换了新房，旧房子想留着增值再卖， 那出租出去划不划算? 租金收入税收怎么算？

而且越来越多20刚出头的年轻客户找到小余，他们一部分人是单身，或者对象并不在同一国家或城市。一个人要负担起几十万美金的房贷，可谓是有点压力，但每年白白交上几万美金租金也不划算呀。这种形势下，将自住房一个卧室或客厅出租创收的模式应运而生。

人的一生有两件事不可避免，死亡和纳税。依法申报租金收入(rental income)，是政策法律的红线，也是每个公民义不容辞的责任。这里小余和各位读者介绍一些租金收入报税的规则，很可能会帮助大家合理减少租金征税，甚至产生抵扣工资税收的功效。

1. 用租房成本 rental cost 抵扣租房收入rental income

房主持有出租房的必要支出，都可以作为rental cost。在报税时，会先用rental income减去rental cost（如果主人和租客同时居住在该屋内，所有cost需要按使用面积平分，多数情况就是除以2），剩余的部分，再按marginal tax rate缴税。可作为rental cost的支出项目主要有：

1. 房产税

2. 房贷的利息部分

3. 房屋保险费

4. Utilities（包括水电煤气网络等等）

5. 屋内设施的维护和更新

6. 物业费HOA

7. 房屋折旧 (并不是用购买价来算哦，还要考虑房产估值，房产估值一般由两部分组成Total Assessed value=land value + improvement value，请看算法如下)

Property Basis= Purchase Price* Improvement Value/Total Assessed Value

Yearly Rental Property Depreciation=Property Basis/27.5 year

例如，张某按每月$1,500的价格全年出租自家一卧室，房产税每年$10,000，利息$8,000，其他支出$4,000，房产折旧$6000, 那么他的年租金收入$1,500*12=$18,000中，需要扣除支出的一半($10,000+$8,000+$4,000+$6000)/2=$14,000，余下的$4,000净值租金收入需要交税。

2. Rental Business的亏损部分情况下抵收入税

一些房主在新买房子的一两年里，会支付比较高的利息部分，加上对新家进行一系列的装潢改进，很可能出现租房亏损的情况。这时候，一些收入群体可以获得税收减免。

IRS一个较为普遍的规则是，passive cost 只能抵passive income（比如租金收入属于passive income）而不能抵non-passive income，但这里有一个特例，就是年收入$100,000以下者，可以拿最多$25,000的rental loss来抵扣工资收入，这个限额会在收入超过$100,000后线性下降，直至年收入达到$150,000后归零。

例如，李某本年度的工资收入是$130,000，租金收入$10,000，分摊后的rental cost是$18,000，那么产生了$8,000的rental loss。由于他当年rental loss抵扣的上限是$25,000*(150,000-130,000)/(150,000-100,000)=$10,000>$8,000，他可以在工资收入中扣去$8,000再行纳税。

3. 提示及声明

从以上的例子中看出，自住房用于出租并不会带来太大的税收负担，甚至有一些福利。在报税的时候，地税和利息部分是会从有关部门获得证明材料的，而物业费，保险，utilities和修缮费用，需要在支出发生的时候，积极保留收据等材料，这样在年终报税季时候，就能将合法的税收减免最大化。

值得注意的是，作者并非税务方面人士，本文是个人学习及与客户交流实际情况后的一些心得。加上税收政策每年都会有细微的变化，具体操作应遵照当年IRS文件或咨询会计师。本文不构成报税建议，不代表机构观点，仅供参考。

该文章属个人原创，未经权利人同意授权，不得抄袭或转载。