Lei 8.245/1991 com alterações introduzidas pela Lei 12.119/2009 – Dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos
Locador - Representante ou proprietário do imóvel.
Locatário - Aquele que aluga o imóvel (Inquilino).
Contrato de locação - É o ajuste firmado entre as partes por escrito; deve constar o valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, formas e locais para pagamentos, e demais acordos verbais.
Contrato de locação verbal - Possuir meios de comprovação.
Termo de vistoria - Estado de conservação do imóvel (Entrada e Saída).
GARANTIA LOCATÍCIA:
Caução - Bens móveis, imóveis ou dinheiro. No caso da caução em dinheiro, não poderá exceder ao valor de três aluguéis, devendo ser efetuado depósito em conta poupança, que será restituída ao final do contrato, caso não existam débitos pendentes.
Fiança - Locatário apresenta pessoa responsável pelos valores da locação (fiador).
Seguro Fiança - Contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento – (Incluído pela Lei 11.196/05) - Essa espécie de garantia é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem o poder de autorizar as instituições financeiras a administrar carteiras de títulos, com o propósito de constituírem fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.
É vedada mais de uma garantia locatícia.
Direitos e Deveres na Locação
LOCADOR:
Entregar o imóvel em condições de uso;
Reparar eventuais problemas detectados pelo locatário;
Fornecer recibos de pagamentos, discriminando as cobranças;
Pagamento das despesas extraordinárias, em caso de apartamentos (iluminação; pinturas, esquadrias externas, equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo de uso comum; fundo de reserva; indenizações ocorridas anteriormente ao início da locação).
LOCATÁRIO:
Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato;
Restituir o imóvel no estado em que o recebeu;
Não modificar o imóvel sem consentimento prévio do locador, por escrito;
Pagamento das despesas ordinárias, em caso de apartamentos (limpeza, manutenção e conservação do condomínio – conta de água e luz em áreas comuns, manutenção de elevadores, pequenos reparos; salários e encargos dos funcionários; parcela de seguro contra incêndio da edificação).
Reajuste do aluguel - Lei 9.069/95
Reajuste anual, com base no índice determinado em contrato.
Revisão do aluguel
Pode ser requerida pelo locador ou pelo locatário e ser revisado a cada 3 anos.
Atraso / Falta de pagamento
Acréscimo de até 1% de juros além da multa estipulada prevista em contrato.
Despejo.
Desocupação do imóvel
Solicitar comprovante de entrega das chaves, quitação e termo de vistoria de saída.
RESCISÃO CONTRATUAL PELO LOCATÁRIO
Pagamento da multa rescisória estabelecida em contrato;
Ser proporcional ao tempo restante da locação.
VENDA DO IMÓVEL LOCADO
Registrar contrato de locação no Cartório Imobiliário;
No mínimo 30 dias antes da venda;
Dar preferência ao locatário, por escrito;
Se estiver locado, novo locador deverá respeitar prazo contratual (desde que esteja registrado em Cartório).
RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR
Contratos com 30 meses ou mais, poderá ser retomado por denúncia vazia ao final do contrato ou, a qualquer momento após esse prazo;
Contratos inferiores a 30 meses, poderá ser retomado se:
O locador não possuir outro imóvel para uso próprio, de descendentes ou ascendentes;
Reparação urgente, determinada pelo poder público;
Demolição ou obras aprovadas;
Se o locador entrar com uma ação de retomada do imóvel, o locatário poderá no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação; sendo então, concedido prazo de 6 meses para a saída.