1.7 Le marché immobilier

Un marché de l’immobilier qui continue à creuser les inégalités régionales

Selon les données publiées par le CEREMA, le prix médian par m² des maisons est passé de 2234 euros en 2010 (en unité constante 2023) à 2187 en 2023, soit une baisse de 2,1 %. La valeur médiane des biens a, quant à elle, augmenté et est passée de 191 840 euros en 2010 à 203 150 euros en 2023. Enfin, le volume des transactions est passé de 366 000 à 425 000, reflétant un marché dynamique sur cette période (ce qui ne retire rien à l’inversion de conjoncture survenue depuis 2020).

La légère baisse des prix observable au cours des douze dernières années, succédant à deux décennies de forte hausse, dissimule des inégalités géographiques importantes :

les prix ont continué à augmenter fortement tout le long de la façade atlantique, y compris dans les métropoles (Rennes, Nantes, Bordeaux), avec des volumes de transaction importants, le long de l’axe Lyon-Genève, en Corse et, dans une moindre mesure, entre Toulon et Montpellier ;
les prix ont augmenté plus faiblement dans le coeur de l’Île-de-France, dans plusieurs grandes agglomérations (Caen, Clermont, Lille, Nancy, Toulouse, Tours), le long de la Côte d’Azur et de la Manche occidentale ;
les prix ont diminué presque partout ailleurs, en particulier dans le Bassin Parisien, le Nord, le nord du Massif Central, les Pyrénées intérieures et le Roussillon.

Ces contrastes sont, dans l’ensemble, corrélés aux dynamiques démographiques et traduisent l’inégale attractivité des villes et des régions pour les divers investisseurs (résidents principaux, multi-propriétaires, sociétés immobilières). Hormis en Ile-de-France et le long du littoral provençal où la croissance des prix des maisons a ralenti, partout ailleurs, les inégalités régionales en matière de valorisation du capital immobilier ont augmenté depuis 2010 : les écarts de prix n’ont cessé de croître entre les espaces les plus attractifs et les autres, impliquant des contraintes de logement très différentes selon les régions, générant des phénomènes d’exclusion socio-résidentielle là où les prix augmentent le plus et posant la question de la viabilité de l’investissement dans des logements là où ils diminuent.

Au-delà, on constate que les clivages géographiques observables depuis les années 1970 en matière de PIB, de niveau d’activité et d’emplois sont les mêmes que ceux qui déterminent l’organisation spatiale du marché de l’immobilier, soulignant l’existence d’une structure économique régionale sous-jacente, profondément inégalitaire et que les pouvoirs publics ignorent presque intégralement malgré les coups de semonce de plus en plus forts qu’expriment les électeurs à chaque scrutin.

Les communes les plus chères de France : géographie des espaces gentrifiés

En France, la capitalisation immobilière a conduit à une élévation des prix inégale selon les territoires. Dans certains d’entre eux, les prix d’acquisition ont atteint des niveaux très élevés, conduisant à un processus de gentrification, c’est-à-dire une saturation du parc immobilier par les populations les plus riches. Si le cas de Paris est connu, la gentrification est un phénomène plus large qui concerne également d’autres territoires

Pour en rendre compte, il est possible de cartographier les communes dans lesquelles le prix médian des maisons est le plus élevé (voir les cartes) : 2873 communes ont un prix médian supérieur à 3000 €/m² pour les maisons et 1519 communes pour les appartements. Parmi elles, 424 communes dépassent 5000€/m² pour les maisons et 233 les 6000 €/m² (les effectifs respectifs étant de 231 et 88 de pour les appartements).

En France, les communes où la gentrification du parc de maisons est la plus forte sont :

- Saint-Jean-Cap-Ferrat : 25 158 €/m²

- Saint-Tropez : 19 812

- Ramatuelle : 17 642

- Neuilly-sur-Seine : 17 124

- Megève : 15 070

- Beaulieu-sur-Mer : 14 577

- Villefranche-sur-Mer : 13 907

- Boulogne-Billancourt : 13 506

- La Clusaz : 13 020

- Lège-Cap-Ferret :12 945

- Chamonix-Mont-Blanc :12 556

Dans ces communes, les catégories aux revenus modestes ou moyens sont susceptibles de rencontrer les plus grandes difficultés pour se loger et sont contraintes de chercher ailleurs.

Dans certains espaces, les zones de prix élevés atteignent des superficies importantes, ce qui entraîne des phénomènes d’éviction sociale hautement préjudiciables pour la cohésion sociale et la transition écologique (voir carte). C’est le cas :

- de l’agglomération parisienne

- de plusieurs métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Aix-Marseille et Lille)

- de la Côte d’azur (en particulier autour de Saint-Tropez et de Monaco)

- des secteurs les plus attractifs de la Côte Atlantique (Saint-Malo, le Golfe du Morbihan, l’île de Ré/La Rochelle, le bassin d’Arcachon, la Côte basque)

- des départements savoyards (les vallées de l’Arve et de la Tarentaise, les périphéries de Genève) et du Sillon alpin.

Dans les zones les plus tendues, qu’il s’agisse des métropoles ou des régions au cadre de vie attractif, l’offre de logements sociaux n’est pas suffisante pour absorber les populations pauvres et intermédiaires marginalisées par la gentrification.

Ailleurs, de vastes ensembles régionaux sont épargnés par la gentrification (le Nord, le Nord-Est*, les marges du Bassin parisien, la diagonale du vide), hormis dans certains quartiers.

* : les données ne sont pas disponibles pour l’Alsace et la Moselle.

Une augmentation du nombre de résidences dans le secteur privé qui reflète des inégalités régionales profondes

Entre 2010 et 2021, le nombre de résidences du secteur privé (appartements et maisons) est passé de 28,5 à 31,8 millions, soit une augmentation de 3,3 millions (+11,6 %). Cette augmentation est très largement supérieure à celle de la population sur la même période (+4,1 %). Cette croissance se décompose de la façon suivante :

Bien que généralisée, la croissance du nombre de résidences du secteur privé est particulièrement forte dans les principales métropoles de province, le long de la façade Atlantique, le long de l’axe Genève-Grenoble, en Corse, en Alsace et dans la couronne périurbaine de Paris. Au contraire, elle demeure plus faible au centre de l’agglomération parisienne, le long de la Côte-d’Azur, au nord de la Bretagne et dans les espaces en stagnation démographique comme la diagonale du vide, les périphéries du Bassin parisien (les vallées de la Seine et de la Loire exceptées), le Nord et l’Est (sauf à Lille, Reims et l’axe mosellan).

Si ces contrastes géographiques résultent pour une bonne part des dynamiques démographiques et de l’inégale attractivité des territoires, reflétant l’influence du marché résidentiel sur les grands déséquilibres interrégionaux, d’autres facteurs complexes entrent également en ligne de compte (la solvabilité des populations résidentes, les tendances à la décohabitation, le niveau de vétusté des logements, les prix de l’immobilier et l’évolution des coûts et des besoins d’entretien et de construction). On notera notamment que, dans un contexte de demande croissante de logement principal (en propriété et en location), ce sont les résidences secondaires et les résidences non occupées qui ont le plus fortement augmenté, démontrant l’inefficacité du marché résidentiel à permettre, dans le cadre de régulation actuel, à une allocation optimale des résidences privées.

Dans l’ensemble, cette consolidation du parc résidentiel privé n’implique pas nécessairement une amélioration équitable des conditions de logement.

Dans une majorité de territoires, le nombre de propriétaires de résidences principales augmente moins vite que le parc de résidences privées

En 2021, le nombre de propriétaires de leur résidence principale (appartements ou maisons) s’élève à 17,2 millions de ménages, soit 57,7 % des résidences principales. Cette part est relativement plus élevée dans les couronnes périurbaines des grandes agglomérations, dans l’Ouest, la région lyonnaise, le Nord et la région Grand-Est. Au contraire, il est plus faible au sein des grandes agglomérations, le long des littoraux et dans le sud de la France, où la location est proportionnellement plus développée.

Le nombre de propriétaires de RP est passé de 15,7 millions en 2010 à 17,2 en 2021, soit une augmentation de 9,6 %, inférieure à celle du nombre de logements privés. L’augmentation est particulièrement forte au sein et autour des métropoles du sud et de l’ouest de la France, dans la couronne périurbaine de Paris et la Basse-Seine, le long du littoral Atlantique, dans la région lyonnaise, la vallée du Rhône et en Corse. Au contraire, elle est beaucoup plus modérée dans le Nord et l’Est de la France, dans le Bassin parisien, le Massif Central et les Pyrénées. De tels contrastes reflètent en grande partie les inégalités de dynamisme démographique.

Cette élévation généralisée du nombre de ménages propriétaires de leur résidence principale s’accompagne, de façon simultanée, d’une baisse de leur part dans le nombre total de résidences privées (c’est-à-dire en intégrant les locations, les résidences secondaires et les résidences en état de vacance). Cette diminution du poids relatif des propriétaires est particulièrement forte dans les principales métropoles (Paris, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Rennes), la plupart des grandes villes du Nord de la France (Brest, Caen Le Havre, Nancy, Orléans, Rouen, Strasbourg), le Nord et l’Alsace. La baisse est, dans l’ensemble, plus modérée dans le sud du pays. La part des propriétaires de leur résidence principale dans le parc privé augmente tout de même dans le Grand Ouest, le long de la façade Atlantique, la région lyonnaise, les couronnes périurbaines de Toulouse et Bordeaux, le littoral du Languedoc… et l’ancien bassin houiller du Nord.

Une telle évolution ne traduit pas nécessairement une diminution de l’attrait social pour la propriété résidentielle mais, face au tassement des prix de l’immobilier observé au cours de la dernière décennie, on constate l’amorce d’une tendance des propriétaires à valoriser leurs capitaux autrement que par la revente, en privilégiant un recours plus important à la location notamment (de longue ou de courte durée). Après plusieurs décennies d’augmentation de la part de propriétaires de leur RP, les ménages non propriétaires (jeunes, sans héritage ou concernés par un changement de résidences) sont confrontés à un marché immobilier en cours de réorientation fonctionnelle.

En France, malgré une situation de pénurie, les logements vacants sont de plus en plus nombreux, y compris dans les métropoles

En France métropolitaine, le nombre de logements vacants s’élève à 2,8 millions en 2021, ce qui représente 8 % du total des logements. Ce taux est particulièrement élevé dans les régions de faibles densités (diagonale du vide, Maine, Bretagne intérieure), certaines villes désindustrialisées (Saint-Étienne, Belfort, Montbéliard) et plusieurs agglomérations méditerranéennes (Nice, Perpignan, Avignon, Béziers).

Depuis 2010, le nombre de logements vacants a augmenté de 500 000, soit une hausse de 26 % en 11 ans. Bien que généralisée à l’ensemble du territoire, cette augmentation est particulièrement forte dans les Hauts-de-France, la Normandie, les Ardennes, plusieurs villes de l’Est (Reims, Creutzwald-Forbach, Strasbourg, Montbéliard, Besançon, les périphéries de l’agglomération genevoise et Grenoble), le sud du Bassin parisien, le Midi rhodanien et provençal et les Pyrénées Atlantiques.

L’évolution de la part des logements au sein du parc immobilier fait également apparaître des dynamiques contrastées :

cette part augmente dans les espaces en déclin, notamment les territoires les plus affectés par la désindustrialisation au Nord et au Nord-Est, au Havre, à Saint-Etienne, dans les marges du Bassin parisien et la majorité des bassins de vie de la diagonale du vide mais aussi la métropole grenobloise et la périphérie genevoise ;
la part de logements vacants augmente légèrement dans la plupart des métropoles (Paris mais aussi Lyon, Marseille, Nantes, Nice, etc.) ;
dans les territoires dynamiques de la façade Atlantique et du Midi (dont la Corse), la part des logements vacants augmente peu, voire diminue comme à Brest, La Rochelle, Poitiers, Nîmes et Toulon.

Ces inégalités montrent que la vacance tend à être corrélée au déclin ou à la stagnation démographiques et à la dépréciation de la valeur du parc immobilier, notamment dans le nord et l’est de la France : dans ces territoires, la valeur moindre des prix constitue un frein à l’utilisation, notamment lorsque des investissements sont nécessaires (mises aux normes, rénovation, etc.). L’accumulation de logements vacants qu’on y observe illustre l’insuffisance des moyens mis en œuvre pour promouvoir la valorisation du bâti existant (notamment les mesures de discrimination octroyées aux zones “France ruralités revitalisation”).

Au contraire, dans les espaces dynamiques du Sud et de l’Ouest, l’appréciation des prix de l’immobilier encourage les multi-propriétaires à valoriser leurs logements autrement qu’en les laissant vacants (même si c’est parfois pour les convertir en résidences secondaires).

A Paris et dans les métropoles de province (à l’exception de Montpellier), au contraire, malgré la forte demande en logements et la valeur élevée des biens immobiliers, la part des logements vacants continue à croître légèrement, témoignant tout à la fois d’un dysfonctionnement du marché immobilier plus fort qu’ailleurs mais aussi de l’imperfection de la régulation politique des “zones tendues” (en particulier l’insuffisance des taxes sur les logements vacants ou des incitations fiscales à la vente). La situation des métropoles devient d’autant plus préoccupante que le renversement du marché immobilier consécutif à la crise inflationniste amorcée en 2021 réduit encore l’offre disponible et risque de rendre les grandes agglomérations urbaines de moins en moins accessibles et habitables, fragilisant une cohésion sociale déjà dégradée tout en réduisant le vivier de candidats pour les entreprises créatrices d’emplois.

Des résidences secondaires de plus en plus nombreuses… dans les grandes villes

En France métropolitaine, le nombre de résidences secondaires s’élève en 2021 à 3,56 millions, ce qui représente 11,6 % du parc total de résidences privées. Ces résidences secondaires sont principalement concentrées le long des littoraux et dans les massifs montagneux (Alpes du Nord, Pyrénées, Massif Central, Corse, Vosges), en lien avec la localisation des aménités touristiques.

Depuis 2010, le nombre de résidences secondaires a augmenté de 456 000, soit une hausse de 14,6 % (alors que le nombre de logements du parc privé a augmenté de 11,6 % sur la même période). Cette forte augmentation concerne en priorité Paris, les métropoles régionales (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, etc.) et la plupart des autres grandes villes, y compris dans le Nord et l’Est de la France (Amiens, Rouen, Reims, Troyes, Dijon, les villes alsaciennes et mosellanes par exemple). En comparaison, hormis en Corse, la croissance du nombre de résidences secondaires le long des littoraux et dans les massifs touristiques apparaît nettement moindre. Enfin, les espaces de faibles densités situés au nord de la ligne Bordeaux-Grenoble voient le nombre de leurs résidences secondaires décroître, témoignant du fait que la déprise concerne également les fréquentations occasionnelles (à rebours des hypothèses formulées à la suite de la pandémie de COVID à propos du développement du télétravail rural).

Ces dynamiques hétérogènes expliquent que la part des résidences secondaires évolue de façon contrastée au sein du territoire de la France métropolitaine :

cette part diminue le long des côtes de l’Atlantique, du Languedoc et dans la partie occidentale de la Côte d’Azur, les Préalpes, les marges orientales du Massif central et dans la plupart des bassins de vie ruraux de la diagonale du vide et du Grand Ouest ;
au contraire, la part des résidences secondaires augmente dans toutes les grandes villes (sauf à Marseille et Montpellier), le long du littoral de la Manche, dans le Périgord, la Corse, les massif centraux alpins et pyrénéens. A Paris, cette part a augmenté de 1,6 % et à Lyon de 2,1 % alors que la part des résidences principales y a respectivement diminué de 2,4 % et 2,3 %.

Une telle dynamique du marché immobilier signifie que les métropoles servent de plus en plus à héberger des multipropriétaires (24 % des ménages au niveau national) au détriment des résidents principaux, traduisant un processus de concentration sociale du capital immobilier urbain qui alimente les processus d’étalement et de ségrégation socio-résidentielle et compromet l’accessibilité des métropoles aux ménages sans patrimoine constitué (42 % des ménages). D’un point de vue économique, cette emprise croissante des résidents secondaires stimule l’économie résidentielle des métropoles (y compris via la location meublée) et réduit leur accessibilité pour les actifs non fortunés, ce qui peut fragiliser le maintien de certaines fonctions métropolitaines dans les services marchands comme dans les services publics.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires mise en place dans les “zones tendues” (voir carte) montre que les municipalités sont conscientes de l’enjeu, aussi bien dans les espaces touristiques que dans les métropoles. Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes et Strasbourg appliquent désormais une surtaxe de 60 % correspondant au plafond maximum fixé par la loi. Il est cependant peu probable qu’une telle mesure suffise à réduire l’emprise croissante des multipropriétaires et à offrir aux ménages en quête de logements des opportunités à la hauteur des besoins.

La localisation des résidents assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) nous renseigne-t-elle sur la localisation de la fortune immobilière ?

En 2024, 186 000 foyers fiscaux ont déclaré un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros, les contraignant de ce fait à payer l’IFI.

Depuis la publication le 4 septembre dernier de la note intitulée “La Roue de la Fortune. Constitution et Transmission des patrimoines dans la France métropolitaine” par la Fondation Jean Jaurès (auteurs : J. Fourquet, M. Gariazzo, S. Manternach), plusieurs journaux avancent dans leurs pages que les grandes fortunes se concentrent dans certains territoires précis au sein des métropoles, mobilisant pour cela le nombre ou la part des foyers fiscaux assujettis à l’IFI.

En 2024, Paris comptait 43273 foyers fiscaux concernés par l’IFI, soit 23,11 % du total national (la commune ne représentant que 3,2 % de la population). Venaient ensuite les communes suivantes :

Neuilly-sur-Seine : 4034 foyers fiscaux
Lyon : 2638
Boulogne-Billancourt : 2320
Bordeaux : 2127
Marseille : 1933
Versailles : 1622
Nice : 1544
Toulouse : 1498
Nantes : 1298
Aix-en-Provence :1178

On retrouve bien ici les principales communes de l’Ouest parisien et les communes centrales de plusieurs grandes métropoles. La DGIFP publiant les données uniquement pour les communes comptant plus de 20 000 habitants et 50 foyers payant l’IFI, il n’est pas possible de dresser la hiérarchie à l’échelle des agglomérations urbaines ou des départements.

Les communes dont les résidents principaux déclarent les plus gros patrimoines sont :

Cannes : 3 242 377 euros

Beauvais : 3 201 715

Neuilly-sur-Seine : 2 959 836

Palaiseau : 2 917 832

Nogent-sur-Marne : 2 890 305

Brive (75) : 2 830 753

Compiègne : 2 764 409

Mandelieu-la-Napoule : 2 694 181

Paris : 2 676 549

Arras : 2 653 275

Sainte-Geneviève-des-Bois : 2 614 133

Saint-Mandé : 2 579 482

La hiérarchie est ici plus étonnante, laissant apparaître des communes inattendues : Beauvais, Arras, Compiègne. Angoulême, Troyes, Valence et Brest apparaissent également en haut de la hiérarchie.

Aussi édifiantes soient-elles, ces données n’autorisent aucunement à avancer que la fortune immobilière se concentre dans les métropoles et, au sein de celles-ci, à l’intérieur de quelques quartiers restreints : la fortune immobilière concerne en effet d’autres biens que la résidence principale (laquelle est bien souvent minoritaire dans le capital des foyers assujettis à l’IFI). Ces autres biens ne sont pas nécessairement situés dans la commune d’inscription de la résidence principale. La carte de l’IFI ne renseigne ni sur la géographie réelle des “ghettos du Gotha”, beaucoup de ménages fortunés possédant une ou plusieurs résidences secondaires dans lesquelles ils passent des parties plus ou moins longue de leur vie quotidienne, ni sur la localisation des investissements locatifs effectués par ces ménages. Ainsi, il est totalement faux d’avancer que le capital immobilier demeure spatialement concentré avec pour preuve ces seules données. Les ménages les plus riches ont une emprise sur l’espace géographique qui dépasse de loin le site déclaré de leur résidence principale, réalité que les données publiées par la DGFIP ne permettent pas de renseigner.

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