“Este espacio tiene la particularidad de que es un terreno, si bien está en la ribera del río Iguazú es propenso inundaciones de hecho sufrió otros tiempos devastaciones por parte del agua, todo producto de la apertura la represa de Itaipu, justamente una zona en la que eventualmente cota desborda”.

“La iniciativa privada a través de una empresa que justamente ganó una concesión dentro de este espacio, en un apéndice del Parque Nacional Iguazú, apenas a 100 metros de la garganta del diablo, como ven allí esa bruma que se ve ahí es la garganta del diablo justamente y nosotros estaríamos unos 150 metros arriba y esta intervención tiene justamente la intención de revitalizar este espacio, dándole una multiplicidad de usos”.

“El proyecto que se plantea es de recuperación de este espacio, renovando todo el sector gastronómico que tenía en su momento Puerto Canoa, planteando también la ejecución de un paseo ribereño, con contacto mínimo con el agua, también se puede apreciar desarrollo de las pasarelas justamente para dar al visitante en el parque una experiencia totalmente distinta en contacto con el agua y la naturaleza”.

“La multiplicidad de usos que ofrece el planteo este, tuvo bastante buena recepción por parte de la población local ya que ese balneario por así decirlo principalmente lo usaba la gente de allí lugareño, y básicamente lo que se plantea es una intervención mínima, hacer una recuperación de un espacio que es propenso a inundaciones, una multiplicidad de usos, una mixtura”.

“Dentro del Parque Nacional Iguazú el renacido Puerto Canoas se concibe como un espacio de esparcimiento al aire libre de usos mixtos en pleno contacto con la naturaleza donde se permite al usuario atravesar y disfrutar de vistas privilegiadas de la garganta del diablo, la cual solo se encuentra a pocos metros de allí. Puerto Canoas se ubica en el apéndice sureste del área cataratas a unos 1000 m de la estación garganta, el área comprendida es rodeada por la densa selva misionera en un sector propenso a sufrir los desbordes del río, siendo estos terrenos eventualmente inundables, con el mínimo impacto ambiental y modificación del paisaje natural, el paseo surge como un recorrido intuitivo a través de la vegetación circundante, con la cual se va mimetizando y generando a la vez sorpresa en el espectador, en una honesta síntesis de materia y esencia, la arquitectura resultante se manifiesta como un catalizador de usos desplegado en un conjunto de plataformas realizadas íntegramente con madera de reforestación ubicadas a distintos niveles”.

“Marco Lucio Vitruvio Polión, que decía que todo arquitecto, para ser bueno, debe ser un poco doctor, filósofo, un poco astrólogo, abogado otro poco y es verdad, para hablar de lo que vengo a hablar hoy, me tuve que meter un poco en el derecho y aprender algunas cosas”.

“Entonces voy a hablar de tres cuestiones”

• uno el derecho real de superficie, 

• otro son los conjuntos inmobiliarios, que son la PH especial

• y una cuestión interesante, los completamientos barriales, que son herramientas que nos pueden abrir caminos para poder generar suelo urbano, 

“El derecho real de superficie está en el código civil y comercial en artículo 2114 al 2128, desde el año 2015, para parcelas urbanas. El derecho real de superficie se utilizaba anteriormente para la parte forestal, las grandes empresas forestales adquieren un derecho real de superficie rural y plantan los pinos nada más, no compran el suelo”. 

“El conjunto inmobiliario, que es como una PH, pero que a diferencia de ella admite distintos usos en un mismo lugar y que a su vez se puede lotear, eso lo voy a explicar después, antes de que se conforme la PH”.

“Los completamientos barriales nos generan la sinergia con estos dos y nos puede permitir a los arquitectos o urbanistas completar la trama urbana, en este caso la costa”. 

“Entonces, el Derecho Real de Superficie, para que uno lo entienda rápidamente, es el derecho o la posibilidad de ejercer el poder sobre algo, y este algo es lo construido en un terreno, aún sin ser el propietario. Éste nuevo sujeto vendría a ser el Superficiario, que adquiere el derecho real de superficie por escritura pública. Por ende, es sujeto de crédito y puede ofrecer como garantía real lo construido o lo que se vaya a construir”.

“El conjunto inmobiliario, como les dije, se encuentra en el Código Civil y Comercial en los artículos 2076 al 2113, y es el que posibilita generar distintas actividades o emprendimientos en un mismo espacio, sin tener las parcelas que responder a las mismas características y usos que las demás. Se puede lotear y vender los lotes, que a su vez pueden ser sujeto de crédito individualmente”. 

“Los complementos barriales o de trama, son lo que esas dos herramientas nos posibilitarían completar los barrios, la trama, la costa. Esa es la sinergia, donde en un mismo espacio tenemos al superficiario, que genera un emprendimiento sin pagar por el terreno (tal vez generando algún tipo de canon o especie de arrendamiento a 70 años, que es el máximo que permite un derecho real de superficie). Posteriormente en ese emprendimiento a su vez se puede “vender” (hacer otra cesión de superficie), a otras personas que tendrán el poder sobre el objeto en sí, también por 70 años”. 

“Esto es lo que posibilitaría darle movimiento a una tierra que está en desuso, que trae como beneficios tener un mayor aprovechamiento del suelo y la infraestructura. También flexibilidad en los proyectos porque a partir de tener un Conjunto Inmobiliario nos posibilitaría hacer diversos desarrollos urbanos sostenibles, por qué podemos plantearlo a 70 años o más, revitalizando los barrios, manteniendo la identidad, porque se amortizaría la infraestructura que ya tienen los barrios de la costa y vamos a dotarlos de una mayor calidad de vida, porque esos barrios no van a tener áreas vacantes que no se pueden vender, que no se puedan adquirir, sino que con estas herramientas podremos darle una mayor dinámica y sostenibilidad en los proyectos”.

“Considero que el rol del estado es fundamental, porque es él quien puede ser tanto  impulsor, como desarrollador directo y es el que nos va a otorgar la equidad, el control normativo, la regulación, la infraestructura, ya que muchas veces poner infraestructura hace que vengan inversores y generen sus inversiones a partir de que el espacio ya está recalificado, un claro ejemplo es Puerto Madero, que si bien no se hizo por derecho real de superficie, porque todavía no existía en ese momento, fue la primera vez que se introdujo el fidecomiso inmobiliario, se utilizó una figura parecida pero con una gobernanza estatal”.

“Estas son las grandes oportunidades que tenemos, donde podemos generar ciudades más resilientes, de tener una visión clara hacia dónde queremos ir, dándole tiempo a los espacios para que se vayan recalificado, resignificando, podemos generar comunidades más equitativas, en el diseño podemos generar innovación y en la parte que le compete a los inversores y desarrolladores, usar la imaginación para generar nuevos modelos de negocios”.