Tasaciones y valoraciones
Post date: May 30, 2014 4:27:10 PM
para comprar o vender una vivienda es muy habitual solicitar una tasación para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a pedir una hipoteca. en este artículo, idealista news con ayuda de sociedad de tasación (st - sociedad de tasación) se sumerge en todo el proceso completo para explicar en qué se fija un tasador para valorar una casa y cómo se hace la tasación. los factores que más influyen para determinar el valor son: la ubicación, la superficie, la iluminación, el estado de conservación o la distribución de la vivienda
paso a paso de la tasación
cuando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la tasadora envía un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo con el solicitante se comienza a trabajar. el tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al registro de la propiedad para comprobar que la información facilitada por el interesado casa con la información que hay registrada. además, solicita una copia de la escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el ayuntamiento correspondiente
¿en qué se fija un tasador para valorar la vivienda?
- estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. el tasador también se fija en si el edificio ha pasado la inspección técnica de los edificios (ite) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc. “hay fachadas maravillosas que luego esconden pisos que no merecen la pena o al revés”, señala arnáiz
- ubicación de la vivienda: es esencial para vender o comprar una vivienda. si la casa está ubicada en una buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. “si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido” recuerda arnáiz
- superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no
- iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. no es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas
- distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. “a veces tienes pisos grandes y buenos per con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución”, comenta arnáiz
- ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador
¿cómo fija el tasador el valor de la vivienda?
el tasador analiza el mercado de viviendas a la venta que hay en el entorno de la vivienda a tasar. busca pisos en venta para llamar, hacer una simulación de compra, y así enterarse de las características de la casa y del precio al que se vende. “vas haciendo un muestreo del mercado más comparable y anotas diferentes ofertas de manera que luego tienes material suficiente para fijar el valor de la casa” comenta el tasador de sociedad de tasación. también se apoya en portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los vendedores de la zona
una vez que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador prepara el informe al que incluye todo tipo de referencias municipales. firma la tasación digitalmente y se lo envía a la tasadora para que revise que está todo correcto.abel navarro, coordinador técnico de sociedad de tasación, recuerda que desde la compañía revisan que el informe enviado por el tasador esté acorde según normativa y según unos índices de calidad
Los propietarios de inmuebles no lo tienen nada fácil cuando se plantean colocar alguno de sus pisos en el mercado.Ante la escasa demanda y un futuro nada prometedor, el valor de los inmuebles viene cayendo desde hace tres años. Si a esta disyuntiva se suma el factor «conflicto», cuando nos encontramos ante el reparto de una herencia, una donación, o ante un divorcio, la valoración del bien inmobiliario se hace aún más difícil.
¿Qué criterios se pueden seguir ante este tipo de situaciones? ¿Cuáles son las mejores opciones para acertar en el valor de un inmueble? Y, además, ¿qué consecuencias puede tener para los afectados si ese bien se valora a la baja? Analicemos las tres vías básicas con las que cuentan los ciudadanos para obtener una valoración lo más precisa posible de un bien tan volátil en la actualidad como un piso o una casa.
Criterios de la comunidad
Frente a otros métodos mucho más imprecisos, los expertos fiscales abogan por la utilización de los criterios que siguen las Comunidades Autónomas para determinar el valor de un inmueble ante el abono de un tributo.
Por ejemplo, al calcular la cuantía final del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los organismos tributarios de cada Comunidad utilizan criterios comunes para fijar ese valor. «Puede ser una referencia», explica Paloma Fernández-España, asociada senior fiscal de Cuatrecasas Gonçalves Pereira. «Cada Comunidad Autónoma tiene sus propios baremos, en función de la situación de la vivienda», indica esta experta.
Gran parte de las Comunidades ofrecen en sus «web» la posibilidad de realizar el cálculo del valor de un bien. Se trata de una herramienta informativa, aunque puede servir como base para determinar el dinero que se vaya a repartir.
En general, se tienen en cuenta los siguientes factores: situación de la vivienda (calle, barrio, localidad, etc.); ubicación (exterior, interior, sótano, etc.); y metros cuadrados reales (incluidos los del trastero o el garaje, si los tiene).
Al igual que hacen las Comunidades, los particulares pueden determinar el valor de un bien al aplicar varios factores correctores sobre el valor del metro cuadrado del piso. Este valor se puede obtener a través de diferentes vías, como, por ejemplo, las estadísticas que publica el Ministerio de Fomento, por ciudades o por barrios (en los casos de las grandes capitales).
Sobre ese valor se puede aplicar una primera corrección en función de las características del inmueble: si se trata de un garaje, un 60 por ciento; y si es un trastero, el corrector es del 30 por ciento. Otro corrector es el de antigüedad: a medida que pasan los años, se reduce su valor, hasta un 30 por ciento, si el inmueble tiene más de 60 años. Y también se puede utilizar un corrector por la ubicación (hasta un 30 por ciento, si se trata de un bajo interior).
Sanciones, si el cálculo es a la baja
Hay que tener en cuenta que, si se realiza un cálculo por debajo del valor de mercado que estime la Comunidad para un inmueble, «lo más probable es que la Comunidad lo detecte posteriormente e inicie un procedimiento sancionador», indica Paloma Fernández-España.
Este tipo de sanciones pueden llegar tanto a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, como del de Sucesiones y Donaciones e incluso por el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Si las dos partes que se encuentran en disputa por un bien no se ponen de acuerdo con los criterios utilizados por su Comunidad Autónoma, pueden recurrir al trabajo de un profesional para que determine esa valoración.
Los tasadores han jugado un papel importante en los años del «boom» económico, cuando tenían que valorar las viviendas nuevas que se estaban construyendo. Sin embargo, sus trabajos no se limitan a este tipo de operaciones.
También se pueden solicitar los trabajos de un tasador o perito para conseguir una valoración adecuada. En estos casos, los ciudadanos que buscan ese cálculo pueden comprometerse a aceptar el resultado final que les proponga ese profesional al que han contratado. Aunque su opinión no será vinculante, salvo que así lo expresen ambas partes antes de iniciar la valoración.
Los tasadores utilizarán criterios reconocidos por cualquier ciudadano (ubicación, situación, superficie, etc.), pero analizarán de forma más pormenorizada estos y otros elementos que constituyen el valor de un bien inmobiliario.
Además, si consigue poner de acuerdo a las dos partes, se cuenta con el respaldo del trabajo de un profesional, ante posibles requerimientos de Hacienda.
Hay que tener en cuenta que si se utiliza la figura del tasador, habrá que abonar los correspondientes costes, que pueden oscilar entre los 300 y los 600 euros, dependiendo de la empresa y de los servicios que se demanden.
Evitar la vía judicial
La última opción es valorar un bien de manera amistosa y de común acuerdo. «Si no se llega a un acuerdo, al final será vía judicial mediante una tasación del perito del juzgado», explica María Luz Vázquez, abogada de la aseguradora Arag.
Los expertos jurídicos recomiendan llegar a un acuerdo antes de acudir a la vía judicial, no sólo por la dilatación del proceso en el tiempo, sino también por los considerables costes que un juicio de estas características puede conllevar para las dos partes implicadas.
En el caso de optar por un acuerdo entre particulares, además de utilizar los baremos de las Comunidades, se pueden seguir los pasos que realiza un tasador al elaborar una valoración.
Por ejemplo, se pueden fijar en los precios de los inmuebles en venta que se encuentren ubicados en la misma zona. También sirven como referencia las calidades interiores de la vivienda (calefacción, parqué, etc.). E incluso pueden servir como guías los precios de los alquileres, comparados con los de otros barrios, para realizar una extrapolación aproximada del valor de un piso en propiedad.