U1 Disseny d'habitatges

L’habitatge ha d’oferir a les persones que hi han de viure espais per a la relació, la comunicació i l’esbarjo, per a la intimitat i la higiene, per conservar i preparar el menjar, per guardar tota mena de coses necessàries, per treballar, etc. A més, també ha de proporcionar confort quant a il·luminació, temperatura, humitat, soroll, etc.

Per això, el disseny d’un habitatge ha d’anar precedit d’un estudi de les necessitats i els hàbits dels futurs ocupants en relació amb les seves activitats diàries.

L’Administració dicta una sèrie de lleis i normatives que regulen la construcció d’habitatges i estableixen les condicions d’habitabilitat i les superfícies mínimes que els arquitectes han de tenir en compte a l’hora de dissenyar-los. Un altre aspecte que cada cop té més importància és la reducció del consum d’energia i aigua de l’habitatge.

1. Tipus d'habitatges

A. Unifamiliar aïllat: És un edifici dissenyat per ser ocupat per una única família. No comparteix cap paret amb altres edificis. Acostuma a tenir un espai al voltant de la casa que pertany a la propietat, i que se sol destinar a jardí o a camps de conreu.

B. Unifamiliar aparellat: Aquest tipus d’edifici està format per dos habitatges unifamiliars simètrics que comparteixen una paret. Aquesta paret compartida s’anomena mitgera. L’interior de cada habitatge és independent del veí i té el seu propi accés des del carrer.

C. Unifamiliar adossat o alineat: És un tipus d’edificació semblant a l’aparellada, però en aquest cas l’habitatge se situa al costat dels altres formant una filera, i compartint dues parets mitgeres laterals amb els habitatges contigus.

D. Plurifamiliars: Són blocs de pisos destinats a ser ocupats per diverses famílies. Aquests habitatges són adients per ser construïts en zones urbanes, on el sòl és més limitat. Elements com el sòl, l’estructura de l’edifici, la teulada, l’antena, l’ascensor o l’escala d’accés estan compartits pels diferents propietaris.

2. Emplaçament, orientació i distribució

La concepció que les persones tenim del benestar i de la qualitat de vida implica que valorem i prioritzem, cadascú de nosaltres de manera diferent, aspectes com els següents: l’emplaçament, l’orientació i la distribució.

2.1. Emplaçament

S’entén per emplaçament el lloc on s’ha construït l’habitatge. Un emplaçament cèntric, a l’interior d’un nucli urbà, estarà envoltat d’altres habitatges i, segurament, tindrà molt propers serveis com comerços, hospitals, escoles, vies de comunicació... Alhora, potser serà sorollós degut al trànsit o no disposarà de gaires vistes, etc. Un emplaçament als afores del nucli urbà oferirà més tranquil·litat i potser millors vistes però, a canvi, obligarà a fer desplaçaments més llargs per accedir als serveis bàsics i no disposarà de tanta oferta de transport públic.

2.2. Orientació

El Sol és una font natural de llum i calor. Disposar de llum natural a totes les cambres de l’habitatge proporciona una sensació de benestar, a més d’un important estalvi energètic en il·luminació.

Seria ideal disposar de la llum i l’escalfor del Sol sempre que el necessitem, però això no sempre és possible. El Sol, que surt per llevant (est) i es pon per ponent (oest). A l’estiu el Sol va més alt i els raigs solars arriben més perpendiculars i amb més intensitat que a l’hivern. El grau d’insolació d’un lloc depèn, doncs, de l’hora del dia i de l’època de l’any. Per tot plegat, segons quina sigui l’orientació d’un habitatge, s’aconseguiran diferents graus d’insolació i, per tant, de confort:

Orientació nord: rep molt poca insolació. És força freda a l’hivern i fresca a l’estiu. Convé destinar-la a les cambres on no s’hi fa vida: trasters, rebost, magatzems, lavabos...
Orientació sud: rep la màxima insolació. És relativament calorosa a l’estiu, ja que el Sol passa més alt i no hi entra tan directament. En canvi, és molt agradable a l’hivern ja que el Sol passa més baix i incideix directament a l’interior. És convenient destinar-la a les cambres on es fa més vida: sala d’estar, menjador...
Orientació est: rep insolació des del matí fins al migdia. És agradable al matí, ja que quan el Sol hi incideix més directament, la temperatura ambient no és gaire càlida.
Orientació oest: rep la insolació des del migdia fins al vespre quan es pon el Sol. A l’estiu és molt calorosa ja que el Sol hi incideix quan la temperatura ambient és més alta.

Entre aquestes orientacions hi ha una infinitat de posicions intermèdies possibles, però al nostre país l’orientació de cara a migdia (sud) és, sens dubte, la més recomanable.

2.3. Distribució

Per poder satisfer adequadament totes les nostres necessitats, els habitatges estan distribuïts, utilitzant envans i parets, en diferents espais anomenats habitacions o cambres, que reben un nom específic en funció de l’activitat principal que s’hi desenvolupa: dormitori, menjador, sala, rebedor, cuina, bany, etc. A part de les cambres, els habitatges també disposen d’altres espais exteriors no coberts com balcons, patis, terrasses...

Un element important a tenir en compte és que totes les cambres disposin d’una finestra o porta per on rebre la llum de l’exterior i per on poder ventilar-les convenientment.

Atenent a la funció que realitzen, les cambres es poden agrupar en quatre zones principals:

Zona de treball i serveis: cuina, rebost, safareig, traster, cambra de planxar, lavabo, bany, etc. Està destinada principalment a les feines domèstiques i d’higiene personal.
Zona per dormir i d’aïllament: La constitueixen bàsicament els dormitoris i està dedicada al descans.
Zona per viure i estar: sala d’estar, menjador, estudi... Comprèn les habitacions on treballem, conversem, mengem, veiem la televisió, etc.
Zona d’accés i circulació: rebedor, passadissos, porxo, etc. Permeten l’accés des de l’exterior de l’habitatge, la circulació interior, la connexió entre zones i la recepció de persones preservant la intimitat de la resta d’espais.

2.4. Requeriments de les construccions:

Es tracta de les normes que les construccions han de complir per tal de poder ser comercialitzats, i per tant s'han de preveure abans de la seva construcció, i incloure en el disseny de l'habitatge. Aquests requeriments poden pertànyer a alguna de les següents categories:

Estructurals : Fan referència a la integritat de l’edificació com per exemple: La resistència mecànica: càrrega dels propis elements que formen part de l’edifici, la càrrega del pes dels usuaris i pertinences, possibles càrregues climàtiques com la neu o el vent i forces provocades per moviments sísmics. L’estabilitat: es tracta de mantenir l’edificació en la seva posició original davant la presència d’algunes de les forces descrites en l’apartat anterior. La resistència al foc: com no es poden evitar els incendis, llavors es busca que l’edificació aguanti estructuralment el temps suficient per evacuar-lo, especialment en aquells punts que permeten el camí de sortida, i es dissenya amb materials que no generin gasos tòxics al cremar-se.
Climàtics : Aquest requeriments són aquells que consideren les accions del clima sobre els edificis i sobre les persones que habiten o usen aquests edificis. En són exemples: la temperatura, l’assolellament, ( l'acció directa de la radiació solar a què és sotmesa l’edificació i les conseqüències tèrmiques per a les persones que hi viuen), les precipitacions, (pluja, neu, calamarsa) , el vent (especialment el seu impacte sobre els edificis) i la humitat de l'aire exterior o la protecció als llamps.
Ambientals : Ens referim a les accions provocades per les persones que habiten o usen tan l’espai exterior com també el propi espai interior de l'edifici. En són exemples: el soroll , la il·luminació artificial , la calefacció-refrigeració i les instal·lacions ( aigua, gas, electricitat desguàs, telèfon, TV, xarxa ...)
De forma : La forma de l’edificació sol respondre a un conjunt de requeriments que varien segons el lloc on es vol edificar o inclús segons la zona o barri per tal de mantenir una coherència amb la resta d’edificacions.
De confort : Normalment les administracions dicten unes mesures mínimes que facin digna l’habitabilitat dels espais en quant al nombre i les seves dimensions, serveis mínims que han de disposar etc.

3. Promoció i permisos

Per construir un habitatge cal disposar de sòl on ubicar-lo i de tècnics que realitzin el projecte i la construcció. Però també calen diners, un promotor i els permisos de l’Administració pública. Els diners són necessaris per comprar el sòl, els materials i per pagar els tècnics. El promotor és la persona o l’empresa que decideix construir l’habitatge. L’Administració pública vetlla per la qualitat i la seguretat de les construccions que duen a terme els promotors, atorga els permisos un cop ha verificat el projecte i fa inspeccions un cop acabada l’obra per comprovar que s’ajusta al projecte aprovat.

3.1. Promotors d'un habitatge

La promoció d’habitatges pot ser privada o pública. És privada quan el promotor és una persona particular o una empresa constructora o immobiliària, i pública quan el promotor és l’Administració (Ajuntament, Diputació, Generalitat...) o una empresa pública. El promotor pot ser una persona que decideix construir el seu propi habitatge; una empresa constructora o una immobiliària que, un cop construïts els habitatges, els posarà a la venda.

L’Administració també actua com a promotora quan detecta necessitats d’habitatge entre la població i no hi ha promotors privats que vulguin construir, o bé quan considera que cal oferir habitatges a preus assequibles, aquest tipus d'habitatges reben el nom d'habitatges de protecció oficial. També hi ha societats cooperatives que es creen per fer la promoció d’habitatges per als seus socis.

3.2. Els permisos

Un cop el promotor disposa de sòl edificable i decideix construir-hi habitatges, encarrega el projecte tècnic a un arquitecte o a una empresa d’arquitectura. El projecte ha de ser revisat pels tècnics municipals, que atorguen la llicència d’obres si comproven que respecta les ordenances i les normes de seguretat i confort. Amb la llicència d’obres, les diferents empreses constructores i instal·ladores ja poden començar a treballar.

Durant la construcció de l’obra, però sobretot un cop acabada, els tècnics de l’Administració local Inspeccionen l’habitatge per comprovar que s’ha construït segons el projecte i que s’han respectat totes les ordenances Si és així, concedeixen al promotor la llicència de primera ocupació.

Per poder contractar els subministraments i serveis bàsics –aigua, gas, electricitat i telèfon– amb les companyies subministradores ens caldrà la cèdula d’habitabilitat. Aquest document el proporciona la Generalitat a partir, entre d’altres documents com la llicència municipal de primera ocupació, del certificat d’un tècnic competent (arquitecte) que ha comprovat que l’obra està totalment acabada i que l’habitatge reuneix totes les condicions d’habitabilitat que marca la llei. Un cop contractats i disponibles aquests serveis, ja podrem fer ús de l’habitatge.

Tràmits per demanar la cèdula d'habitabilitat

4. Lloguer i compra d'habitatge

4.1. Lloguer d'un habitatge

El contracte de lloguer és un document pel qual la part propietària d’un habitatge cedeix l’ús a una altra persona per un temps determinat, a canvi d’una compensació econòmica i amb unes condicions pactades per totes dues parts.

4.2. Compra d'un habitatge

En la compra d’un habitatge, amb o sense hipoteca, hi ha un seguit de despeses afegides i impostos que graven l’operació de compra i que hem de valorar. Les parts que intervenen en una compra són: la part venedora, la part compradora, l’entitat financera, la notaria, el Registre de la Propietat i la gestoria. En una compra no hi ha contracte entre particulars. És la notaria qui redacta una escriptura de propietat, associada a la compravenda de l’habitatge, i és el notari qui dóna fe pública que aquest acte es fa d’acord amb la legislació vigent.

Les despeses del Registre de la Propietat corresponen a honoraris del registrador i a les gestions administratives de registre. El seu import depèn del valor escripturat en la compra i de l’import de la hipoteca.

La taxació és una valoració de l’habitatge que realitza un perit independent i autoritzat, per poder formalitzar la hipoteca.

La hipoteca és un préstec a llarg termini que ofereixen les entitats bancàries per a l’adquisició d’un habitatge. Aquest préstec té unes condicions més favorables que altres préstecs i utilitza l’habitatge com a aval. El banc exigeix fer una escriptura notarial on constin les condicions per al retorn del préstec.

• Període d’amortització: temps que s’estableix per al retorn del préstec.

• Tipus d’interès: percentatge anual que cobra el banc per deixar els diners. El tipus d'interès pot ser fix o variable. Si l'interès és fix, la quota mensual no variarà en tot el període d'amortització del préstec. Si l'interès és variable, anualment es revisarà en funció d'una dada anomenada euribor, que marca el Banc d'Europa.

• Comissions d’amortització: costos per retornar diners anticipadament.

• Comissions d’estudi, penalitzacions, assegurança contra incendi, etc.

Per valorar i comparar ofertes hipotecàries cal fixar-se en l’índex TAE (taxa anual equivalent). La TAE comprèn tots els costos associats a l’oferta económica (interessos, comissions i despeses bancàries), és una dada per poder comparar diferents hipoteques. Altres dades a tenir en compte són el TIN (taxa d'interès nominal) i les comissions.

Els experts recomanen no demanar una hipoteca mensual que superi el 35% del teu sou (o del sou d'una parella). Els bancs no acostumen a donar més del 80% del valor de l'habitatge, per tant, és necessari disposar d'un estalvi del 20% del valor d'aquest.

Simulador: càlcul d'amortització d'una hipoteca

5. El projecte arquitectònic

Un Projecte arquitectònic és el conjunt de plànols, dibuixos, esquemes i textos explicatius utilitzats per plasmar (en paper, digitalment, en maqueta o per altres mitjans de representació) el disseny d'una edificació, abans de ser construïda.

El projecte arquitectònic consta dels següents documents bàsics: la memòria descriptiva del projecte i el plec de condicions, els plànols i les normes d’habitabilitat i seguretat.

El projecte definirà tots els plànols i càlculs necessaris , els materials i les seves qualitats així com tots els processos constructius i de mesures que s’hagin de prendre. També contindrà els pressupostos i terminis d’execució de l'obra.

5.1. Memòria descriptiva i el plec de condicions:

La memòria descriptiva és un document informatiu que ha de donar una idea clara de tot el que el projecte representa. Ha de contenir la descripció i justificació de totes les solucions tècniques adoptades: càlculs materials qualitats etc.

El Plec de Condicions és, a efectes legals i contractuals, el document més important del projecte a l'hora de la seva execució material.

Fixa les relacions entre el promotor del projecte i els contractistes que l’executaran. Redacta les obligacions i responsabilitats mútues entre ells.

Conté les especificacions de materials, qualitats i equips. Les especificacions d'execució que defineixen com i amb què s'ha de fer. Les especificacions econòmiques.

5.2. Els plànols arquitectònics:

Es tracta d’una de les parts més important del projecte. Els plànols arquitectònics són la representació gràfica a escala de totes les parts que componen l’obra arquitectònica. Cada tipus de plànol es dibuixa usant la corresponent simbologia normalitzada. Cadascun del conjunt de plànols que conté el projecte arquitectònic, pertany a alguna de les següents categories:

- Plànols de situació i emplaçament: indiquen on està situat l'habitatge, accessos principals, orientació, etc.

Plànols d’alçat: s’utilitzen per representar els perfils de les façanes i les seccions així com alguns detalls constructius.
Plànols de planta: La majoria de plànols pertanyen a aquest grup i mostren una vista des de dalt. Alguns dels més importants són els de planta de cotes els de distribucions o els d’instal·lacions.

De vegades també s'utilitzen plànols en perspectiva per donar una idea tridimensional de la construcció.

5.2.1. Plànols de situació i emplaçament

El plànol de situació localitza i situa d'una manera general la parcel·la respecte de l'entorn. Es sol representar a escala 1/2000 i 1/5000.

En el plànol d’emplaçament s'especifiquen, entre altres coses, les mides del solar i carrers contigus, la distància al xamfrà, l'orientació, les cotes representatives d'anivellament del solar, la profunditat edificable, etc.

5.2.2. Plànols d'alçat

Són aquells que mostren l'alçat de l'edifici. En tenim de les principals façanes d'aquest i plànols de secció,a on és mostren detalls estructurals, no visibles des de l’exterior, realitzant la simulació d’un tall a l’edifici, que permet mostrar aspectes com les alçades interiors, les escales etc.

Plànol façana principal:

Plànol de secció:

5.2.3. Plànols de planta

Són aquells que mostren el detalls en planta d'un habitatge. Els principals plànols de planta són: el de cota , de distribució, de fonamets, d'instal·lacions i de cobertes.

Plànols de cotes: n’hi ha un per a cada planta i mostren les acotacions de tots els espais de l’habitatge: parets, portes, finestres, armaris encastats etc.

Mostren també la superfície útil, volums i il·luminació de cada estança i la superfície útil total de tota la planta així com la superfície construïda. Aquests plànols estan fets a escala 1:50 a 1:100.

Plànols de plantes de distribució: n’hi ha un per a cada planta de l’habitatge i permeten identificar, d’un cop d’ull, la funcionalitat de cada espai mostrant com és la distribució interna, així com el mobiliari, sanitaris, mobles de cuina, etc.

Són els plànols que es fan servir per mostrar al client a l’hora de comercialitzar l’habitatge

Plànol de cotes:

Plànol de distribució:

Superfície útil i construïda: S’ha de tenir molt en compte saber diferenciar entre els valors de la superfície útil d'un habitatge i els valors de la superfície construïda. La superfície útil és la que es pot trepitjar, o sigui la total construïda menys les parets, columnes i tot allò que fa que no es pugui usar l’ espai que ocupa algun dels elements constructius de l’habitatge. La superfície útil sol suposar al voltant d'un 15% menys de la superfície total construïda. Les terrasses, balcons i porxades computen al 50% a la suma total de superfície útil.

Superfície construïda:

Superfície útil:

Plànol d’instal·lacions: existeix un plànol específic per a cadascuna de les instal·lacions ( aigua, gas, electricitat, calefacció, TV, telèfon, elevadors, etc.) que seran interpretats pels corresponents professionals de cada àrea.

Instal·lació elèctrica:

Instal·lació d'aigua:

Més informació: Plànols d'instal·lació elèctrica

Plànol de coberta: mostra la teulada i/o terrat de la construcció i altres possibles elements com les xemeneies, tubs de ventilació, etc

Plànol de fonaments: mostra la forma i tipus de fonaments, la xarxa de desguàs i la seva connexió amb el clavegueram.

Plànol de coberta:

Plànol de fonaments:

Més informació

5.3. La simbologia en els plànols arquitectònics.

Com has pogut veure, per confeccionar aquests plànols de construcció es fa servir una SIMBOLOGIA per representar els diferents elements que en la realitat integren l'obra: portes, finestres, mobiliari, elements de cuina, sanitaris, etc.

Anomenem SÍMBOL, tot signe gràfic o dibuix simplificat utilitzat en la confecció de plànols, que representa elements o components de projectes construïts, circuits, etc.

Per facilitar la interpretació dels plànols cal que la simbologia estigui normalitzada, és a dir, que compleixi determinades normes accepetades universalment.

Distingirem entre:

a) SÍMBOLS D'ELEMENTS CONSTRUCTIUS:

Corresponen a parets, portes, finestres, columnes, pilars, forats de ventilació, ...