什么是 Refinancing？

Refinance 再融资的意思就是拿新的贷款去偿还现有的贷款。您的新贷款将偿还您的旧贷款，然后您负责偿还新的抵押贷款。

什么时候 Refinance 最合适？

大家再融资的初衷就是为了省钱，但其实再融资也是需要花费一些手续费的，比如取消原始抵押要求的评估，所有权搜索和申请费用等等。从贷款公司的经验上来说如果能使得贷款利率降低1%，那么便值得去做。大家也可以在网上找找Mortgage Refinance Calculator去计算一下自己的贷款情况是否值得去再融资。小余在这里也给大家列举了几个常见的适合再融资的时机。

1. 信用评分变高了

如果你在信用低的时候申请贷款，你的贷款利率会相对较高，但经过一段时间，也许你的信用评分变高了，你可以考虑 Refinance 即以较低的利率偿还你的债务。

2. 当利率下降时，考虑再融资以缩短抵押贷款的期限或者降低利息费用。

3. 将ARM转换成Fixed 或者Fixed转换成ARM

虽然ARM通常开始提供低于Fixed固定利率贷款的利率，但在ARM前几年优惠利率结束的时候，如果利率呈上涨趋势，可选择转换为Fixed固定利率贷款可以使得利率降低，并消除对未来加息的担忧。

相反，在利率下降的环境下，从固定利率贷款转换为ARM可能是一个合理的财务策略。如果利率继续下降，ARM的定期利率调整会使得利率下降且每月抵押​​贷款支付减少，从而无需在每次降息时再融资。

4.房产升值​​

如果您的房屋价值上涨，您也可能从再融资中获得一些好处，特别是如果您还有其他高息债务时， 您可以利用获得的现金差价去偿还高息债务。

举个例子，假设你在5年前购买了一50万美元的房产，其中首付30万贷款20万。在定期按揭付款后，您现在只欠贷款公司10万美元。但由于房地产市场上涨，房子的价值增加了​​ - 现在价值60万美元。因为房子更有价值，你可以再融资等于或者超过你的抵押贷款余额即10万美金。假设说最后您选择再融资12万美金，那么您现在可以拿出2万美元的现金差额并用它来偿还其他更高息的债务或用于房屋的装修和改善等