Tư vấn trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự luật định khi có đủ các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, đất đai không được CHUYỂN NHƯỢNG nếu không có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kính mời Quý độc giả tham khảo bài viết hướng dẫn chi tiết của chúng tôi về thủ tục thực hiện việc mua bán đất.

1.Điều kiện để đất được chuyển nhượng

1.1.Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là nội dung được ghi nhận tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo đó, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các tiêu chí sau đây:

· Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

· Đất không có tranh chấp;

· Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

· Trong thời hạn sử dụng đất.

Đất đai phải đáp ứng đủ điều kiện luật định mới được chuyển nhượng

Lưu ý:

· Tổ chức kinh tế, cá nhân không là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, căn cứ theo (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013);

· Chỉ có thể thực hiện việc “sang tên” đối với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng do hộ gia đình, cá nhân, nếu như khu vực này được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013).

· Trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc Việt kiều nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì họ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, họ có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho đất cho người khác đủ điều kiện (khoản 3 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

1.2.Hợp đồng chuyển nhượng phải đúng về hình thức và nội dung

Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu nếu vi phạm về hình thức hoặc có các điều khoản trái pháp luật.

Hình thức hợp đồng

· Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

· Pháp luật đất đai bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, việc sang tên, chuyển nhượng đất bằng giấy tay không có giá trị pháp lý.

Nội dung hợp đồng

Bản hợp đồng có hiệu lực khi tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

· Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

· Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

· Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

· Chúng tôi xin bổ sung thêm một tiêu chí nữa: Giả sử Quý khách ủy quyền cho người khác thực hiện hợp đồng, người này cần đảm bảo đủ điều kiện nhận ủy quyền. Quý khách và người này hoàn toàn thống nhất về nội dung ủy quyền, nhằm tránh những “tranh chấp” do sự thông đồng giữa người này và bên còn lại.

Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực mới có hiệu lực

2.Trường hợp chuyển nhượng đất dù chưa có sổ

2.1.Các trường hợp chưa có sổ nhưng đủ điều kiện được cấp GCN

Pháp luật ĐẤT ĐAI đưa ra các trường hợp áp dụng cho các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

· Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

· Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

· Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;

· Sử dụng ổn định đất đai từ trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp;được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận và

· Có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Chú ý:

· Căn cứ vào các quy định hiện hành, đối với đất chưa được cấp sổ, người bán phải tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp sổ, việc đăng ký biến động đất đai được ghi nhận trong sổ địa chính của UBND xã nơi có đất, và hợp đồng được công chứng thì hợp đồng mới bắt đầu có hiệu lực.

· Sau khi bên bán được cấp sổ, thì mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

2.2.Các trường hợp được thừa kế, tặng cho trước ngày 01/07/2008 đến 01/07/2014.

Như đã đề cập ở trên, việc thừa kế, tặng cho được thực hiện trước ngày 01/07/2008 dù không có sổ vẫn được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu có thực hiện các giao dịch liên quan đến diện tích đất này, Quý khách nên làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mẫu hiện hành) tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Điều này sẽ làm giảm rủi ro pháp lý cho các bên về sau.

3.Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các bên phải kê khai thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1.Lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản

Bên chuyển nhượng (Bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) cùng lập hợp đồng bằng văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng tại văn phòng công chứng.

Việc đặt cọc của bên mua không bắt buộc mà theo sự thỏa thuận của các bên.

3.2.Công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên bán

· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chưa có thì phải làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

· Giấy tờ tùy thân: CMND/Căn cước công dân/ Hộ chiếu còn hạn sử dụng;

· Sổ hộ khẩu;

· Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;

· Hợp đồng ủy quyền (nếu người trực tiếp thực hiện giao dịch bán thay cho bên bán);

Bên mua:

· Giấy tờ tùy thân: CMND /Căn cước công dân/Hộ chiếu còn hạn sử dụng;

· Sổ hộ khẩu;

· Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;

· Phiếu yêu cầu công chứng do các bên thỏa thuận, thường là do bên mua chuẩn bị và trả tiền, do bên nào yêu cầu công chứng thì bên đó phải trả thù lao cho các yêu cầu trên. (khoản 1 Điều 67 Luật Công chứng 2014).

3.4.Đăng ký biến động đất đai

Bên bán thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại UBND huyện.

Trường hợp chưa có sổ thì trước đó, bên bán phải làm Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND huyện nơi có đất. Sau đó, bên chuyển nhượng cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được cấp sổ.

Cơ sở pháp lý:

· Điểm g khoản 1 Điều 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)

· Khoản 6 Điều 9 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)

3.3.Kê khai nghĩa vụ thuế

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

· Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

· Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

· Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

· Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

· Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Cơ sở pháp lý:

· Điểm c và d khoản 3 Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015).

Qua bài viết trên, chúng tôi đã trình bày một số quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành. Trường hợp Quý khách hàng gặp khó khăn về pháp lý trong các giao dịch mua bán, đừng ngần ngại gọi điện cho chúng tôi theo số hotline sau để được tư vấn miễn phí và kịp thời.

Trân trọng

Tham khảo thêm:

• Văn phòng 81 Cách Mạng Tháng 8, Phường Bến Thành, Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh
• Email info@chuyentuvanluat.com
• SĐT liên lạc 0908748368
• Twitter https://twitter.com/chuyentuvanluat
• Facebook https://www.facebook.com/chuyentuvanluat
• Thư mục: http://bit.ly/2L5BKcS
• Google Site: http://bit.ly/2Enk102
• Google Doc: http://bit.ly/2G7i89G