Khi tìm hiểu chi phí xây nhà, chắc hẳn bạn đã nghe cụm từ “giá xây dựng tính theo mét vuông”. Tuy nhiên, mét vuông xây dựng là gì, được tính ra sao, và vì sao cùng diện tích nhưng giá xây lại khác nhau?
Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, công thức, ví dụ thực tế và những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá/m², từ đó chủ động hơn khi dự toán chi phí xây nhà.
📘 1. Mét vuông xây dựng là gì?
Mét vuông xây dựng (m² xây dựng) là đơn vị dùng để tính chi phí thi công nhà ở, công trình dân dụng.
Nói cách khác, nhà thầu sẽ báo giá theo tổng diện tích sàn mà họ thi công, đơn vị tính là mét vuông (m²).
Ví dụ:
Nếu bạn xây nhà có tổng diện tích sàn 200m², và đơn giá xây dựng trọn gói là 7.000.000đ/m², thì chi phí xây dựng = 200 × 7.000.000 = 1,4 tỷ đồng.
📐 2. Vì sao tính giá theo mét vuông?
Cách tính giá xây dựng theo mét vuông giúp:
Đơn giản – dễ hiểu – minh bạch cho cả chủ đầu tư và nhà thầu.
Dễ so sánh giá giữa các công ty xây dựng.
Tiện cho việc ước tính chi phí sơ bộ trước khi có bản vẽ chi tiết.
Tuy nhiên, để tính chính xác, bạn cần hiểu rằng:
👉 Không phải toàn bộ diện tích đất đều được tính 100% diện tích xây dựng.
Một số phần như sân, mái, ban công… được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm (%).
🧮 3. Công thức tính mét vuông xây dựng
Tổng diện tích xây dựng = Tổng diện tích sàn chính + Diện tích phần phụ quy đổi
Trong đó:
Sàn chính: các tầng nhà (trệt, lầu, tum, sân thượng…)
Phần phụ quy đổi: sân, ban công, mái, móng, tầng hầm…
Mỗi hạng mục được tính theo tỷ lệ phần trăm trên đơn giá m² sàn (theo quy ước chung của ngành xây dựng).
📊 4. Bảng quy đổi diện tích xây dựng phổ biến (theo %)
Hạng mục
Tỷ lệ quy đổi diện tích (so với 1m² sàn)
Móng đơn
20% – 30%
Móng băng
40% – 50%
Móng cọc
45% – 60%
Tầng trệt / sàn chính
100%
Tầng lầu
100%
Tum (sân thượng có mái che)
50% – 70%
Sân thượng không mái che
30% – 50%
Ban công / logia
30% – 50%
Mái bê tông cốt thép
40% – 60%
Mái ngói (đổ bê tông + lợp ngói)
70% – 100%
Sân trước / sau lát gạch
30% – 50%
Tầng hầm (tùy độ sâu)
150% – 200%
📌 Lưu ý:
Mỗi công ty xây dựng có thể điều chỉnh tỷ lệ theo điều kiện thi công, địa hình và yêu cầu thiết kế cụ thể.
🏠 5. Ví dụ thực tế cách tính mét vuông xây dựng
Giả sử bạn xây nhà 1 trệt 1 lầu mái bê tông, diện tích đất 5x15m (75m²).
Ta có:
Hạng mục
Diện tích thực (m²)
Quy đổi (%)
Diện tích tính toán (m²)
Móng băng
75
50%
37.5
Tầng trệt
75
100%
75
Lầu 1
75
100%
75
Mái bê tông
75
50%
37.5
Tổng cộng
225m²
Nếu đơn giá xây trọn gói là 6.800.000đ/m² →
Chi phí xây nhà = 225 × 6.800.000 = 1.530.000.000đ (~1,53 tỷ đồng).
🧱 6. Sự khác nhau giữa “diện tích đất” và “diện tích xây dựng”
Nhiều người nhầm lẫn hai khái niệm này. Dưới đây là sự khác biệt rõ ràng:
Tiêu chí
Diện tích đất
Diện tích xây dựng
Định nghĩa
Tổng diện tích khu đất bạn sở hữu
Phần diện tích dùng để thi công nhà
Mục đích
Để xác định quyền sử dụng đất
Để tính chi phí xây dựng
Có thể khác nhau?
Có – vì chưa chắc xây hết đất
Có – chỉ tính phần được xây dựng
Ví dụ
Đất 100m² nhưng chỉ xây 70m²
Diện tích xây dựng = 70m²
👉 Như vậy, giá xây dựng luôn dựa trên diện tích xây dựng, không phải diện tích đất.
🏗️ 7. Đơn giá xây dựng tính theo mét vuông (Cập nhật 2025)
Hạng mục
Đơn giá xây thô (VNĐ/m²)
Đơn giá trọn gói (VNĐ/m²)
Nhà cấp 4
4.000.000 – 4.800.000
6.000.000 – 7.000.000
Nhà 1 trệt 1 lầu
4.500.000 – 5.200.000
6.500.000 – 7.800.000
Nhà 2 tầng
4.700.000 – 5.500.000
7.000.000 – 8.500.000
Nhà 3 tầng
5.000.000 – 5.800.000
7.500.000 – 9.000.000
Biệt thự mái Thái
5.500.000 – 6.000.000
8.000.000 – 10.000.000
⚠️ Giá có thể thay đổi ±5–10% tùy khu vực (TP.HCM, Cần Thơ, Kiên Giang…), loại vật liệu, hoặc thiết kế phức tạp.
💡 8. Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá 1m² xây dựng
Khu vực trung tâm đô thị có chi phí cao hơn vùng nông thôn.
Đường nhỏ, khó vận chuyển vật liệu → giá nhân công cao hơn.
3️⃣ Loại vật liệu sử dụng
Gạch, thép, xi măng, sơn… ảnh hưởng lớn đến giá/m².
Vật liệu cao cấp có thể tăng 10–20% chi phí tổng.
4️⃣ Độ phức tạp của thiết kế
Nhiều chi tiết, phào chỉ, mái phức tạp → tốn công & vật liệu.
Thiết kế hiện đại, tối giản → dễ thi công hơn.
🧰 9. Phân biệt phần thô và phần hoàn thiện khi tính m²
Thành phần
Xây thô
Hoàn thiện
Bao gồm
Móng, khung, cột, tường, sàn, mái
Sơn, lát gạch, cửa, điện nước, vệ sinh
Đặc điểm
Là phần kết cấu chịu lực
Là phần thẩm mỹ, hoàn chỉnh
Mục tiêu
Đảm bảo độ bền, an toàn
Tạo thẩm mỹ, tiện nghi
Giá trung bình (VNĐ/m²)
4.500.000 – 5.500.000
6.500.000 – 9.000.000
📌 Khi nhận báo giá theo mét vuông, hãy hỏi rõ:
“Giá đó bao gồm phần thô hay trọn gói hoàn thiện?”
🧭 10. Cách ước tính chi phí xây dựng theo mét vuông
Bước 1️⃣: Xác định diện tích sàn từng tầng.
Bước 2️⃣: Quy đổi các phần phụ (móng, sân, mái…).
Bước 3️⃣: Cộng tổng diện tích quy đổi.
Bước 4️⃣: Nhân đơn giá xây/m².
Ví dụ:
🧾 11. Những sai lầm thường gặp khi tính mét vuông xây dựng
❌ Tính cả diện tích đất chưa xây vào m² xây dựng.
❌ Không hỏi rõ quy đổi phần móng, mái, sân.
❌ Chỉ xem giá rẻ mà bỏ qua chất lượng vật liệu.
❌ Không có bản vẽ thiết kế chi tiết, dẫn đến chênh lệch lớn.
❌ Không ký hợp đồng rõ ràng về diện tích tính tiền.
✅ Giải pháp:
Luôn yêu cầu bảng tính diện tích chi tiết (mỗi hạng mục, quy đổi bao nhiêu %), để tránh phát sinh.
🏘️ 12. Mối liên hệ giữa mét vuông xây dựng và dự toán chi phí
Ví dụ:
Cùng là nhà 200m², nhưng:
Nhà mái bằng, vật liệu trung bình → 1,3 tỷ.
Nhà mái Thái, vật liệu cao cấp → 1,8 tỷ.
➡️ Chênh lệch có thể đến 30–40% dù cùng diện tích.
🧱 13. Cách các công ty xây dựng báo giá theo mét vuông
Thông thường, nhà thầu uy tín sẽ gửi bảng báo giá chi tiết gồm:
Đơn giá phần thô / trọn gói
Vật liệu sử dụng (thương hiệu, quy cách)
Hạng mục bao gồm – không bao gồm
Tiến độ thanh toán (theo giai đoạn thi công)
Thời gian bảo hành
Công ty Xây Dựng Nguyên là một trong những đơn vị tiên phong minh bạch hóa báo giá theo m², giúp khách hàng hiểu rõ từng đồng chi phí bỏ ra.
🏆 14. Lợi ích của việc hiểu rõ mét vuông xây dựng
✅ Biết cách ước lượng chi phí ban đầu khi chưa có bản vẽ.
✅ So sánh dễ dàng giữa các báo giá nhà thầu.
✅ Tránh bị tính sai, tính thừa diện tích.
✅ Làm việc chủ động hơn khi ký hợp đồng xây dựng.
🧭 15. Lời khuyên từ chuyên gia xây dựng
“Đừng chỉ quan tâm đến giá/m² rẻ, mà hãy chú trọng chất lượng thi công – uy tín nhà thầu xây nhà– bảo hành dài hạn.”
Một công trình bền – đẹp – đúng tiến độ sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu chi phí sửa chữa sau này.
Đặc biệt, hãy chọn đơn vị có đội ngũ kỹ sư giám sát trực tiếp, có hợp đồng cam kết rõ ràng, và báo giá minh bạch từng m².
🧱 16. Kết luận – Hiểu đúng để xây nhà thông minh
Qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ:
Mét vuông xây dựng là gì
Cách tính m² xây dựng và quy đổi các phần phụ
Công thức ước tính chi phí chính xác
Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây dựng
👉 Mét vuông xây dựng không chỉ là con số, mà là cơ sở quan trọng để lập kế hoạch tài chính – lựa chọn nhà thầu – kiểm soát chi phí.
📞 Liên hệ tư vấn xây dựng – Công Ty Xây Dựng Nguyên
Nếu bạn đang cần tư vấn báo giá xây nhà theo m², hoặc thiết kế – thi công trọn gói uy tín tại khu vực miền Nam, hãy liên hệ ngay:
📍 CÔNG TY XÂY DỰNG NGUYÊN
Hotline / Zalo: 0979 553 556 (A. Hoàn)
Website: https://xaydungtrangtrinoithat.com/
Email: xaydungtrangtrinoithat@gmail.com
Địa chỉ: Quận 7, TP.HCM – Nhận thi công toàn miền Nam (TP.HCM, Long An, Tiền Giang, Kiên Giang…)
🏗️ Công Ty Xây Dựng Nguyên – Xây đúng giá, đúng tiến độ, đúng chất lượng!