德国关于房屋租赁结束后要求退还押金的问题

1. 关于押金退还的期限

首先要说的是，德国法律不仅保障房客的利益，与此同时，也同样保护房东的利益。在法律条文对双方权利义务的相互博弈下，德国的租房市场才保持了长久的稳定。

押金作为一种担保的工具，只有不存在需要担保的事项的时候，房东才有义务立刻将押金退回。所以，我们大多数人认为，租完房子就要立刻退押金的观点是不正确的，因为房东可能还有不少费用需要你来支付，比如非日常使用的损坏，以及还没有结算的Nebenkosten。

对于房东来说，他没有义务在租赁关系结束时，立刻把Nebenkosten进行结算。

2. 核查期或者考虑期 (Prüf und Überlegungsfrist)

基于上述的原因，房东有一个核查或者考虑的期限，是否存在未了结的房租，是否还有Nebenkosten没有结算。当然这个期限也必须是合理的。在这个期限内，作为租客不能要求房东返还押金，房东也不会因此陷入给付迟延。

那么问题来了，这个期限到底多久？很遗憾，法律没有规定，法院的判决也没有一致的期限。通常只能根据个案来考量！但是如下的基本原则我们还是要了解：

• a. 如果确定，房东对租客已经不存在任何的请求权，那么这时候房东有义务将押金返还给租客。根据德国民法典548条的规定，房东因租赁物的毁损而享有的请求权，如果在6个月内没有提出，就消灭了，在房东收回房子的时候，这个时效开始计算。上述的六个月针对的是房屋损坏的情形，如果是未结算的房租，那么根据德国民法典195条，消灭的期限为3年。因此对于我们问题的关键在于，这个核查期为6个月，结合具体的情况对于房东来说是否是可能的，他是否可以在6个月内核实出具体的费用。如果是，那么6个月就是一个上限。
• b. 关于Nebenkosten的例外。6个月对于Nebenkosten来说，通常不适用，而且通常都会超过6个月。那么到底对于Nebenkosten来说，有没有个结算期限的上限？根据德国民法典556条第三款第二句，必须在结算期限届满后12个月内完成。举个例子，比如你2014年7月1日搬走，新住户2014年7月1日搬进，那么结算期限为一年，也就是2015年6月30日结算期限届满。必须再等12个月，到2016年6月30号才是最终的期限。这时候，房东通常就会利用这个条款，在23个月的时候给你帐单，我们作为前租客，甚至要等上近两年！
• c. 在法院实际的判例中：在德国联邦法院2006年1月18日的针对此类案件的一个判决中(Az.: VIII ZR 71/05)，明确表示，结算期满后六个月内，房东应当及时作出结算，并且只能合理保留部分用于补交Nebenkosten的押金，合理的意思是通常预付的3到4个月的Nebenkosten。德国法院的判决无疑给了我们租客更好的保护。法院认为，房东必须在一个合理的期限内将Nebenkosten的结算单子给租客，也就是说，如果对于房东来说，可以更早的给前租客这个帐单，那么他就必须给，而不能一直拖延，比如他在每年2月份拿到所有的结算单，就必须尽快作出结算，而不能一直拖延到年底。

3.请求返还押金的模板：

因此，对于我们来说，可以请求房东先返还一部分押金。作为好人，免费提供模板一个！

Absender (Mieter)

An Herrn/Frau

… (Vermieter)

Ort, Datum

Rückzahlung der Mietkaution

Sehr geehrte(r) Herr/Frau … …,

das zwischen uns bestehendeMietverhältnis betreffend die Wohnung … … wurde zum … … beendet.

Da die Übergabe der Wohnung am … … erfolgte und hierbei keinerlei Beanstandungen Ihrerseits vorgebracht wurden,bitte ich Sie, die am … … von mir geleistete Kaution i.H.v. … … EUR zzgl. Zinsenbis zum … … durch Überweisung auf folgendes Kontoan mich zurückzuzahlen.

Kontoinhaber：… …

IBAN:… …

BIC：… …

Sofern nach Ihrer Auffassung derAuszahlung derzeitig noch Gründe entgegenstehen, bitte ich, mir diese ebenfallsinnerhalb der obigen Frist mitzuteilen.

Schon jetzt erlaube ich mir jedochdarauf hinzuweisen, dass die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Jahr … … Sie nicht dazu berechtigt, die gesamte Kaution einzubehalten, dadiesbezüglich allenfalls ein Sicherungsinteresse in Höhe der zu erwartendenNachforderung besteht.

Mit freundlichen Grüßen

… …(Mieter)

4.结语：

总起来说，作为我们要知道，不是房屋租赁结束后，立刻就可以要求返还租金。作为房东来说，也要知道，他也必须要加快结算费用的速度，特别是关于Nebenkosten方面，不能无理由的拖延！

原作者:

王成龙

德国杜塞尔多夫EGSZ事务所，中国事务部，法务主管

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