Hỏi: Trong việc xử lý hậu quả của hợp đồng “mua bán đất” vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Xin cho biết cách tính thiệt hại cụ thể như thế nào?
>> Xem thêm: https://meeyland.com/tu-van-luat/tra-loi-mot-so-cau-hoi-ve-luat-dat-dai-phan-5/
Trả lời: Theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, thiệt hại gồm có các khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đá làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đá đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm…trên đất.
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 397 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
Cần lưu ý, để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án cần tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau: Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm, hoặc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm.