước khi xây nhà
Hãy chuẩn bị các thông tin sau:
Nếu cung cấp đủ, nhà thầu sẽ tính nhanh trong vài phút.
11. Công cụ tính diện tích nhà xây dựng nhanh (mô phỏng)
Bạn chỉ cần:
Nhập diện tích đất
Chọn số tầng
Chọn loại móng
Chọn loại mái
Chọn có sân – ban công hay không
→ Hệ thống sẽ trả ra diện tích quy đổi.
(Nếu bạn cần, tôi có thể tạo file Excel tự tính diện tích + chi phí.)
12. Tính diện tích nhà xây dựng khác nhau giữa các loại nhà
→ Diện tích quy đổi thường gấp 3–4 lần diện tích đất.
Nhiều khối kiến trúc
Mái lớn
Nhiều ban công
→ Hệ số cao hơn 10–20%.
13. 6 câu hỏi thường gặp về tính diện tích xây dựng
Câu 1: Diện tích xây dựng có bằng diện tích sàn sử dụng không?
Không. Diện tích xây dựng = diện tích sàn + móng + mái + ban công + sân.
Câu 2: Giếng trời có tính diện tích không?
Có. Thông thường 30–50%.
Câu 3: Sân trước lát gạch có tính diện tích không?
Có. Tính 30–50%.
Câu 4: Mái ngói tính diện tích bao nhiêu?
Từ 70–130% tùy loại mái.
Câu 5: Diện tích cầu thang tính như thế nào?
Tính trong diện tích sàn (đã bao gồm).
Câu 6: Nhà có tum có phải cộng diện tích không?
Có, thường 50–70%.
14. Kết luận: Tính diện tích xây dựng càng chính xác – chi phí càng minh bạch
Việc nắm đúng hệ số và cách tính diện tích giúp bạn:
Tự kiểm tra bảng báo giá nhà thầu
Biết rõ khoản nào đúng – khoản nào tính sai
Chuẩn bị tài chính chính xác
Tránh phát sinh 50–200 triệu không đáng có