房产税是客户在买房时的一个重要考虑指标，经常有客户问我，房产税是怎么计算的？这篇文章涵盖了新泽西州计算，征收以及分配房产税的整个流程（包括下图6个步骤），希望对于即将购买新泽西房产的您有所帮助。

Step 1. Assessment

认证的市政评估员对您的房产进行估值，确定您的房产评估价值(accessed value)用于每年的财产税计算。

理论上评估价格应该等于当下市场交易价，但现实却很难做到准确的评估。评估员一般只能根据同一个大楼或者周边大楼类似户型的售价来对您的房产进行一个评估，所以估值可能高于也可能低于实际的当下市场价值。当您收到新的估值时，如果您认为估值过高，您可以自己或者雇佣律师去政府上诉而进行再次估值。

NJ政府要求每五年对所有地区的房产进行重新估值，但因其巨大的人力物力 （例如：政府要派评估师挨家挨户上门走访），往往很难达成。就拿2018年被房产重新估值的Jersey City来说，上一次估值还在1988年，相隔30年之久。

Step 2. Budget 财务税收预算

新泽西的房产税包括三大块， Municipal市政府，School学区 和 County县。每个征税区通过预算，确定他们当年需要通过税收筹集多少钱来满足他们一年的需求。

每个征税区都有财政年度。县和大多数城镇地区的财政年使用1月至12月;学校使用7月至6月。每个州的法律规定了一个时间表和流程来规范每个征税区的年度财政税务预算。整个流程通常在每年的五月结束。流程如下：

1. 专业的员工在每个税区与当选的合作官员制定了一个年度预算。
2. 预算通过公开听证会和当地的批准。
3. 最终预算是提交给县税务委员会。

Step 3. Calculation 计算税率

每个县税务局都通过以下三个步骤来计算房产税率

1. The Ratable Properties' Accessed Values

即该地区所有可征收房产税的房产的总评估价值, 这个是由县税务局计算整合市政评估员的工作（也就是Step1，对该地区所有可征收房产税的房产进行估值，再汇总得到的综总和）。

2. Tax Levy

即Step 2 中所提及的财务税收预算。三大征税区确定财政总预算，减去国家援助和所有其他预期收入（例如，盈余，补助金，学费，费用，停车收费表）。

3. Tax Rate

Tax Levy / Ratables = Tax Rate

举个简单的例子，比如今年A Town的税收预算是$1,000,000,000

A Town Ratable的地产估值总和是$500,000,000,000

那么今年的税率就是2%

假设小张在A town的一套两居室公寓估值$850,000,那么他今年要交的房产税就是$850,000*2%=$17,000

Step 4. Billing 房产税账单发放

房产税账单一般通过邮寄的方式寄送到您家。税收按季度到期分期付款，既2月，5月，8月和11月的1号。

第一和第二季度（基于上一年的房产税）账单金额不同于第三和第四季度金额，因为政府一年的预算通常要到5月才能确定。

Step 5. Payment 缴纳税金

许多城镇提供在线支付选项。如果您还没有付清贷款，税金将由贷款公司代付。以下是一个缴纳税金的范本。

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