大多数首次购房者都需要贷款，很多客户都觉得这是一个复杂且令人头疼的过程。在这里小余列举了经常被客户问道的10 个关于贷款的问题，希望对正在考虑贷款买房的你也有所帮助。

1. 我需要很好的信用评分credit score来申请贷款吗？

不一定，但它肯定会有所帮助。信用评分高于620您就可以申请到传统抵押贷款 (conventional loan) ，如果您的信用评分低至500 也可以考虑更高成本FHA抵押贷款。但是值得注意的是分数越低，您的利率就越高。请看下图，根据2018年12月10日的贷款利率，在250,000美元的抵押贷款中，620信用评分与760 (优秀的分数)在30年期贷款期限内的利息差异会超过87,000美元。

2. 我需要多少首付款？

简短的回答是，传统抵押贷款（conventional loan）您最低只需要首付3%，FHA 3.5％，以及VA或USDA贷款，根本没有最低首付要求。但是，如果您的首付款低于房屋销售价格的20％，则会被贷款公司定位高风险客户，那么通过常规 （conventional）或FHA贷款，您将需要额外贷款保险（private mortgage insurance/PMI）来规避贷款公司的风险。 然而，这些额外的保费也不是永久的，一旦抵押贷款的贷款与价值比降至80％，您可以要求您的贷款公司对你的房产重新进行估值且取消您的贷款保险。

3. 我应该选择固定利率 （fixed rate mortgage） 还是可调利率（Adjustable-rate mortgage/ ARM）贷款呢？

虽然固定利率抵押贷款是大多数购房者的最佳选择，但在某些情况下，ARM可能会更好。例如，如果您希望在固定利率期结束之前出售房屋并且您确信能在固定利率结束以前偿清贷款，那么ARM最终可能会为您节省数千美元。或者，在利率下降期间，ARM可以允许您获得较低的初始费率，并且如果费率进一步下降，将在以后为您节省资金。

4. 我应该 “锁定” 我的利率 ( 30/45/60 days rate lock) 吗？

利率锁定意味着您可以保证今天的贷款利率在一段预定时间内，通常为30至60天。如果利率一直呈上升趋势，那么锁定利率通常是一个好主意。

5. 什么是抵押贷款折扣点discount points？

抵押贷款折扣点是指预付利息以降低抵押贷款利率的一种方式。每个抵押点等于房屋价值的1％。比如你需要25万美元的贷款并获得两个折扣点，您将支付5,000美元。在大多数情况下，一个点可以将您的利率降低0.125-0.25%。

我不建议购买折扣点，因为在大多数情况下，你会在折扣点达到收支平衡前卖掉你的房子或者在此之前已偿清贷款。

6. 贷款时，我需要提供哪些文件？

根据您贷款公司的不同以及产品选的差异所需的材料也可能有所不同，但一般来说，您将需要提供以下文件：

• 收入核实（最近两年的纳税申报表，W-2s，1099s和最近的几个工资单）
• 护照, 驾驶执照和社会安全卡
• 银行账单
• 资金证明
• 如果您的部分或全部资金来自父母或者亲属的赠与，您将需要提供来自赠与方Gift Letter，确认资金是礼品，而不是贷款。（注：大部分贷款公司/银行对于您银行账户里未存够2个月以上的资金会要求提供资金来源证明）

7. 资格预审 pre-qualification 和 预先批准 pre-approval的区别？

资格预审是对您的财务状况的基本审查，以确定您是否有资格获得抵押贷款。一般而言，资格预审是基于您提供的未经验证的信息，不包括信用检查或任何文件，因此不是贷款的坚定保证。

与资格预审不同，作为预先批准的一部分，贷方将检查您的信用，核实您的收入和就业，并承诺贷款一定数额的钱。预先批准可以向卖家表明您认真购买房屋，并且您有能力完成竞标和最终过户。

8. 贷款需要多长时间？

贷款流程一般需要至少30天，在提交抵押贷款申请和获得房屋所有权之间期间，贷方不仅要花时间去审核你的信息，还要审核您购置的房屋是否有法律诉讼，物业公司是否财务状况良好等等。其次他们还将派第三方房产评估时对您购置的房产估值，最后配合律师和产权公司完成过户。

9. 什么是托管帐户 Escrow Account?

当您获得抵押贷款时，您可能会被要求将钱存入托管账户，以保证贷款公司能够处理持有该物业的持续费用。比如保险和财产税等费都是保持房屋所有权开支的一部分，如果您不按时付款贷款公司将面临风险。所以贷款公司将这些费用算入您的每月还款结算中, 这笔钱存放在由第三方管理的托管账户中，以确保按时支付这些费用。

10. 我的每月抵押贷款支付包括什么？

• 贷款余额：偿还您的未结余额。
• 利息：支付未结余额的利息。
• 税收：您的预期年度财产税的1/12将包含在您的每月还款中，并存入您的托管账户。
• 保险：这包括房主的房产保险，以及您需要的任何其他财产或者自然灾害保险，如洪水或风暴。如果您的贷款首付不到20％，这还将包括私人抵押贷款保险PMI。

如果您正在纠结该找本地贷款公司还是大银行进行贷款，可以参考我的另外一篇文章 选择本地贷款公司的3个理由 。

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