相続した空き家を活用したい方
相続した空き家を民泊に活用することもできます
自宅の空き部屋を活用したい方
自宅の空き部屋を活用した民泊も可能です
年の半分くらい働きたい方
民泊は年最大180日までなので仕事と私生活のバランスも取れます
地元の暮らしを発信したい方
地元の魅力やくらしをお客様に伝える「体験型」民泊もできます
外国人のお客様と交流を楽しめる方
外国人の方向けの交流・体験提供型の民泊も可能です
住宅宿泊管理業者と民泊を併用したい方
ご自身が住宅宿泊管理業者の許可をとって活躍することもできます
釧路は長期滞在者が非常に多く、民泊の需要も高い地域です。
この機会に、空き家等を有効活用してみませんか?
【住宅事業者(通称:民泊)制度】
2018年~始まった制度です。
有料で人を宿泊させる制度には「旅館業法」があります。
これは多岐にわたる厳しい条件をクリアしなくてはなりません。
それに対し、旅館業法よりも簡易な条件をクリアした場合、有料で人を宿泊させることができる制度が「民泊」です。
ただし、営業日数は年最大180日までとなります。
これから「民泊」を始める手順や関連業者のイメージをご紹介いたします。
特に業者に関しましては、下記3者が存在します。
A:住宅宿泊事業者
B:住宅宿泊仲介業者
C:住宅宿泊管理業者
似た名前が多いですが、取り扱う業務は全く異なります。
以下を読まれる際はどのお話なのかご留意していただければと思います。
「民泊」を始めるご自身の事です。
下記⑴~⑺の条件を全てクリアする必要があります。
民泊の条件⑴「建物」
民泊は以下の①~⑤の建物で行うことができます。
①一戸建 (2世帯住宅も含む)
②長屋
③共同住宅
④寄宿舎
⑤マンションの一室
①~③は各住戸ごと「トイレ・風呂・台所」があるのに対し、④は「トイレ・風呂・台所」が共用という違いがあります。
⑤マンションでの民泊は、同じマンションに住む「住人全員の同意が必要」かつ「マンション利用規約で民泊が禁止されていない」など条件があり、かなり困難です。
これとは別に「豪邸」(戸建で3階建て以上や床面積が200㎡以上など)の場合、耐火建築物であるなど、さらに別の基準が加わります。
民泊の条件⑵「設備」
民泊は以下の設備が必要です。
①トイレ
②お風呂(シャワー室のみも可)
③キッチン(コンロ+シンク)
④洗面台(シンクに鏡+洗面器も可)
民泊の条件⑶「住居の実態」
民泊の原則は「空き家(空き部屋)の有効活用」です。
下記の3点のいずれか1つの条件を満たす必要があります。
①現に人の居住の用に供している。
→その建物に人が住んでいるが、空き部屋もある状態です。
②入居者を募集している。
→民泊を始めても入居者の募集は必要です。
③随時人の居住の用に供している。
→別荘や、たまに帰省するが空き家状態の実家などです。
最低年1回の使用実績が必要です。
民泊の条件⑷「消防署の認可」
【防災の主な条件】
・自動火災報知機設備の設置
・防炎物品(カーテンやカーペット等)の使用
・避難経路図の掲示
・消火器、誘導灯の設置
・火災予防対策の周知
…などがあります。条件は住宅の面積などによって変わります。
【オススメできない物件】
・とても古い建物
→現在の防火基準に適合させるだけでかなりの費用が掛かってしまいます。
ただし「古民家」は人気の物件ですので、売り出し方次第の部分もあります。
・戸建で200㎡を超える建物(豪邸)
・戸建で3階建て
→高い建物、広い建物は防火基準が厳しくなります。
ただし状況によっては申請が通る可能性もあります。まずはご相談ください。
民泊の条件⑸「住民説明」
お住まいの市町村の方針によっては、民泊を申請する15日前までに完了する必要があります。
「民泊しますよ!」という資料を作成し、近隣住民へご挨拶等を行います。
【近隣住民への説明】
民泊施設から10m以内の近隣の建物にお住まいの方が「近隣住民」の対象で…
・戸別訪問
・資料配布
・住民説明会
…などのいずれかを実施します。
なお、 がついている部分が市町村によって条件に違いのある部分です。
なお、マンション等集合住宅の場合は、全住民への説明も必要となり、グ~ンとハードルが上がります。
民泊の条件⑹「人的要件」
民泊宿泊事業者=ご自身の要件です。
下記に該当すると許認可はおりません。
【主な要件】
・未成年者ではないこと
・破産者ではないこと
・反社会的勢力の関係者ではないこと
・過去に旅館業法違反で罰金刑を受けていないこと
民泊の条件⑺「用途地域」
【用途地域】
用途地域とは、都市計画法でこの地域は「住宅地」、こちらは「工業地」…のように市街地の利用の大枠を定めたものです。
【民泊が可能な用途地域】
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
…です。調べ方は国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、物件の地図周辺を表示することで調べられます。
下記の画像とともご説明いたします。
【調べ方】
01.まず、下のボタン不動産情報ライブラリ」を押す。
02.「地図表示」を押すと日本地図が出るので、調べたい地域を拡大する。
03.上記画像①都市計画情報の「用途地域」チェックボタンを押す。
04.上記画像②凡例を押す。
05.すると上記のように用途地域ごと色分けされて表示される。
ここで「空白」や「工業専用地域」でなければ、用途地域の条件はOKです。
※ただし、用途地域はOKでも自治体の条例等によって禁止されている場合もあります。
(例1) 小学校のきわめて近隣地域(100m程度が多い)では民泊不可。
(例2) 住宅専用地域では「土日祝日」のみ民泊可。
住宅宿泊仲介業者とは、イメージで言うと民泊の「検索サイト」です。
正確には集客サイトの運営、予約の受付、契約、代金の受取、事業者への支払などを行います。
例えば、インターネットで「お買い物」をしようと思ったら…。
「アマゾン」様や「楽天市場」様、「ヤフーショッピング」様を介して、いろいろな会社の商品を購入することができます。
同様に、インターネットで中古車を買おうと思ったら…。
「グー」様や「カーセンサー」様を介して、いろいろな会社の中古車を地域ごと、車種ごと検索することができます。
これらと同じように、お客様は民泊の住宅宿泊仲介業者様のサイトを介して、利用したい地域・物件を検索します。
そのため、民泊宿泊事業者はご自身の民泊物件をサイトに登録することが必要です。
これで日本全国や世界中の方々がサイトを検索すると、ご自身の民泊物件も表示されるようになります。
主な住宅宿泊仲介業者は?
住宅宿泊仲介業者を選ぶポイントは、その事業者がの強みとご自身の希望から考えます。
国内に強い業者もいれば、アジアや欧米に強い業者もいます。
サポート体制、手数料、口コミ、〇ヶ国語対応など…いろいろな条件を加味して決定します。
もちろん複数登録も可能ですが、予約の重複やシステム使用料などに注意が必要です。
【民泊サイト 大手数社の一例】
◆ Airbnb(エアビーアンドビー)
通称エアビー、アメリカの会社です。
・手数料15% ※
・191の国、地域で利用可能です。
・様々なタイプの宿泊施設が検索できます。
◆ Vrbo(バーボ)
アメリカの会社です。
・手数料5%(+宿泊者負担11%) ※
・家族・グループ旅行に向けた貸別荘系に特に強いです。
◆ Booking .com (ブッキングドットコム)
オランダの会社です。
・手数料12% ※
・旅行サイトなので、同時に交通機関の予約もできます。
◆ STAY JAPAN (ステイジャパン)
日本の会社です。
・手数料 無料 ※
・古民家や伝統文化、農業などの日本文化の体験も可能な、地方都市に特化したサイトです。
◆ 楽天Oyado (旧名 Vacation STAY)
日本の楽天系列の会社です。
・手数料3%(+宿泊者負担12%) ※
・楽天トラベルなどと連携しています。楽天ポイントも使用可能です。
◆ Agoda (アゴダ)
シンガポールの会社です。
・手数料12%(国内向9%) ※
・特にアジア地域の集客に強いサイトです。
住宅宿泊管理業者とは、もし民泊用の住宅をご自身で管理できない場合、その管理をお願いする業者です。
具体的に言うと、民泊用の建物にご自身が居住していない場合、必ず設置します。
(居住していても貸出部屋数6以上の場合は設置します)
【主な管理業務】
01.宿泊者対応
(本人確認、鍵の受け渡し、名簿の作成、近隣トラブル時の対応)
02.清掃・衛生
03.住宅設備管理
04.報告
(偶数月に「民泊制度運営システム」へお客様の氏名、住所、職業、宿泊日、国籍などを入力・送信します。0名でも報告します)
民泊宿泊事業者は、住宅宿泊管理業者にどの業務をどこまでを依頼するか設定、契約します。
住宅宿泊管理業者を自身で行うには?
住宅宿泊管理業者は登録が必要です。
ご自身が資格を取得+登録すれば、自己管理も可能です。
登録するためには①の資格所有、②の実務講習合格、いずれかが必要となります。
【必要な資格】
①資格
・宅地建物取引士
・管理業務主任者
・賃貸不動産経営管理士
・住宅の取引または管理に関する2年以上の実務経験
②住宅宿泊管理業登録実務講習
講習の主催者により異なりますが、おおよそ30時間の講習+試験の合格が必要です。
受講費用は33,000~40,000円程度です。
【登録費用】
登録後、5年間有効です。
新規:登録免許税 約90,000円
更新:登録免許税 約20,000円
実際に民泊は「儲かるのか?」
各種データから紐解いてみましょう!
01-① 開業関係費
まずは、開業時にかかる費用を考えてみましょう。
【主な開業時の費用】
①民泊用建物
民泊申請を行う建物です。
自己物件でもローンがあるのかないのか、賃貸物件なら賃貸料+許可をどうするのか?などにより費用は変動します。
②防災設備
消防署の認可を得るための設備です。
非常用出口への誘導灯や非常用照明の設置、防災カーテン、火災報知器、消火器などがあります。
ただし、これらは「一戸建て」や「共同住宅(アパート)」、床面積、部屋数などにより設置義務の有無が異なるため、実地を調査しないと何とも言えない部分でもあります。
物件規模にもよりますが、最低30万円~考えた方がよいと思います。
③設備投資
家具、家電、食器、消耗品、ベッドまわり品などです。
もう少し具体的に言うとテレビや電子レンジ、冷蔵庫、掃除機、ドライヤーや炊飯器、暖房機器、給湯器などの家電が必要です。
イス、テーブル、ソファ、ベッドなどの家具も必要です。
同様に「WiFi」機器もぜひ設置したいトコロです。
(WiFi設置の物件の方が予約率が高いデータもあります)
リネン(ベッドシーツや枕カバー、手ぬぐいなどの総称)は交換用の分も含めて必要ですし、いろいろと準備がいります。
④開業関連費
行政書士に依頼するか、ご自身で行うかによって異なります。
01-② 月ごとの経費
次は、月の固定費等の経費です。
【主な固定費】
①公共料金等
電気、水道、ガス、灯油、WiFiなどです。
②税金
土地建物の固定資産税がかかります。
個人事業として行う場合は個人事業税がかかります。
消費税に関しては売上にもよりますが免税事業者を選択することもできます。
法人(会社)として行う場合は法人税や法人住民税、法人事業税などもかかります。
③住宅宿泊仲介業者
旅行サイトなどです。お客様との成約時に〇%分というカタチでの手数料と、掲載料や登録料といったものがかかることがあります。
その会社ごと異なるので、注意が必要です。
④住宅宿泊管理業者
民泊のお客様受付や清掃、建物の管理などを行います。
契約内容によって「完全代行」「部分代行」が選べる場合があります。
費用は部分代行で月20,000円~や、完全代行では売上20%もしくは月50,000円の高い方などがあります。
ご自身でこの資格を取って住宅宿泊管理業を行うことも可能です。
⑤備品
消耗品(清掃用品やお風呂・トイレ関係、ゴミ処理関係など)の費用も忘れないようにします。
02-① 民泊利用者データ
上記データは国土交通省が開示している民泊のデータの北海道部分を抜粋したものです。
民泊事業者の報告業務が2ヶ月に一度のため、2ヶ月毎ごと区切られています。
このデータを見るうえで注意点と注目点を考えてみましょう。
【宿泊日数と宿泊者数】
例えば2~3月のデータを見てみると…。
平均宿泊者数 20.4人
平均宿泊日数 14.9日
…となっています。
これはおおよそ2か月で1施設当たりお客様が約20人・約15日間利用されたということです。
お客様の数の方が多いのは、複数名で民泊を利用しているためです。
※なお、お客様一人当たりの平均宿泊日数は約3.0日程度でした。
【季節】
やはりお客様は「夏」「冬」が多いです。
逆に4~5月、10~11月の期間は他の時期よりも目に見えて利用者数が減っています。
【注意点】
上記データはおおよそ北海道2,300件の民泊業者(データ回収率80%超)の申告によるものです。
02-② 宿泊料
次は、宿泊料金をいくらに設定するかです。
いろいろな料金設定が考えられます。
【宿泊料金】
①基本人数+人数超過分
まずベッドなどの数から基本人数を設定します。(例:2名=基本)
それより多い人数が利用する場合は、人数に応じて料金を割増します。
②季節料金
ホテルなどと同様に繁忙期(夏・冬)の割増料金なども可能です。
③施設
施設によって貸出料金は異なります。(下記は素泊まり)
・1部屋貸し 平均5,000円~。
・1件貸し 平均12,000円~。
④オプション
以下のような設定もできます。
・食事つき。
・清掃費別途…など。
02-③ 北海道の事業者数
北海道は民泊において、利用者数や事業者数の都道府県ランキングでほぼ常に3位以内(他は東京、大阪)に位置しており、民泊の盛んな地域です。
では、道内の民泊の現状を事業者数から考えていきたいと思います。
【宿泊事業者数】
北海道全域には3,500の民泊事業者がいらっしゃいます。
うち、札幌市内に66%が集中しております。
また、ウィンタースポーツで有名なニセコのある後志に10%となっております。
同様に上川(特に富良野、トマム地域)も10%
それに対し釧路管内は北海道の民泊の1.1%(39件)となっております。
【参入・廃業率】
北海道では1496件の届出がありました。うち事業廃止が420件ですので、今期の廃業率は28%です。(※)
次に、廃業理由ですが、これは2020年までしか統計が出ておりません。
ですが、主に大きな理由は2つあり、
「収益が見込めない」
「旅館業への変更」
となっていました。旅館業への変更というのは、民泊が好調で、民泊の180日営業→旅館業法の365日営業へと変更した、というカタチが多いと推測されます。
(※出典:観光庁 住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の一覧 2025.5/15)
参考:北海道体験移住「ちょっと暮らし」
北海道には、北海道体験移住「ちょっと暮らし」という制度があります。
道内の市町村が主体となり、北海道の移住や二地域居住を考えている方へ家具備え付け住宅を用意し、実際に生活を体験していただく制度です。
道内179市町村のうち、106市町村が実施しています。
釧路市はこの制度で滞在者数2026名の 道内No.1!(占有率40.9%)
滞在累計日数も25,148日で道内No.1!(占有率26.8%)
…となっております。
なお、この制度は市町村が主体で、民泊ではありません。
(データ出典:R5 北海道体験移住「ちょっと暮らし」実績)
02-④ 収益可能性
上記から考えると、釧路地域の2025年現在の状況を鑑みると…。
【釧路地域】
①民泊事業者が少ない。
②北海道自体の民泊の需要は全国3位以内と上位である。
③体験移住(日本人向け)のデータから、長期滞在の需要が非常に高い地域である。
競合他事業者が少なく、かつ、滞在期間が夏に集中していることも民泊の期間180日と相性も良いカタチとなります。
もちろん、開業すれば必ず成功するわけではないと思います。
ですが、チャンスも十分にある地域です。
この機会に、空き家等の有効活用を考えてみませんか?
03-① 付加価値
民泊において付加価値をつけて活動されている方々の取組の一例を紹介します。
【付加価値① 写真】
やはり人気のある物件は、集客サイトの写真にも工夫が凝らされています。
「泊まってみようかナ?」
そう考えさせる紹介の仕方を考える必要があります。
【付加価値② 体験】
体験を提供している民泊もあります。
例えば「農業体験」などや「古民家」を利用した民泊です。
ただし、そこまで常に手が回るのか?といったことも加味して考える必要があります。
【付加価値③ キャッチフレーズ】
例えば釧路市では、観光の利点として以下のものを挙げています。
①夏、とにかく涼しい!
②春先の花粉がない!
③冬も雪が少ない!
④そこそこ都会!
⑤グルメも自然も魅力がいっぱい!
このように、その物件の利点を明確にして、それを押し出す戦略もあります。
民泊の申請
① まずは当事務所にご連絡下さい!
お客様のお考えを是非お聞かせください。
まだ正確な方向性が定まっていらっしゃらなくとも大丈夫です!
のち、初回のお打ち合わせを対面で行わせていただきます。
② お打ち合わせ(初回相談無料制度アリ)
お打ち合わせにおいて数点、必要な事項を確認いたします。
お客様のご要望もぜひお聞かせください!
【最低確認条件の一例】
①民泊の条件に適合しているか?
→建物、用途地域、事業主の要件などです。
②収益予測
→初期投資、運営、仲介業者への手数料、管理業者への手数料、競合、お客様の利用予測などを考える必要があります。
↓ お客様にご納得頂けましたら「受任」いたします
③ 各種書類の収集
官公署に提出する各種書類等を揃えます。特に重要なのは…。
・建物の図面等
・宿泊者の衛生に関わる設備
・宿泊者の安全にかかわる設備
・近隣住民への説明
・住宅宿泊管理業者との契約書
・定款(法人の場合)
…などがあります。
④ 消防法
各種書類等と同時に、建物内の消防関連の設備を整えます。
(防災カーテンや非常用照明など)
設備が整えば「消防法令適合通知書」の交付を受けます。
⑤ 届出→事業の開始
全ての書類が整えば届出いたします。
その後、申請内容や書類等に不備がなければ届出が受理されます。
のち「住宅宿泊仲介業者と契約」することで民泊の開始です。
開始後は定期報告(2ヶ月毎)、5年ごとの更新などがあります。
【注:上記は概要です】
そのほかにも、お客様個々人ごとの事情が異なると思います。
また、このホームページ内ではご紹介できない内容も多くございます。
是非一度、当事務所の無料相談をご活用して頂くことを強くオススメします!
当事務所が「住宅宿泊関連の事業者」ではないことが最大の強みです!
ちょっと、何を言っているのかわからない。
…という方もいらっしゃると思います。
当事務所が一番重視しているのは「事前打ち合わせ」時における採算性です。
計算してみると、思った以上に経費が掛かることが多いです。
経費の負担はもちろん事業主であるお客様ご本人です。
民泊をするかしないか、これを「住宅宿泊管理業者」様へ相談した場合…。
業者様側から考えると、毎月の管理料も入ってきますし、もしお客様が来なくとも自社物件ではないので負担がありません。
「物件を遊ばせておくより活用しましょう!」
そうおっしゃる業者様は多いと思います。
もちろん開業後、どれほどのお客様にご利用して頂けるかは未知数です。
ですが、入念に試算をして民泊を始めるかどうか?考えることは最も重要なことだと思われます。
このように当事務所においては事前打ち合わせにおいて、民泊の制度の確認、採算を確認する中で、お客様ご自身が勝算が見通せない場合、無理して民泊を行うことはオススメしません。
採算的に難しいと思った時に考える時間がある、断ることができる。
それが民泊における当事務所の特色です。
01.民泊の180日ルールとは何ですか?
【180日ルール】
民泊は4/1~翌年3/31までの間に180日間しか営業してはならないというルールです。
180日よりも多く営業したい場合は旅館業法に対応する必要があります。
なお、180日より多く営業すると旅館業法違反で罰則があります。
基本的に運営は自身だけでなく住宅宿泊仲介業者も行っているため、日数オーバーは確実にバレてしまいます。
ただし!
予約受付中の日でも1人もお客様が利用していない日はカウントしません。
やり方次第でうまく営業のオン・オフの切り替えが可能です。
02.自己所有ではない建物で民泊はできますか?
可能です。
ただし物件の所有者(貸主)の許可が必要です。
03.特にマンションは注意点があるとお伺いしましたが?
「マンション管理規約」で民泊を禁止している場合、民泊はできません。
また、マンション管理団体が禁止している場合もあるので注意が必要です。
04.短期宿泊賃貸マンション(通称:ウィークリーマンション)でも民泊OKですよね?
残念ながらできません。
民泊ではなく、旅館業の許可が必要です。
05.民泊に補助金はありますか?
市町村によっては補助金があります。
例えば、釧路市で言うと…。
【釧路市長期滞在施設整備支援事業】
・主な条件等
①釧路市内の空き家をリフォームして、長期滞在施設として活用する方。
②くしろ長期滞在ビジネス研究会会員の会社に住宅宿泊管理を委託する方。
③1年20万円迄(工事費の1/2)を補助。
06.民泊といえば外国人相手ですか?
いいえ、そんなことはありません。
現状、全国の民泊利用者は外国人利用者が49%、日本人利用者が51%となっています。
(北海道は冬期、外国人利用者が増加する傾向にあります)
ただし、外国人の利用も想定した「外国人向けのパンフレット」、「避難経路の説明」等の準備は必要です。
パンフレットは官公署が作成した公式のものがありますので、ご安心下さい。
(出典:観光庁 観光統計2024)
07.外国人はどの国の方が多いでしょうか?
民泊を利用する外国人の国籍は、以下のようなデータが出ています。
東アジアがおおよそ半数を占めています。
【外国籍の民泊利用者の出身国】
1位 中国 17%
2位 アメリカ 15%
3位 韓国 14%
4位 台湾 12%
5位 香港 5%
6位 フランス 4%
(出典:国土交通省 2025.6~7月)
08.住宅宿泊仲介業者への手数料はどれくらいですか?
各社によって異なります。
おおよそ宿泊料の15%前後が多いようです。
また、予約となった際の手数料以外にも、他の名目の手数料がある場合もあります。
しっかり確認が必要です。
09.住宅宿泊管理業者への手数料はどれくらいですか?
各社によって異なります。
2025現在、よく見られるご費用の相場は
・報酬制
売上の20%+清掃料(1回5,000~10,000円程度)
・月額制
月20,000~30,000円+清掃料
…があります。
それとは別に初回契約料などもあるため、詳細は各社の公式案内をご覧下さい。
10.民泊って簡易宿泊所ですか?
民泊は簡易宿泊所ではありません。
簡易宿泊所は旅館業法に基いた規定をクリアする必要があり、民泊よりハードルが高いです。
なお、簡易宿泊所とは「宿泊場所を多数人で共用する設備構造の施設 」です。
2段ベットのある合宿所、民宿やカプセルホテルなどが該当します。
11.特区民泊って何ですか??
特区民泊は北海道にはありません。(2025年現在)
民泊と比べ、180日ルールがないかわり利用は2泊3日から、など若干の違いがあります。
12.住宅ローン中の建物でも民泊できますか?
その住宅ローンのご契約内容によります。
ご自身が居住し、民泊に使う面積が建物全体の50%以下は許可が通る可能性があります。
ですが、個々により状況が異なりますので確認が必要です。
なお、借入時の契約内容に違反する場合、金融機関は「残高一括清算」を求めることができる特約がある場合がほとんどです。
そのため、金融機関に確認なしに民泊をすることはオススメできません。
主なお手続きを記載しております。
下記にない業務もお気軽にお問い合わせください。
【備考】
実際のご費用合計はご依頼の内容によって変動する場合がありますので、あくまでも上記の料金は目安とお考え下さい。
ご相談いただければ、その際に正確なご料金を算定できます。
ぜひ当事務所の「初回無料相談」をご利用下さい。
<出張受付料>
当事務所はおおよそ「往復40㎞圏内まで交通費・出張費無料」です。
地域の皆様がご活用しやすい事務所を目指しております。
初回無料相談や報酬・手数料の詳細はコチラ!
ご相談方法、お問い合わせ先の詳細はコチラ!