租房者的权利－谈德国租房法

法治国原则与社会国原则

德国施行的是社会市场经济，这里有两层含义：一个是“市场经济”，一个是“社会（主义）”。（注2）

从“市场经济”角度来说，只有当市场上有充分竞争时，商品的价格才会走向合理，这样靠市场价格调节的“市场经济”才是健康和合理的。一旦出现垄断，其商品价格就不再是合理的价格，这就是西方反垄断法(Kartegesetz)出现的原因。在租房问题上当然不是“垄断”问题，但整个社会住房的供不应求，就成为滋生这种不合理价格的土壤，所以必须从法律上（而不能仅仅依靠市场经济的自我调节）来杜绝这样的不合理现象；从“社会（主义）”角度来说，尽管不能像马克思那样绝对地要把资本家或房东“剥削”工人或房客的现象全部铲除，但超出了道德底线的(unwuerdig)“剥削”却是必须禁止的（见1956年宪法法院禁止共产党案判例）。这就涉及到以下三个问题：1)什么是“合理的房租”，2)什么是“违背道德底线”的房租，3)遇到这些情况怎么办？

1)“合理的房租”

在市场经济下讨论某个具体的房租是否合理是比较困难的，因为这更多是一个价值判断。为此在法律上提供了两个渠道：

一、租房价格表(Mietspiegel, §558c BGB)：联邦政府希望所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门(Bauverwaltungsamt)或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的房租建议表，并公开发表。该表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近（经济、交通等）情况的城市。根据许多法庭判例，租房价格表是公认的最为可信和权威的，也基本作为法庭审理房租合理与否的依据为此反对党激烈反对这种做法，说这实际上是政府在定房租，而不是市场在定房租。

二、专家评估(Sachverstaendigengutachten)：对某房租是否合理，也可请这方面的专家来鉴定(Oeffentlich bestellter und vereidigter Sachverstaendiger)。方法是由该专家调查这地区与此住房相近的住房房租情况。该专家调查的房子越多，他的结论就越可信(LG Hamburg WM 77,36)。根据法庭判例，在专家所鉴定的房租之上还可以增加10%，因为专家鉴定的房租由于种种原因往往偏低（Mannheim, Mainz中级法院）。

2)“违背道德底线”的房租

因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动，即租房状况相对这通常情况较好或较差的情况下，其房租也要相应地、适当地提高或降低。但这样的提高房租是有限度的。根据法律，

一、房租超高：如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”(Mietpreisueberhoehung)论。根据经济犯罪法§5WiStG，这种情况已经构成了违法行为(Ordnungswidrigkeit)。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东将受到最高10万马克的罚款。

二、房租暴利：如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”(Mietwucher)论，根据刑法§202a StGB，这已构成了犯罪行为(Straftat)，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。

例如笔者曾住在法兰克福附近的一个小城，60平方米，起初净房租是980马克，高出法兰克福地区“合理房租”的32%，这就已经到了“房租超高”的程度。三年后与房东谈判，降到850马克，还是高出了15%，但已到了法律容许范围。搬到法兰克福后，83平方米，净房租980马克，则还低于法兰克福地区“合理房租”的4%。

与此相似的还有提高房租问题，根据新通过的租房法，在三年内房租不能提高超出20%。如果超出这个限额，就作为违法论(Kappungsgrenze, §558 BGB)。

房东的义务

通常情况下只是整个租房的某个房间出了问题，这时表一中所例的情况也只是针对这个房间而已，即只是这个房间的房租必须降低。那这个房间的房租占整个租房多少比例，没有硬性的规定，法律界经常参用所谓的“汉堡表格”（表2）。

表2：各房间所占比例一览表 Hamburger Tabelle

房东的义务其实也是房客的权利。从表一中就可以看到，在什么情况下我们有权利责令房东来修理。例如你租下的房子已经铺有地毯，则表示地毯是你租下房子的一个组成部分。于是根据一个地毯的使用期约在六至八年，过了这个期限你就可以要求房东给予铺新地毯。我三年前搬离一个房子时就建议新来的房客要求房东铺新地毯，不料新房客没做，现在还在用当年的地毯。我要搬去的房子地毯已用了十二年，我要求房东全部换新。房东只能让专业公司将所有房间的地面重新磨平，铺上新地毯，房东为此投资了两万多马克。发生更多的情况当然是暖气不足，按照判例，在冬天（10月1日到次年4月30日）室内的气温必须能达到20°C 以上。低于这个气温的，房客就有权利要求房东立即来修理，甚至换新的暖气管。

在具体要求房东来修理的问题上一定要注意“法定”的步骤：

一、通知房东：根据民法§537c BGB，房客必须首先通知房东(Maengelanzeige)。你可以先给房东打电话，如不来修理，就正式书面写信给房东，报告房子或房内设备损坏情况：wie ich Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt habe, sind in meiner Wohnung folgende Maenge laufgetreten: .... Sorgen Sie bitte fuer eine umgehende Abhilfe.

二、警告房东：如果房东还不来修理，则你就要写一封警告信给房东，表明再不来修就要降低房租：

in meinem Schreiben vom ... habe ich Ihnen ausfuerrlich die Maengel in der angemieteten Wohnung beschrieben. Ich fordern Sie auf, die o.g. Maengel binnen zwei Wochen zu beseitigen. Nach Ablauf dieser Frist werde ich meine Kaltmiete bis zur Behebung um ... Prozent mindern.

三、降低房租：如房东再不来修，就在下次付房租时降低房租（降低额可参见表1 和 表2）。

房客的权利

作为外国人在德，什么方面都可能受人之气。一位朋友租了房子，因为与房东有点小磨擦，房东马上要赶他走，且叫来了警察。警察来后不问其它，就要看一下租房合同。那位朋友惊魂未定，找出租房合同。警察看后马上就走了房子租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权唯一的就属于房客。任何人（包括房东）在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更没有权利要求房客搬出、房客就得马上搬出。房客的权利领域很大，限于篇幅只谈几项。

1)来客住宿问题(Besuch)

留学生在海外，经常会有亲朋好友路过来住宿几天，这对有些房东就很不舒服，他们希望这个房子仅仅是你家使用。有时甚至在房约合同中都注明：“只容许你的家庭成员住宿”，你可以尽管签字，因为接待客人、留宿客人是人之常情，这样的条款是违背传统道德的(Sittenwidrig)，所以根据德国民法§138 Abs.1 BGB，这样的合约或合约内容本身是无效的(Ein Rechtsgeschaeft, das gegen die guten Sitten verstoesst, ist nichtig)。何况房东将房子租给房客，房东的基本义务是，要使房客能充分使用这个房子，这里包含了房客在这个房子里享有充分的自主和自由。如果房东通过种种形式来限制房客，那是对房客私人权的侵害(Eingriff in das Persoenlichkeitsrecht des Mieters)，是违宪的。在一个法庭判例中提出，对于外国人房客，因为远离故乡，所以他们接待（老乡）来访的需求和频率要高于普通德国人(AG Spandau, 1989.5.19, Az.:7C 141/89,WM 89)。

任何房客都有权利在自己住房里进行私生活，房东不容许因为“看不惯”而出来干涉(AG Wiesbaden WM 72,46)。读到过一篇文章：一位女大学生晚上带来一个男友住舍，次日房东老太气愤地把这位女学生赶出来。这位女学生只能临时去住旅馆。房东还要求女学生支付迄今的房租。过后法庭判下，女学生不仅不用支付房租，而且房东老太要赔偿女学生的一切搬家费、旅馆住舍费等。结束时女学生对房东说：“宪法保障的自由不仅适用于白天，也适用于晚上”。

这里所指的来客“临时”住宿(Logiergast)，指只要居住6-8个星期之内的，都不用去通知房东，更不用得到房东的认可。这里的前提是，该“客人”不是付钱来住宿的(Untermietverhtnis)，也不是独立食宿的(eigenstaendiger Haushalt)，因为这表示来住者不是你的“客人”，而是你的“客户”。住宿超过6-8个星期的客人就要算作是“常住客人”(Dauergast)，这时就要征求房东的同意。

2)部分房间转租他人(Untervermietung)

如果因为结婚而自己的妻子或丈夫来住（包括以后出生的孩子），自己的父母或生活伴侣(Lebenspartner)来常住，都算是房客的合法权利，房东必须接受。尽管如此，房客还是应当通知房东，以便水电费的结算。

将整个房子转租给他人是不行的，因为这就意味着换了房客，就应当由房东与新的房客重新签定房约，而不应通过原来的房客(AG Hamburg WM 81)。这里值得争议的是，如果房客只是将部分房子（如一间房间）转租给他人，则根据民法§541 Abs.1 BGB，房客必须事先征得房东的同意：

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu Ueberlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

根据法庭判例，如果房客有正当的理由(berechtigtes Interesse)，他是可以把部分房子转租给他人的，而且房东必须给予同意（联邦法院判例：BGH RE, WM 1985）。所谓正当的理由，有个人原因（如小孩搬出，离婚，夫妻一方去世，因病需要人照顾等），也有经济原因（如因为失业而经济状况较紧）等。但要注意的是：这些理由必须是在租了该房以后才发生的(LG Bamberg BLGBW 75,75)，否则不能构成转租的理由。即使在当时的房约上已经写明不准房客转租房间，在法律上都为无效，因为联邦法院认为这样的写法是对房客权利的侵害，所以无效(BGH Az.: VIII ZR 38/90)。

房东拒绝的理由可能只有：房子太小，容不下这么多人(uebermaessig belegt)。在通常情况下，构成“房子太小”的理由可能只有：如果一个房间就要住上两个人以上。例如在一次法庭诉讼中，房东认为他的84平方米的房子（四间房）容不下四个人，结果被法庭驳回(LG Hamburg WM 87,20)。

如果房东拒绝房客转租部分房间，则房东没有义务一定要给出拒绝的理由。但如果在房客的书面要求下，房东就必须给出拒绝的理由。如果房客认为这样的理由不充足，可以向法庭提出起诉，要求法庭责令房东给予房客转租的权利。

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注1：私有财产的社会公益化(Sozialbindung des Eigentums)是在魏玛共和国宪法中首先写入的，这个精神影响到社会的各个领域，尤其在劳工领域，成为工人运动、劳工保障等最重要的宪法依据。所以魏玛共和国宪法被公认为国际宪法史上的第二块里程碑（第一块为美国独立战争和法国大革命之后出现的、以自由主义暨维护基本人权为标志的宪法）。

注2：汉语里的“社会”一词不作区分地译自英语society，而在德语中区分成名词“Gesellschaft”和形容词“gesellschaftlich=sozial”的两个不同概念，前者诸如“西方社会”、“公民社会”、“社会意识”、“社会道德”等，是包含了政治、经济、社会(sozial)和文化等特征的一个群体；而后者诸如“社会问题”、“社会政策”、“社会主义”、“社会公正”等是表征这个社会(Gesellschaft)的合理和公正程度。笔者不知怎样在中文写作时区分这两个不同的概念，作为应急只能前者依旧用“社会”一词，而后者用“社会（主义）”一词。“社会(sozial)”与“社会主义(Sozialismus)”两个词的区别是，前者是中性地表达一个社会的公正程度，当然在政治上也间接地带有要追求社会公正的意思；而后者是在十九世纪兴起的一个西方社会思潮，旨在追求这个社会(Gsellschaft)更加的公正。

（原载《莱茵通信》杂志）