Регистрация договора купли-продажи квартиры 2018

Порядок заключения и оформления сделок купли-продажи с 2018 года значительно изменился. Теперь в большинстве сделок участвует нотариус. С одной стороны, это упрощает процедуру, с другой – приводит к удорожанию оформления. Кроме того, порядок регистрации некоторых сделок и даже форма подтверждающего документа из Регистрационной палаты также претерпели существенные изменения.

Основное новшество в том, что отменена регистрация договора купли-продажи непосредственно в регистрационной палате. Соответственно, покупатели и продавцы должны заключать договор по-прежнему, но в палате регистрировать лишь переход права собственности. Законодательство сохранило это обязанность за покупателем и продавцом, чтобы продолжать ведение общего реестра недвижимости в РФ. При этом отменено свидетельство о праве собственности на квартиру. Вместо этого документа орган Росреестра по отдельному обращению выдает выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество.

Обязательная регистрация перехода права собственности (прежде самой сделки купли/продажи) – это юридическое официально признание легитимности сделки, на основании которой право владения и распоряжения жилым объектом переходит к покупателю. Госрегистрация признается единственным подтверждением того, что собственник законно владеет квартирой, домом или долей в жилом помещении. Наступление или прекращения прав на купленную/проданную недвижимость по закону наступает только с момента юридического подтверждения законности сделки – то есть регистрации ее в органе Росрееста.

Расчёт через банковскую ячейку

В России это самый распространенный способ расчетов за покупку недвижимости. Так как оплата в большинстве случаев осуществляется наличными, то такой способ считается наиболее безопасным. Для его реализации необходимо обратиться в банк, предлагающий в качестве услуги аренду сейфовых ячеек.

• Сейфовая ячейка - это небольшой металлический ящик, встроенный в стойку, находящуюся в специально оборудованном помещении банка. Ячейка имеет замок, который обычно открывается только двумя ключами. Хранилище защищено охранными и противопожарными системами. И само помещение, и доступ к ячейкам контролируются службой безопасности банка.
• Аренда ячейки. Как правило, арендует ячейку покупатель. Для этого с банком составляется договор. Стоимость аренды в зависимости от банка колеблется от 1500 до 2500 рублей в месяц. Дополнительно можно заказать услуги проверки подлинности и пересчета денежных купюр. Стоимость пересчета составляет 2000-3000 рублей, проверка обойдется в 0,2-0,3% от суммы проверяемых средств. Несмотря на дополнительные расходы, банковской проверкой лучше не пренебрегать.
• Процедура закладки. На территории банка с участием всех лиц – участников сделки (продавца, покупателя, нотариуса, риэлтора и банковского сотрудника, являющегося гарантом пользования ячейкой), подписывается договор купли-продажи недвижимости. Количество участников подписания договора определяется сторонами сделки. Однако, как правило, это в обязательном порядке покупатель, продавец и банковский сотрудник. Для получения дополнительной гарантии желательно, но не обязательно присутствие риэлтора и/или нотариуса. После этого необходимая сумма закладывается в ячейку и составляется еще один договор или дополнительное соглашение к договору об аренде ячейки, регламентирующее доступ к ней. Обычно оно заключается тремя сторонами — покупателем, продавцом и банком. В нем указываются условия и сроки доступа к ячейке, лица, имеющие на это право и их паспортные данные.
• Получение денег продавцом. Получить деньги продавец может только после выполнения специальных условий договора, где указывается, какие действия он должен совершить, чтобы получить доступ к ячейке. Чаще всего он должен предоставить зарегистрированный договор купли-продажи, погашенное свидетельство, выписку из ЕГРП и т.д.
• Если условия договора или дополнительного соглашения к договору об аренде ячейки, регламентирующее доступ к ней, со стороны продавца недвижимости не выполнены, то по истечении определенного периода покупатель забирает назад свои деньги из ячейки. В случае выполнения продавцом всех условий покупатель передает ему ключ от ячейки, и банк разрешает доступ к ней продавцу, который таким образом забирает деньги.
• Ключ передается, как правило, после представления в банк продавцом (или обеими сторонами) всех необходимых документов, подтверждающих зарегистрированный переход права собственности. Данное условие должно быть отражено в договоре аренды банковской ячейки,.
• Особые условия. По согласию сторон покупатель может вносить деньги в банковскую ячейку не единовременно, а по мере получения необходимой документации, подтверждающей его право на покупку или право на собственность. Также стороны могут договориться о предоставлении в банк не одного документа, а сразу нескольких.
• Чтобы не происходило неприятных сюрпризов или расхождений со сроками, покупателю и продавцу следует предусмотреть пролонгацию аренды банковской ячейки и схему действий в случае возникновения внештатных ситуаций. Например, деньги получены, а документы на собственность еще находятся на оформлении, или квартира оформлена, а продавец по каким-либо причинам не может воспользоваться ячейкой,

Расчет при помощи векселя

Взаиморасчет можно оформить в вексельной форме. Данная схема расчетов разработана с целью обеспечения максимальной безопасности сторон, участвующих в сделке. Продавец и покупатель открывают в банке рублевые счета до востребования, а при необходимости и валютные счета. Покупатель недвижимости заключает договор с банком на аренду индивидуальной сейфовой ячейки, куда закладывается вексель. При этом в договоре предусматривается ряд условий, а также правила допуска к арендованной ячейке вторых лиц.

Покупка векселя. Покупатель кладет на открытый им счет денежные средства и приобретает на деньги с этого счета банковский вексель на предъявителя. В присутствии продавца, представителя банка или нотариуса он закладывает вексель в сейфовую ячейку и закрывает ее.

Условия доступа к ячейке с векселем. Покупатель в течение определенного периода времени не имеет права одностороннего доступа к ячейке. Более того, по условиям договора взять содержимое сейфа могут либо продавец с представителем банка или нотариусом, либо покупатель с этим же представителем, либо все трое вместе. Ни в коем случае не в одиночку. Еще одним условием является наличие надлежащим образом зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя, находящейся по адресу, указанному покупателем и зарегистрированного перехода права собственности на квартиру.

Процедура получения векселя. После предъявления указанных выше документов, стороны подписывают акт передачи продавцу ключа от сейфовой ячейки. Потом продавец с представителем банка, нотариусом или же все стороны сделки вместе, предъявив соответствующие документы работнику банка, проходят к сейфовой ячейке, где продавец открывает ее и берет вексель, заложенный туда покупателем.

Погашение векселя. Затем продавец погашает вексель в банке, и денежные средства в этот же день переводятся на открытый им счет. Здесь возможны два варианта. Если вексель рублевый, то денежные средства в рублях поступают на его рублевый счет. Если вексель валютный, то выплата продавцу по векселю осуществляется в рублях по курсу Центрального банка РФ на день оплаты и зачисляется на рублевый счет продавца.

Особые условия. При невыполнении условия о предоставлении зарегистрированных надлежащим образом документов, покупатель, по окончании срока аренды, в присутствии уполномоченного представителя банка или нотариуса, забирает из сейфовой ячейки вексель и погашает его в банке точно так же, как было сказано выше. Контроль за допуском покупателя к сейфу осуществляет служба безопасности банка, и только с ее письменного разрешения покупатель может изъять из сейфа его содержимое.