CÁC LOẠI THUẾ PHÍ KHI TỰ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Các loại thuế, phí khi tự xây dựng nhà ở từ khâu mua vật tư, tự xây đến nộp thuế xây dựng thì như thế nào?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trước khi xây dựng chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, một số trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng(khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014).
Trong trường hợp của bạn, nhà của bạn được xây dựng tại phường Cự Khối, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội (nhà xây dựng tại khu đô thị). Cho nên, nhà bạn bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng. Việc xây dựng, thiết kế phải đúng với giấy phép xây dựng.Trong trường hợp này, bạn phải nộp những loại thuế sau:
+ Nộp thuế xây dựng: Căn cứ Công văn 3700/TCT/DNK thì
Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng (nhất là nhà ở của người dân) không thực hiện kê khai nộp thuế.
Như thế, việc bạn nhờ người người thân xây dựng cho bạn nhưng lại tự mua vật liệu thì loại thuế phải nộp trong trường hợp này là thuế giá trị gia tăng.
Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC cách xác định số thuế phải nộp như sau:
Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT * tỷ lệ thuế giá trị gia tăng.
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
Trường hợp cá nhân nộp thuế khoán có sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì doanh thu tính thuế được căn cứ theo doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.
Trường hợp cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế khoán hoặc xác định không phù hợp thực tế thì cơ quan thuế có thẩm quyền ấn định doanh thu tính thuế khoán theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
- Trường hợp cá nhân kinh doanh nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì cá nhân thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế có thẩm quyền ấn định doanh thu tính thuế khoán của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng được xác định như sau:
- Phân phối, cung cấp hàng hóa: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 1%;
- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%;
- Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 3%;
- Hoạt động kinh doanh khác: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 2%;
Như thế, việc bạn thay đổi số tầng thì thuế giá trị gia tăng trong trường hợp này cũng thay đổi.
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Căn cứ Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính trên cơ sở giá tính thuế và thuế suất.
Giá tính thuế được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với 1m2 đất. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
- Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
- Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
- Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Giá 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ổn định theo chu kỳ 5 năm.
Thuế suất đối với đất ở theo biểu thuế lũy tiến từng phần (Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010).
Cho nên, trong trường hợp của bạn, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đổi. Theo đó, số thuế phải nộp được tính bằng: diện tích đất để tính thuế nhân với giá của 1m2 đất nhân với thuế suất. Trong đó: diện tích đất để tính thuế là diện tích hiện đang sử dụng nhân với giá của 1m2 đất. Thuế suất áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần quy định tại Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
Ngoài ra, trong trường hợp này, bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng sai phép. Cụ thể, căn cứ khoản 5 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP đối với hành vi xây dựng sai phép:
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ởriêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 5 Nghị định 121/2013/NĐ-CP;
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Ngoài ra, khi xây dựng sai phép sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).
Hành vi xây dựng sai phép không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.