Ingatlangazdálkodás (FM) hatása
az építésgazdaságra

Definíció

Ingatlangazdálkodás (facility management): Egy komplex szolgáltatási halmaz, amely több szakterületet is felölel. Célja, hogy az emberek, a hely, a folyamatok és a technológia harmonizálásával biztosítsa az épített környezet funkcionalitását, kényelmét, biztonságát és hatékonyságát.

 Másképpen: egy szervezet ingatlanvagyonának teljes körű kezelését, a vele való gazdálkodást jelenti.

Átfogja:

●      a bérlemény- és területgazdálkodást, bérbeadást, bérleti díjak beszedését,

●      az infrastrukturális és kereskedelmi szolgáltatások biztosítását,

●      a kapcsolódó jogi-, számviteli- és pénzügyek kezelését,

●      biztosítások ügyintézését,

●     a karbantartási-, javítási- és fenntartási munkák elvégzéséről való gondoskodást.

Az ingatlangazdálkodás meghatározása Thorncroft megfogalmazása szerint:

„Ingatlangazdálkodás az ingatlanhoz fűződő érdekeltség fölötti igazgatási és felügyeleti tevékenység az optimális hozam biztosításának érdekében.” 

(„Estate management is the direction and supervision of an interest in landed property with the aim of securing the optimum return.”)

A definíció két dolgot emel ki, a gazdálkodás tárgyát és módját. Az ingatlant, mint a gazdálkodás tárgyát a szakirodalom általában körülírással és felsorolással határozza meg, beleértve a földet és a hozzátartozó el nem mozdítható vagyontárgyakat, például a felépítmény vagy a növények. Jelen meghatározás szerint a gazdálkodás tárgya az érdekeltség, ami nem feltétlenül azonos az ingatlan fizikai mivoltával. Az érdekeltség földhöz (ingatlanhoz) rendelése, pedig azt mutatja, hogy a föld birtoklása és az azzal való rendelkezés a gazdálkodás alapja.

Történet

Az ingatlangazdálkodás mint a vagyongazdálkodás legjelentősebb eleme, önálló szakterületként már többszáz éve létezik. Már a feudális időkben a földbirtok intézője úgy jelent meg, mint alkalmazott vagyonkezelő.  A kezdeti ingatlankezelés csupán nyilvántartásból és könyvelésből állt. A birtokszerkezet változása során egyre nagyobb teret nyert az ingatlanbérlet intézménye, kialakult és folyamatosan változott az adózás rendszere, szükségessé vált az elavult hasznosítási formák váltása. Emiatt műszaki, jogi és gazdasági területen mélyebb szakmai tudásra volt szükség.

A XIX. század végétől a kereskedelem és az ipar fejlődése során a befektetőkben tudatosodott, hogy vagyonuk és tőkéjük jelentős része ingatlan, illetve ingatlan van mögötte, ezért még fontosabbá vált ingatlanvagyonuk hatékony működtetése.

Az ingatlan közvetett módon is hatást gyakorol egy szervezet eredményességére, ugyanis befolyásolja annak szervezeti és működési struktúráját, a környezetre gyakorolt hatását, az imázsát, és ez által a piacon elfoglalt helyét is. Igaz ugyanis, hogy egy stratégiailag kedvezően tervezett és üzemeltetett ingatlan közvetlenül és közvetve egyaránt mérhetően értéknövelő tényezője a vállalkozásnak, szervezetnek.

Magyarországon és a környező országokban több mint 30 éve teljes rendszerváltozás kezdődött, mely alapjában változtatta meg a tulajdonhoz, az ingatlanhoz és az ingatlangazdálkodáshoz, valamint a települések üzemeltetéséhez, gazdálkodáshoz kapcsolódó viszonyokat és feladatokat.

Hazánkban ezekkel párhuzamosan jellemző volt a fejlettebb tőkés országok pénzügyi intézményi rendszerének és pénzgazdálkodási módszereinek átvételére való törekvés, megtörtént a pénzügyi szakirodalom átvétele a pénzelmélet, a pénzügyi rendszer, a vállalati pénzügyek és a pénzpiaci témák területén is.

Fontos személyek

John M. Warman:

A Nemzetközi Létesítménygazdálkodási Szövetség (IFMA) korábbi elnöke és vezérigazgatója, amely a létesítménygazdálkodási szakemberek szakmai tagsági szövetsége. Az 1980-ban alapított egyesület a világ legnagyobb és legszélesebb körben elismert létesítménygazdálkodási szakemberek egyesülete, amely több mint 22 000 tagot támogat több mint 100 országban. Az egyesület globális központja a texasi Houstonban található.

David G. Cotts:

David G. Cotts neves szerző és tanácsadó a létesítménygazdálkodás területén. Számos könyvet írt a témában, többek között "The Facility Manager's Guide to Finance and Budgeting" és "Total Facility Management".

Dr. Brian Atkin:

A „Total Facility Management” című könyv társszerzője Adrian Brooks-szal együtt. A könyv átfogó áttekintést nyújt arról, hogy mit jelent a létesítménygazdálkodás a tulajdonosok, üzemeltetők, használók, létesítményvezetők és szakmai tanácsadók számára. A Total Facility Management újonnan átdolgozott ötödik kiadása egy hozzáférhető és praktikus szöveg, amely bemutatja az olvasóknak, hogyan lehet a létesítménygazdálkodás koncepcióját és alapelveit a gyakorlatban megvalósítani.

Kate Vitasek:

A stratégiai beszerzés és a létesítménygazdálkodás szakértője. A Vested Outsourcing modellen végzett munkájáról ismert, amely a vállalatok és szolgáltatóik közötti kölcsönösen előnyös kapcsolatok kialakítására összpontosít.

Dr. Nils Kok:

Az ingatlanfinanszírozás professzora a Maastrichti Egyetemen, Hollandiában. Kutatási területe a városgazdaságtól az intézményi ingatlanbefektetésekig terjed, nagy hangsúlyt fektetve az energiahatékonyság és a fenntarthatóság gazdaságtanára az ingatlanszektorban². Emellett vendégkutató a Kaliforniai Egyetem Berkeley-i Goldman School of Public Policy-jában⁴.

A lényeg rövid bemutatása

A világ egyik leghatalmasabb iparága az ingatlanipar, mely magába foglalja az építőipart, az ingatlankezelést, az ingatlanok tartozékainak gyártását, az ingatlanközvetítést, a bútorgyártást és az építészetet, mely területek mind valamilyen formában az épített környezettel állnak kapcsolatban. Az iparágat egy vezetéstudományi modell magyarázza, rendszerezi: ez a Facility Management, azaz a létesítménygazdálkodás.

Az elmélet elkészülte után, csak évekkel később fejlődtek ki megbízható számítógépes programok. Ezek megnevezése rendeltetéstől függően: CAFM (Kompjúterrel támogatott létesítménygazdálkodás), CIFM (Kompjúterrel integrált létesítménygazdálkodás), FIMS (Létesítmény-információs vezetői rendszer). Az FM feladatainak mindegyike elsősorban adatrendszerezéssel oldható meg. Egy jól működő CAFM rendszerben az adatok egy közös adatbázisba kerülnek, így bonyolult lekérdezések is lehetővé válnak, ezáltal az alvállalkozókkal való szerződéskötés is könnyebbé válik. Amit az adatfeltöltés közben elvégzünk tulajdonképpen nem más, mint egy szigorúan precíz vagyonfelmérés. A végeredmény pedig nem más, mint egy olyan rendszer, amely a könyvelési adatokkal együtt gyakorlatilag azonos a vállalattal.

Az ingatlanok, létesítmények működtetések során egy sor egymástól elkülönülő munkafolyamattal találkozhatunk, melyek a következő kategóriákba sorolhatók: marketing, igazgatás, karbantartás, üzemeltetés, elhelyezés-tervezés, felszerelés, tűzvédelem és biztonság.

A létesítménygazdálkodással kapcsolatos feladatokat a hagyományos szervezetekben különböző szervezeti egységekben – ingatlangazdálkodási osztály, fenntartás, beruházási osztály, eszközgazdálkodás, kontrolling, pénzügy – látták el. A FM alapgondolata, hogy a kiszolgáló funkciókat rendszerbe szervezi, összeköti, és a termelés közvetlen partnereként állítja be. Az FM-et úgy is definiálják, mint a rendelkezésre álló erőforrások optimalizálásának és hatékony eloszlásának módszerét, melynek három fő küldetése: a minőség, az érték és a kockázat.

Az FM bevezetésének, ajánlásainak egyik jelmondata, hogy alkalmazásával az üzemeltetési költségek – természetesen bizonyos korlátok és feltételek mellett – akár 30-40 százalékkal csökkenthetők. E csökkentési hatás három fő területen jelentkezik: a pénzügyi, a műszaki és az emberi erőforrások területein.

A nyolcvanas évektől elkezdődött az a folyamat, mely nyomán minden kiemelkedőbb szervezet kiszervezte az ellátó tevékenységét. Napjainkban már inkább a mérlegelés és az alapos megfontolás a jellemző, azonban nem ritka az sem, hogy bizonyos kulcstevékenységeket visszaszerveznek a vállalatba. Az outsourcingnak számos előnye és hátránya van, amelyeket mindenképp érdemes az erről szóló döntés meghozása előtt mérlegelni. Előnyök közé sorolható például a költségcsökkentés, a piaci tudásanyag bővítése, a minőség és a flexibilitás. Ezzel ellentétben hátrányként jelenik meg az outsourcing cég profitja, a likviditás, az üzleti titoktartás és stabilitás hiánya, valamint a partnerség helyett a nyerészkedés előtérbe kerülése.

A fentiekből is jól látszik, hogy az ingatlangazdálkodás igencsak jelentős terület, és talán elmondható, hogy ma nagyobb szükségünk van rá, mint valaha. Négy fő pillére: az emberek, a folyamatok, az épületek és a technológia, valamint ezek kapcsolata.

  Az ingatlangazdálkodás 4 fő feladata:

1. A folyamatok kialakítása és optimalizálása

Fontos az irányítási területek meghatározása és a folyamatok ezekhez való igazítása, így rend alakítható ki a létesítményben, amely a dolgozók elégedettségére is pozitív hatással van.

2. Épületfenntartás karbantartása és javítása

Az üzemeltetők biztosítják a műszaki berendezések karbantartását, javítását, illetve a karbantartási tervek előkészítését. A facility managerek felelősek az épületfelügyeleti rendszerek üzemeltetéséért, készenléti szolgálatot és hibabejelentő rendszert biztosítanak.

3. Egészségügyi és biztonsági management

Részfeladatai közé tartozik a tűz-, a víz-, és az elektromos biztonság, valamint a személyek biztonsága és egészségének megőrzése is.

A hatóságok által előírt egészségügyi és biztonsági előírások, szabványok nyomonkövetése és betartása szintén az ingatlangazdálkodás hatáskörébe tartozik.

4. Alvállalkozók kezelése

A vagyongazdálkodási szakemberek gyakran támaszkodnak alvállalkozókra és egyéb szolgáltatókra, számos céggel működhetnek együtt. Ezeknek az alvállalkozóknak a menedzselése nagy kihívással járhat: folyamatos tenderezés, a kapcsolattartási adatok, szerződések és árak naprakészen tartása, szolgáltatásaik karbantartási tervbe történő beszervezése, munkájuk felügyelete és elszámolása.

Összességében tehát elmondható, hogy az ingatlangazdálkodás feladatai rendkívül összetettek, és gyakran kihívást jelentenek a szakemberek számára. Azonban megbízható számítógépes programok használatával hatékonyabbá, egyszerűbbé és átláthatóbbá tehető a munka, optimalizálhatók a folyamatok, és eredményessé tehető a létesítmények működése. 

Ingatlangazdálkodás hatása az építésgazdaságtanra

Az ingatlan gazdálkodásnak jelentős szerepe van az építésgazdaságra.

●           Egy épület és ezzel egy befektetés csak akkor lehet nyereséges, az ingatlangazdálkodás egyik legfőbb feladata a költségek optimalizálása ezzel segítve a befektetés megtérülését.

●        Egy befektetésnél megkerülhetetlen kérdések azok, hogy mikor és mekkora megtérülése lesz a projektnek. Az ingatlangazdálkodásban ezeket az épület teljes életciklus-költségvetés elemzésével lehet kutatni és megjósolni. Ez elengedhetetlen manapság ahhoz, hogy a befektetők belekezdhessenek egy projektbe és ezzel mozgassák a piac működését.

●      Az ingatlangazdálkodás fontos feladata, hogy biztosítsa az épület biztonságos, korszerű és rendeltetésszerű használatát, biztosítani az emberek munkavégzését és a munka minél hatékonyabb elvégzés.

●  Napjainkban napról napra egyre sürgetőbb és fontosabb kérdés a környezetvédelem kérdés köre is. Az építőiparban is megjelennek ezek a kérdések és az ingatlangazdálkodás jelentős feladata a létesítmények hosszútávon fenntarthatóságát biztosítani, minél hatékonyabban megoldani, hogy a létesítmény a környezetet minél kevésbé terhelje.

Sztorik, érdekességek

A gazdasági és az energiaválság enyhülésének, valamint a nemzetgazdaságok alkalmazkodó képességének köszönhetően optimisták és növekedést jósolnak ágazatukban a létesítménygazdálkodók - közölte a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége (LEO) legfrissebb kutatása alapján. A szövetség közleménye szerint a LEO negyedéves Létesítménygazdálkodási Vezetői Hangulatindexének megalkotásához, a létesítménygazdálkodási szolgáltató szervezetek vezetőit kérdezik meg negyedévente, a válaszokból képzett index 50 pont feletti értéke mutatja, hogy az ágazati várakozások összességében pozitívak. Az idei második negyedéves hangulatindex 51,55 pont, javulást mutat, enyhültek a háborús helyzet, a gazdasági helyzet romlása és az energiaválság miatti aggodalmak - írták.

Internetes ingatlanos hirdetési oldalak, a közvetítők saját honlapjai, „eladó” tábla, illetve helyi újságok és reklámkiadványok – innen érkezik be a legtöbb érdeklődés az eladásra meghirdetett ingatlanok iránt az OTP Ingatlanpont országos ingatlanközvetítő hálózat szakmai felmérése szerint. Érdekesség, hogy majdnem minden ötödik érdeklődő a ház kerítésére, vagy a lakás ablakába kirakott “eladó” tábla alapján jelentkezett be nálunk, tehát ez mindenképpen jó kiegészítő eszköz a lehetséges vevők elérésére, összegzi a felmérés főbb megállapításait Kettinger Henriett, az OTP Ingatlanpont marketingvezetője.

Az ország legdrágább ingatlana egy Andrássy úti palota, a 2000 négyzetméteres luxusfelszereltségű lakótér, egy több mint 1000 négyzetméteres telken található. A tulajdonost képviselő ingatlanközvetítő közel 6 milliárd forintért hirdette meg tavaly és egyelőre még nem kelt el.

Meglepő lehet, de a legdrágább panellakást nem a fővárosban adták el, hanem a Balaton partján. Egy, a siófoki Aranyparton lévő, felújított vízparti panelépület harmadik emeletén lévő 79 négyzetméteres lakást az egyik siófoki ingatlaniroda hirdette meg, a vevő pedig 74 millió forintot, azaz négyzetméterenként majdnem 1 millió forintot adott érte. A panelpiacon extrém magas árat magyarázza, hogy a lakásnak van egy 40 négyzetméteres terasza, a háznak pedig közvetlen kijárata van a strandra.

Magyarországon jellemzően saját lakásukban vagy házukban élnek az emberek, ezért hajlamosak nagyobb hiteleket is felvenni, amelyet akár sok tíz éven át törlesztenek. A kép jelentősen eltér a hazaitól a legtöbb tagállamban.

Statisztikák, a terület számokban

Az ingatlandgazdálkodáson belül több szektorra különíthetjük el. Ebből az öt legnagyobb az ingatlan, az oktatás, az egészségügy, a hadiipar és a kormányzati szektor épületei. Azok az iparágak, amik nem tartoznak ebbe az öt osztályba, összesen a második legnagyobb értékkel rendelkeznek.

Az ingatlangazdálkodás világgazdasági értékét 1260,36 billió amerikai dollárra becsülték 2021ben, és a következő 7 évben 5,7%-os növekedést jósolnak a szakértők ennek az iparágnak.

Az alábbi kettő táblázat Magyarországon működő cégek, vállalkozások ingatlangazdálkodási kiadásainak arányait hasonlítja össze a vállalati méretek alapján, illetve hazai és külföldi tulajdonban lévő cégek esetén. Mindkettő táblázat megmutatja, hogy az energia és közmű költségek körülbelül a kiadások felét jelenti. Ezt követi a javítási és karbantartási költségek, amik körülbelül a kiadások ötödét jelentik átlagosan.

Mesterséges intelligencia véleményezése

A ChatGPT-t megkérdezve a következőt válaszolta az ingatlangazdálkodásról:

“Facility management refers to the coordination and maintenance of buildings, infrastructure, and services to ensure the efficient and effective operation of a facility. It involves managing a wide range of activities and services that support the functionality, safety, and comfort of a physical space.

Facility management encompasses various areas, including:

Space Management: Optimizing the use of physical space within a facility, including planning layouts, allocating office spaces, and organizing furniture and equipment.

Maintenance and Repairs: Overseeing the maintenance, repair, and replacement of building systems and equipment, such as HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning), electrical systems, plumbing, elevators, and fire safety systems.

Security and Safety: Implementing security measures, conducting risk assessments, and ensuring compliance with safety regulations to protect the facility, its occupants, and its assets.

Cleaning and Housekeeping: Managing cleaning and janitorial services to maintain cleanliness and hygiene standards throughout the facility.

Utilities Management: Monitoring and controlling utility systems, such as water, electricity, gas, and waste management, to optimize usage and reduce costs.

Vendor and Contract Management: Collaborating with external service providers, contractors, and suppliers to ensure the delivery of necessary services and managing contracts and agreements.

Health and Environmental Sustainability: Promoting health and well-being initiatives for occupants, implementing environmental sustainability practices, and adhering to relevant environmental regulations.

Space Planning and Moves: Coordinating office relocations, renovations, and space reconfigurations to accommodate changes in organizational needs.

Technology and Infrastructure: Managing IT infrastructure, telecommunications systems, audiovisual equipment, and other technological resources to support operations within the facility.

Facility management professionals play a crucial role in enhancing the functionality, efficiency, and cost-effectiveness of facilities while creating a safe and comfortable environment for occupants. They often utilize specialized software systems and tools to streamline operations, track maintenance tasks, manage assets, and optimize resource allocation.” 

Magyar fordításban:

„A létesítménygazdálkodás az épületek, az infrastruktúra és a szolgáltatások összehangolását és karbantartását jelenti a létesítmény hatékony és eredményes működésének biztosítása érdekében. Ez magában foglalja a tevékenységek és szolgáltatások széles körét, amelyek támogatják a fizikai tér funkcionalitását, biztonságát és kényelmét.

A létesítménygazdálkodás különböző területeket ölel fel, többek között:

Területkezelés: A létesítményen belüli fizikai tér kihasználásának optimalizálása, beleértve az elrendezések tervezését, az irodaterületek kiosztását, valamint a bútorok és berendezések rendszerezését.

Karbantartás és javítás: Az épületrendszerek és berendezések karbantartásának, javításának és cseréjének felügyelete, mint például a HVAC (fűtés, szellőzés és légkondicionálás), az elektromos rendszerek, a vízvezetékek, a liftek és a tűzvédelmi rendszerek.

Védelem és biztonság: Biztonsági intézkedések végrehajtása, kockázatelemzések elvégzése, valamint a biztonsági előírások betartásának biztosítása a létesítmény, a benne lévők és az eszközök védelme érdekében.

Takarítás és házvezetés: Takarítási és takarítói szolgáltatások irányítása a tisztaság és a higiéniai szabványok fenntartása érdekében az egész létesítményben.

Közművek kezelése: A közműrendszerek, például a víz-, villany-, gáz- és hulladékgazdálkodás felügyelete és vezérlése a használat optimalizálása és a költségek csökkentése érdekében.

Szállító- és szerződéskezelés: Együttműködés külső szolgáltatókkal, vállalkozókkal és beszállítókkal a szükséges szolgáltatások biztosítása, valamint a szerződések és megállapodások kezelése érdekében.

Egészségügyi és környezeti fenntarthatóság: Egészségügyi és jóléti kezdeményezések előmozdítása a lakók számára, környezeti fenntarthatósági gyakorlatok megvalósítása és a vonatkozó környezetvédelmi előírások betartása.

Területtervezés és költöztetés: Irodaköltöztetések, -felújítások és -átalakítások koordinálása a szervezeti igények változásainak megfelelően.

Technológia és infrastruktúra: IT infrastruktúra, távközlési rendszerek, audiovizuális berendezések és egyéb technológiai erőforrások kezelése a létesítményen belüli műveletek támogatására.

A létesítménygazdálkodási szakemberek döntő szerepet játszanak a létesítmények funkcionalitásának, hatékonyságának és költséghatékonyságának fokozásában, miközben biztonságos és kényelmes környezetet teremtenek a lakók számára. Gyakran használnak speciális szoftverrendszereket és eszközöket a műveletek egyszerűsítésére, a karbantartási feladatok nyomon követésére, az eszközök kezelésére és az erőforrások elosztásának optimalizálására.”

Szakirodalom, web

KÖRNER Zsuzsa – NAGY Mária: Az európai és a magyar telepszerű lakásépítés története. Budapest: Terc Kiadó, 2006, 83. oldal

Dr. Peszeki Zoltán – Ingatlangazdálkodás

Németh Béla mérnök ezredes, doktori (Phd) értekezés – Az MH ingatlangazdálkodási gyakorlatának elemzése és annak hatékonysága fokozásának módszerei a modern ingatlanpiaci környezetben

Dr. Hajnal István – Ingatlanfejlesztés Magyarországon

BARDÓCZI Sándor: Cselszövők és tréfamesterek. Építészfórum, 2015. http://epiteszforum.hu/cselszovok-es-trefamesterek (utolsó elérés: 2015. 04. 30.)

Az ingatlangazdálkodás 4 fő feladata. Euvonal, 2022. https://www.euvonal.hu/ingatlangazdalkodas-4-fo-feladata/

(utolsó elérés: 2023. 05. 26.)

Dr. NÉMETH Béla: Az ingatlangazdálkodás. 200. oldal

És mégis optimisták a létesítménygazdálkodók… Computerworld, 2023. https://computerworld.hu/uzlet/es-megis-optimistak-a-letesitmenygazdalkodok-325727.html (utolsó elérés: 2023. 05. 26.)

Eladó lakás: egy tábla sokat segíthet. Gazdasági info, 2013. https://www.gazdasagi.info/2013/02/12/elado-lakas-egy-tabla-sokat-segithet/ (utolsó elérés: 2023. 05. 26.)

Lakáspiaci legek, érdekességek 2020-ból. MaBiSz, 2021. https://mabisz.hu/szemle/?p=37229 (utolsó elérés: 2023. 05. 26.)

Európa számokban: saját és bérelt ingatlanok. Európa Pont, 2022. https://europapont.blog.hu/2022/02/18/lakasberles_vs_tulajdonlas

(utolsó elérés: 2023. 05. 26.)

What is facility management? IFMA, 2022.

https://www.ifma.org/about/what-is-fm/ (utolsó elérés: 2023. 05. 28.) 

Facility Management Statistics 2022, ToolSense, 2022.

https://toolsense.io/studies-reports/facility-management-statistics/

(utolsó elérés: 2023. 05. 28.)

A tanulmányt készítette: Maurer Vera, Ortó Tünde Mária, Szabó Bálint