Abstract
본 연구는 주택담보대출규제의 기본개념을 검토하고, 국내에서 주택담보대출의 운용방식을 살펴본 다음 이것이 실제 주택담보대출규제의 목표에 얼마나 기여할 수 있는지 점검해보았다. 우선 LTV상한과 DTI상한을 조정하는 정책이 구체적으로 어떠한 정책목표와 연계되어 있으며 어떤 영향을 가하고자 할 것인지에 대해 충분한 공감대가 형성될 필요가 있다. 먼저 주택가격 대비 최대 어느 정도의 비율로 대출을 제공할 것인지의 문제는 채무불이행이 발생할 때 대출원금을 확보할 수 있는 수준과 관련지어야 한다. 경매시장내 낙찰가율에 기초했을 때 현재의 LTV상한은 보다 높일 여지가 있는 것으로 판단된다. 이는 다른 국가들의 주택금융 활용실태에 비교해서도 마찬가지이다.
DTI상한은 가계의 채무부담능력과 직접적으로 관련지어 접근하여야 한다. 소득대비 주거비용의 적정한 비중이 대략 30%라는 점에 대해 공감대가 형성되어 있으며, 해외에서 이 비율이 주택대출의 적격성을 판단하거나 대출규모를 결정하는 핵심기준으로 적극 활용되고 있음을 감안한다면, 40-65% 수준에서 규정되어 온 현재의 DTI상한은 오히려 채무부담능력을 악화시키는 요인으로 작동할 수 있다. 따라서 국내외 주거비용에 대한 상식에 부합하도록 점진적으로 DTI상한을 낮추어가는 과정이 필요하다. 보다 근본적으로는 주택시장 안정 및 활성화의 수단으로 주택담보대출규제를 활용하는 것이 적합한 것인지에 대한 검토가 필요하다. 현재 주택담보대출 이용실태에 따르면 DTI규제 상한이나 LTV규제 상한은 가구의 실제 이용수준과 동떨어진 범위에 존재한다. 이는 규제완화 및 강화가 가구의 주택대출 증가를 통한 시장내 주택수요 증대에 직접적인 영향을 만들어내기에는 역부족임을 뜻한다. 이렇게 주택담보대출규제를 통한 주택시장의 안정 및 활성화 정책이 크게 효과적이지 않다면, 이 규제수단이 다른 금융적 목표들과 긴밀히 연계되어 있음을 감안, 주택시장의 안정 및 활성화를 위해서 다른 정책수단을 사용하는 것이 바람직하다.