1. Giới thiệu: Vì sao cần tính chi phí xây nhà trước khi thi công?
Xây nhà là một trong những khoản đầu tư lớn nhất trong cuộc đời của mỗi gia chủ. Tuy nhiên, không ít người khi bắt tay vào xây dựng lại gặp phải tình trạng đội vốn, thiếu ngân sách, hoặc phát sinh hàng loạt chi phí ngoài dự kiến. Nguyên nhân chính là không lập kế hoạch tài chính rõ ràng, không biết cách tính chi phí xây nhà đúng chuẩn hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào nhà thầu.
Việc tự chủ động dự toán chi phí xây dựng giúp bạn:
Kiểm soát ngân sách chặt chẽ
Chọn giải pháp xây dựng phù hợp với tài chính
Tránh “bẫy đội giá” từ một số đơn vị thiếu uy tín
Dễ dàng so sánh báo giá giữa các nhà thầu xây dựng
Lập kế hoạch vay vốn và chi tiêu dài hạn
Bài viết này sẽ đưa ra công thức chuẩn, bảng đơn giá áp dụng năm 2026, chi phí vật tư – nhân công, cùng cách tính theo từng loại nhà để bạn có thể tự dự toán chi phí chính xác nhất.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà năm 2026
Để tính đúng tổng chi phí xây dựng, bạn cần hiểu rõ các yếu tố quyết định dưới đây.
Tổng diện tích sàn là yếu tố quan trọng nhất.
Công thức diện tích bao gồm:
Năm 2026, chi phí vật liệu có xu hướng tăng 5–12% tùy khu vực do:
Các gói vật tư thường gồm:
Gói trung bình
Gói khá
Gói cao cấp
Tùy tỉnh thành, đơn giá nhân công dao động:
2.4. Địa hình – vị trí xây dựng
Nhà hẻm nhỏ, khó vận chuyển → tăng chi phí
Đất yếu cần xử lý móng → tăng 10–30%
Thi công vùng nông thôn → chi phí thấp hơn
Nhà cấp 4
Nhà 2 tầng, 3 tầng
Nhà mái thái
Nhà phố
Biệt thự
Mỗi loại kiến trúc có đơn giá riêng.
3. Bảng đơn giá xây nhà 2026 mới nhất
3.1. Đơn giá nhân công xây nhà 2026
Hạng mục
Đơn giá nhân công
Nhân công thô (chỉ xây + hoàn thiện cơ bản)
1.300.000 – 1.600.000 đ/m²
Nhân công hoàn thiện cao cấp
1.500.000 – 1.900.000 đ/m²
3.2. Đơn giá xây nhà trọn gói 2026 (Nhà thầu cung cấp vật tư)
Gói Vật Tư – Chìa Khóa Trao Tay
Gói vật tư
Đơn giá trọn gói (đ/m²)
Gói trung bình
5.000.000 – 5.500.000 đ/m²
Gói khá
5.800.000 – 6.500.000 đ/m²
Gói cao cấp
7.000.000 – 9.000.000 đ/m²
4. Công thức tính chi phí xây nhà chuẩn nhất
Dưới đây là công thức được dùng bởi hầu hết nhà thầu:
Tổng chi phí = Diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng (theo m²)
Trong đó, diện tích xây dựng bao gồm:
5. Cách tính diện tích xây dựng chi tiết theo từng phần
5.1. Hệ số tính diện tích phần móng
Loại móng
Hệ số
Móng đơn
30%
Móng bè
50%
Móng cọc
40–70%
Loại mái
Hệ số
Mái tôn
10–20%
Mái bê tông cốt thép
30–50%
Mái ngói (kèo + lito)
70%
5.3. Sân – ban công – tum
Sân: 30–50%
Tum: 40–60%
Ban công: 30–50%
6. Ví dụ cách tính chi phí xây nhà thực tế – chuẩn nhất
Ví dụ 1: Nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích 5×15m (75m²)
Diện tích tính tiền:
Móng đơn: 75 × 40% = 30 m²
Tầng trệt: 75 m²
Tầng lầu: 75 m²
Mái tôn: 75 × 15% = 11.25 m²
Tổng diện tích: 191.25 m²
Chi phí trọn gói (gói trung bình)
191.25 × 5.000.000 = 956.250.000 đ
191.25 × 1.400.000 = 267.750.000 đ
Ví dụ 2: Nhà cấp 4 mái thái 6×20m (120m²)
Diện tích tính tiền:
Chi phí trọn gói (gói khá):
252 × 6.200.000 = 1.562.400.000 đ
7. Tính chi phí từng loại nhà phổ biến
8. Các khoản chi phí phát sinh cần chuẩn bị
Khi tính chi phí xây nhà, bạn cần tính thêm:
8.1. Chi phí xin phép xây dựng
Khoảng 5–10 triệu
8.2. Chi phí thiết kế bản vẽ
8.3. Hệ thống điện – nước – nội thất
Nên chuẩn bị thêm 5–10% tổng chi phí.
9. Cách tối ưu chi phí xây nhà mà vẫn bền – đẹp
9.1. Chọn đơn vị thi công uy tín
Một nhà thầu uy tín giúp bạn:
9.2. Chọn vật tư theo nhu cầu
Không cần dùng 100% vật tư cao cấp.
Nên kết hợp:
9.3. Thiết kế đơn giản – tối ưu diện tích
Tránh nhiều đường cong, chỉ
Hạn chế tường trang trí phức tạp
Thiết kế theo khối vuông giúp tiết kiệm 10–20%
10. Một số câu hỏi thường gặp khi tính chi phí xây nhà
10.1. Giá xây dựng 2026 có tăng không?
Có. Dự kiến tăng 5–12% so với 2025.
10.2. Nên xây nhà trọn gói hay nhân công?
Nếu bạn bận rộn, không am hiểu vật tư → Nên chọn trọn gói
Nếu bạn rành vật liệu, có thời gian giám sát → Chọn nhân công
10.3. Nhờ nhà thầu tính chi phí hay tự tính?
Bạn nên tự tính sơ bộ, sau đó nhờ nhà thầu uy tín bóc tách chi tiết.
11. Kết luận: Tính chi phí xây nhà – Bước quan trọng để tránh đội vốn
Việc tính chi phí xây nhà giúp bạn chủ động tài chính, xây được ngôi nhà vừa đẹp vừa đúng ngân sách. Với công thức, bảng giá và ví dụ thực tế trong bài, bạn hoàn toàn có thể tự ước lượng chi phí xây dựng trong năm 2026.
Nếu bạn muốn tính chi phí chính xác theo diện tích nhà của bạn, hãy gửi tôi:
Kích thước đất
Số tầng
Loại mái
Vị trí xây dựng
Tôi sẽ tính giúp bạn miễn phí 3 bảng dự toán chi tiết.
