Ingatlanpiac hatása
az építésgazdaságra

Definíció

Az ingatlanpiac a kereslet és kínálat találkozásának helye, ahol ingatlanok (lakóházak, irodák, kereskedelmi ingatlanok stb.) cserélnek gazdát. Magában foglalja az ingatlanok vásárlásával, eladásával, bérbeadásával és bérbevételével kapcsolatos tevékenységeket.

Az ingatlanpiac dinamikus, és általában befolyásolják a kereslet-kínálat viszonyai, a gazdasági helyzet, a demográfiai változások, a lakáshitelek könnyen elérhetősége, a törvényi szabályozások és más tényezők. Az ingatlanpiac különböző szegmensei vannak, például lakóingatlanok, kereskedelmi ingatlanok, ipari ingatlanok stb., amelyek mindegyike saját specifikus piaci dinamikával rendelkezik

Az ingatlanpiac fontos gazdasági mutatóként is funkcionál, mivel az ingatlanárak és az ingatlanpiaci tevékenységek gyakran tükrözik a gazdasági helyzetet és a befektetők bizalmát. Alakulása befolyásolhatja a lakosságot, a vállalkozásokat és az egész gazdaságot.

Történet

Az ingatlanpiac már az ókori civilizációkban, az ókori Egyiptomban és Rómában is jelen volt már, annak ellenére, hogy az építészet és a földhasználat elsősorban vallási és politikai célokat szolgált.

A középkorban a földesúri és a feudális rendszer volt az uralkodó, ahol a föld tulajdonjoga és használata szorosan összekapcsolódott a hatalmi struktúrával. Az ipari forradalom azonban jelentős változást okozott. Az iparizáció, a városi terjeszkedés és az új technológiák megjelenése új építési lehetőségeket teremtettek. Az iparosodás következtében az urbanizáció és a városi ingatlanok iránti kereslet megnőtt. Az ingatlanpiac szélesedése és az új építkezések révén a városok fejlődtek és átalakultak.

Az 1929-es nagy gazdasági világválság azonban súlyos visszaesést okozott. Az ingatlanárak és az építési projektek jelentősen csökkentek, és sok fejlesztés és építkezés leállt. Ez az időszak is megmutatja, hogy az ingatlanpiac jelentős ingadozásokon megy keresztül a gazdasági válságok és ezek építőiparra gyakorolt hatásainak következtében is.

A második világháború után ismét fellendülés következett, ahogy a háború által sújtott városokat újjá kellett építeni, és a lakáshiányt pótolni kellett. Az újjáépítési programok, az urbanizáció folytatódása és az építési technológiák fejlődése elősegítették az piaci szegmens növekedését és új lehetőségek megjelenését.

Az 1970-es évektől kezdve az ingatlanpiacmodelljében is megfigyelhető a globalizáció. Az ingatlanbefektetések és az ingatlanfejlesztések nemzetközi szinten is növekedtek, és a nagyvállalatok, befektetési alapok és intézményi befektetők egyre nagyobb figyelmet fordítottak az ingatlanpiacra. Ez a globális természet új kihívásokat jelentett az építésgazdaságnak is, mint az ingatlanárak összekapcsolódása a nemzetközi gazdasági eseményekkel és a vonatkozó nemzetközi szabályozással. Azonban ezek után nemzetközi szinten is jelentős ingatlanbefektetések és fejlesztések történnek. A nagyvállalatok, befektetési alapok és intézményi befektetők aktívan részt vettek az ingatlanbefektetési szektorban, és a nemzetközi gazdasági események hatással lehetnek az ingatlanárakra és a piacokra.

Az elmúlt évtizedekben az ingatlanpiacot az információs technológia forradalma alapjaiban átalakította. Az online platformok és az internet megjelenése forradalmasította a kommunikációt és tranzakciókat. Az ingatlankereső weboldalak és alkalmazások lehetővé teszik az ingatlanok széleskörű hirdetését és megjelenítését, így az érdeklődők könnyen böngészhetnek és válogathatnak a rendelkezésre álló ingatlanok között. Az automatizált eszközök és algoritmusok segítségével az adatok gyorsabban és hatékonyabban dolgozhatók fel, ami felhasználható az üzleti döntések támogatásában és a piaci trendek felismerésében ezzel mindenki számára átláthatóbbá téve a piacon lévő kereslet-kínálat alakulását.

Fontos személyek

Az ingatlanpiacban nehéz konkrét, megnevezhető híres személyeket találni, viszont, megvannak azok az állandó szereplői, akiknek a szerepkörük állandó, csak a személyük változik. Fontos szereplők az ingatlan befektetők, manapság a hatalmas infláció közepette, az ingatlannal való kereskedés, befektetés egy biztos jövedelemforrás. Az ingatlanbefektetésnek három főbb csoportja van, amikor rövidebb időre adják bérbe az ingatlant (pl.: hotel, airbnb), amikor a bérbeadás hosszabb távra történik (pl.: lakások, irodák), és amikor a lakást az értéke növekedésével eladják.
További fontos szereplők az építtetők, aki saját maguk vagy más részére építtetik az ingatlanokat. Nem lehet megfeledkezni az építőkről, akik az ingatlanok építésének fizikai részét végzik. Fontos elkülöníteni azonban a felhasználókat és üzemeltetőket. Míg a felhasználók megveszik, vagy bérlik az ingatlant, addig az üzemeltetők kezelik az ingatlant, vagy bérbe adják. Ez a két személy gyakran lehet ugyanaz, ha például valakinek saját lakása van.

A lényeg rövid bemutatása

Az ingatlanpiac lényege abban rejlik, hogy legritkább esetben homogén. Minden ingatlan egyedi, nem lehet tipizálni őket. Az értékük sok mindentől függhet, például, hogy hol helyezkedik el, mi a funkciója (lakás, iroda, ház, raktár stb.), de minden esetet külön kell megnézni, megvizsgálni, nem húzható rájuk egy sablon. Mivel az ingatlanok helyhez kötöttek, nem mozgathatóak, így az eladó csak kevés potenciális vásárló figyelmét tudja felhívni, akiknek pontosan olyan ház kell, mint az övé. Emiatt a jelenség miatt az ingatlanpiac mindenhol más milyen, a helyi kereslet-kínálat függvényében változik.

Összefoglaló, az építésgazdasági hatások kiemelése

Az ingatlanpiacot több külső tényező alakítja. A kereslet és a kínálat meghatározó, melyek társadalmi tényezőkön és változókon alapulnak és együtt változnak azokkal. A jelentős kereslet fellépésének legegyszerűbb magyarázója a társadalmi jólét megjelenése, ebből következik az ingatlanpiacon az ár növekedése. Korlátozó tényező a kínálat, melynek jelenléte mellett az árverseny tarja meg a kínálati oldal árait a realitás talaján. Az építésgazdaságtan mindezt igyekszik lekövetni, de tehetetlenségéből adódóan jelentős időbeni differencia jelenik meg. A már folyó munkálatokat be kell fejezni, abban az esetben is, ha az igény csökken és a kereslet mérséklődik vagy megszűnik iránta. Mivel építési folyamatról beszélünk, így ezek a differenciák, vagy tehetetlenségi intervallumok akár.

Sztorik, érdekességek

Az ingatlanpiac mindig is egy izgalmas és változékony terület volt.

Az egyik legérdekesebb dolog számomra az airbnb tevékenység hatása volt az ingatlanpiacra. Egy időben a tulajdonosok jelentős része átállt a rövid távú ingatlankiadásra, a jelentősen nagyobb bevétel okán. Ezáltal megnőtt a kereslet az ingatlanpiacon. Ez mindaddig jelen volt, míg az airbnb-ket korlátozni nem kezdték. Napjainkban már különlegességnek számít, amikor olyan ingatlant találunk, mely olyan házban van, ahol az airbnb-ket engedélyezte a lakóközösség. Ezen ingatlanok ára, a lecsökkent kínálat miatt magasabban van, a hasonló kategóriájú, de engedéllyel nem rendelkező ingatlanokhoz képest.

Egy másik meghatározó tényező az ingatlanpiac szempontjából a demográfiai változás. Magyarországon az elöregedő népességből következően nagyobb kereslet adódott a kisebb alapterületű ingatlanokra, mivel ezek fenntartása jelentős könnyebbséget jelent az idősebb generáció számára. Meglátásom szerint ebben a trendek is nagy szerepet játszottak, ugyanis a felnőtt életüket kezdő fiatalok, akik az utolsó években kerültek az ingatlanpiac szereplői közé, azzal a szemlélettel keresnek ingatlant, hogy minél környezettudatosabban, kompaktabban éljenek, minél kisebb lábnyomot hagyjanak és mindezt nem egy háromszáz négyzetméteres, kertes családi házban tudják megtenni.

Statisztikák, a terület számokban

Az fenti táblázat a magyar lakáspiac és az építőipar kapcsolatát szemlélteti.

saját készítésű diagram a KSH adatai alapján

(forrás: https://www.ksh.hu/stadat_files/epi/hu/epi0001.html ; https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0009.html )

A diagrammon jól látszik, hogy az építőipari termelés, hogyan hat az ingatlanpiacra illetve fordítva. Ugyanez a tendencia nem csak a magyarorzsági és unios példákból derül ki, hanem például az Amerikai Egyesült Államok statisztikáiból is. Az alábbi diagrammokon az USA építőiparból származó gdp-je, valamint a lakásépítések száma látható, mely az előbbi, hazai példához hasonló összefüggéseket mutat.

Lakóház építés az egyesült államokban

(forrás: https://tradingeconomics.com/united-states/housing-starts)

Építőipar által termelt rész USA GDP-jében

(forrás: https://tradingeconomics.com/united-states/gdp-from-construction)

Mesterséges intelligencia véleményezése

A mesterséges intelligencia által generált információk lekérdezéséshez a chatGPT nevű online, MI. alapú csevegő robotot használtuk. A “What is the impact of real estate on construction economy?” kérdésre a csevegő robot az alábbi választ adta (az eredeti angol nyelvű választ deepl oldalon fordítottuk magyarra):

“Az ingatlanok jelentős hatást gyakorolnak az építőipar gazdaságára. Az ingatlanok iránti kereslet ösztönzi az új építkezések iránti keresletet, ami az építőipari dolgozók és az építőanyag-beszállítók számára megnövekedett foglalkoztatási lehetőségeket eredményez. Emellett az új ingatlanok, például lakóházak, kereskedelmi épületek és infrastrukturális projektek építése több milliárd dollárnyi gazdasági tevékenységet generál, és serkenti a kapcsolódó iparágak növekedését.

Az ingatlanbefektetések szintén jelentős lendületet adnak az építőiparnak, mivel a befektetők bérbeadás vagy továbbértékesítés céljából ingatlanokat szereznek. A meglévő ingatlanok rehabilitációja és felújítása szintén lehetőséget nyújt az építőipari cégek és vállalkozók számára, munkahelyeket teremt, és hatékonyan hasznosítja a rendelkezésre álló erőforrásokat.

Összességében az ingatlanipar és az építőipar szimbiózisban áll egymással, az egyik ágazat hatással van a másikra. Az ingatlanpiac további növekedésével az építőipari gazdaságot is tovább fogja mozgatni, több milliárd dolláros gazdasági előnyöket biztosítva a különböző iparágak, kormányok és közösségek számára. “

A mesterséges intelligencia az ingatlan piaci aktivitás és az építőipari növekedés közötti összefüggésről és a két piaci jelenség pozitív egymásra hatásáról ír, ami megfelel annak, amit az elmúlt évtizedekben (évszázadokban) tapasztalhattunk és amelyről az ezzel foglalkozó szakemberek is vélekednek. Ezen felül a két iparág gazdasági jelentőségére is jól utal.

Fontos megjegyezni azonban, hogy a témáról csak általánosan írt a mesterséges intelligencia. Az építőipar és ingatlanpiac működését befolyásoló egyéb tényezőkről, mint például az értékpapír és tőzsdepiac tőke elvonó hatásáról, vagy az építőiparimunkák időtartama miatt az ingatlan piac változásainak építkezésekre gyakorolt lassú átfutási idejéről nem tett említést, több rákérdezés után sem.