El préstec hipotecari és l'operació financera més utilitzada per a finançar l'adquisició d'un immoble. Es tracta d'un préstec amb una garantia de tipus real, a més de la responsabilitat personal del prestatari. Això vol dir que la garantia recau sobre el bé immobles i que si el compromís de pagament no es compleix, el banc pot embargar el mateix. Si no podem atendre els pagaments, correm el risc de perdre la propietat.
Les possibilitats d'obtindre un préstec hipotecari depenen de les circumstàncies econòmiques i personals del sol·licitant: estabilitat laboral, ingressos mensuals, nivell d'endeutament, etc. L'entitat financera exigeix la presentació de documentació a fi de valorar la salut i estabilitat financera del sol·licitant:
• Dos-tres últimes nòmines.
• Declaracions d'impostos més recents.
• Declaracions fiscals i els comptes anuals dels dos últims exercicis si el sol·licitant és empresari o treballador per compte propi.
• Si els sol·licitants estan casats i no existeix separació de béns, hauran de facilitar les dades dels dos cònjuges.
• Dades de l'immoble que es pensa adquirir.
Característiques del préstec hipotecari.
Quantia
A l'hora de valorar la capacitat de pagament del sol·licitant, les entitats de crèdit solen exigir que la quota mensual a satisfer no supose més del 35% dels ingressos acreditats. Com ja hem comentat anteriorment, un percentatge major d'endeutament suposa un alt risc, tant per a l'entitat bancària que veu arriscat el cobrament, com per al titular del préstec, que s'enfronta a una quota alta difícil de satisfer mes a mes.
La quantitat possible que pot obtindre's amb crèdit hipotecari dependrà de la taxació de l'habitatge.
• La quantia del préstec (nominal) consistirà en un percentatge que, normalment, no superarà el 80% sobre el valor de taxació de l'habitatge.
• En cas de no obtindre tot l'import que es necessita, es pot plantejar la possibilitat de recórrer a un préstec personal per la diferència entre el capital que pot obtindre's amb la hipoteca i el valor de la compra.
Termini d'amortització
És important calcular el punt adequat per a no pagar més interessos que els necessaris ni arribar a assumir riscos de sobreendeudament. Convé, doncs, ajustar el termini al mínim possible perquè l'import finalment pagat siga també el mínim possible.
Si el termini de devolució del crèdit hipotecari és major, menor és la quota però major serà el cost total de la hipoteca (al final s'haurà pagat molts de diners en concepte d'interessos). Per tant, el termini òptim sempre serà el més breu possible sense que la quota mensual sobrepasse els limits de risc de sobreendeudament.
TIPUS D'INTERÉS Què triar: fix o variable?
A l'hora de subscriure un préstec hipotecari es pot optar entre tipus d'interés fix o variable:
• Fix: el tipus roman inalterable durant tota la vida del préstec.
• Variable: el tipus d'interés es modifica periòdicament conforme a un índex o tipus de referència.
Hem de tindre en compte l'evolució del mercat financer. Per exemple, si els interessos estan
pujant i no volem arriscar-nos a majors pujades, podem optar pel tipus fix. El tipus d'interés
serà el mateix durant tota la vida del préstec. No pujarà però no ens beneficiarem de les
possibles baixades si ocorregueren.
Manual d'Educació Financera 35
Triar finançament
ofessionals financer COMISSIONS I DESPESES NO BANCÀRIES
La formalització d'una hipoteca porta aparellats una sèrie de comissions i de despeses. Alguns d'aquestes
despeses són d'obligat pagament per al client en tant que uns altres (taxació i gestoria) es poden
negociar:
• Taxació de l'immoble
• Notario
• Impuesto d'Actes Jurídics Documentats
• Registre de la Propietat
• Gestoria
• Segurs
CONSELLS ÚTILS
• Abans d'embarcar-nos en un préstec hipotecari, hem de valorar amb molta prudència la nostra
capacitat real d'endeutament. Es tracta d'evitar una càrrega massa pesada, que potser no es pot
complir.
• No és recomanable que la quota mensual a satisfer siga superior al 35% dels ingressos acreditats.
Un percentatge major d'endeutament suposa una quota mensual molt elevada i un alt risc per a l'entitat
bancària.
• Recordar que a terminis d'amortització menors, la quota és major, però els interessos que es pagaran
en total, seran substancialment inferiors.
• Per contra, a terminis d'amortització més llargs, la quota serà menor, però els interessos totals de major
import.
• És molt important sol·licitar fullets informatius a diferents entitats de crèdit, a fi de poder comparar
i triar el producte més competitiu i que millor s'adeqüe a les necessitats.
• A l'hora de comparar, en cas de contractar un préstec hipotecari a tipus d'interés variable, hem de tindre
en compte no solament el tipus inicial, que sol ser sota i que es manté només per un curt període
de temps, sinó fonamentalment el tipus de referència i les condicions de revisió.
• L'arrodoniment del tipus d'interés és una pràctica bancària considerada il·legal. Per tant, no hem de permetre
la mateixa.
• Igualment s'ha de parar atenció a les comissions d'obertura i cancel·lació que li apliquen al
seu préstec. Fixar-nos així mateix en la Taxa Anual Equivalent (T.A.E.) del préstec, ja que aquest tipus ens
indicarà de forma més aproximada el cost real d'aquest.
• Una vegada que ens hem decidit per un determinat préstec, sol·licitar de l'entitat de crèdit una
oferta vinculant. En aquest cas, es procedirà a taxar l'immoble, la qual cosa comporta un cost; es pot
negociar amb el banc o caixa d'estalvi qui assumeix aquesta despesa.
• En el cas de comprar un immoble que ja està gravat amb una hipoteca que garanteix la devolució
d'un préstec,abans de subrogar-se a la mateixa és molt important estudiar les condicions del
préstec.
36 Manual d'Educació Financera
Triar finançament
• Si l'immoble a comprar és de segona mà, hem de sol·licitar una còpia en el Registre de la
Propietat, a fi de conéixer el propietari del mateix i comprovar si aqueixa propietat està lliure de càrregues
o té algun deute pendent.
• Si per qualsevol circumstància,incorrem en l'impagament d'una o més quotes del préstec hipotecari de l'habitatge
familiar i l'entitat creditora ja ha iniciat un procediment judicial per a reclamar el
deute, podrem per una única vegada durant tota la vida del préstec, evitar la pèrdua de l'immoble
abonant les quotes vençudes i no satisfetes, interessos de demora corresponents i les costes processals
(i no la totalitat del préstec), fins i tot fins al mateix dia de celebrar-se la subhasta de l'habitatge.
PRÉSTECS