Shungite Elite Company - 2 ч. РФ: как купить недвижимость

Shungite Elite Company

Часть 2

Как приобрести недвижимость в России иностранцу

Инструкция

Рассмотрим два варианта:

договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме)
договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме)

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

юридическое лицо;
российский гражданин,
иностранец;
лицо без гражданства.

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты. Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Вид на жительство

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка. Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

Виза;
Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
Разрешение на временное проживание;
Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Законные основания пребывания граждан Казахстана в России в 2018 году

Каждый иностранец, независимо от режима пересечения границы (визовый или безвизовый), при въезде в Россию должен в течение 7 дней стать на миграционный учет, но так как Казахстан входит в состав Евразийского экономического союза (ЕАЭС), по законам, которые действуют внутри этого межгосударственного образования, у граждан стран – участниц этого союза есть право становиться на учет в течение 30 суток (вместо положенных 7). Если же их пребывание в стране не превысит одного месяца, то миграционную службу можно не посещать.

Условия проживания в РФ граждан ЕАЭС

Установленный порядок пребывания в России граждан Казахстана регулируется все тем же Договором о Евразийском экономическом союзе. В Соглашении оговаривается взаимное упрощение условий для «миграции» товаров, услуг и рабочей силы. Таким образом, проживание и трудоустройство казахов на территории России сопровождается меньшим количеством бюрократических процедур и, соответственно, материальных затрат. Основные правила пребывания граждан Казахстана на территории России в 2018 году, согласно Договору, такие же, как для белорусов, киргизов и армян. Они сводятся к следующему: «льготный период» в течение 30 дней – можно не становится на учет и не заполнять миграционную карту; безвизовый въезд и «открытые» границы; правило 90/180 – пребывать по миграционной карте разрешается три месяца суммарно в течение полугода, после чего нужно покинуть страну (если нет иных оснований, чтобы остаться).

Налог на квартиру

Объекты налогообложения:

Жилой дом;
Квартира, комната;
Гараж, машино-место;
Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти. Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже недвижимого имущества. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты заплатят 30%.

В законе сказано, что «к резидентам относятся физические лица, имеющие постоянное место жительства в РФ, в том числе временно находящиеся за пределами РФ». Это означает, если иностранный гражданин фактически проводит на территории России не менее 183 дней в календарном году, он считается резидентом. Если же иностранец имеет постоянное место жительства за пределами РФ, или, другими словами, проводит на территории страны менее 183 дней в году, то он считается нерезидентом.

Необходимые документы

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России.

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга (супруг) находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

Реквизиты сторон;
Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
Цену;
Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.
Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

Предмет договора;
Срок передачи;
Цена (сроки и порядок уплаты);
Гарантийный срок на объект;
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре. Некоторые застройщики отправляют документы сами. Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Многофункциональный центр или МФЦ - это государственное учреждение, в котором работа организована по системе “одного окна”. Для населения здесь предоставляются услуги различных государственных и муниципальных ведомств. На сегодняшний день данная служба работает под брендом "Мои документы". Именно так называют многофункциональные центры в разных городах.

Помимо договора покупатель предоставляет:

Заявление;
Квитанция об оплате госпошлины;
Паспорт иностранного гражданина с переводом;
Нотариальное согласия супруга или супруги;
Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив).

Оплачивайте недвижимость только в рублях

На территории России денежной единицей для проведения любых взаиморасчетов является рубль. Гражданский кодекс РФ содержит отдельную статью 310, где четко сказано, что оплата за приобретаемое жилье может производиться только в российских рублях. Вполне возможно, что одним из условий совершения сделки может быть оплата в евро или долларах, несмотря на то, что в договоре купли-продажи стоимость будет прописана в рублях.

Не спешите соглашаться на эти условия и вспомните статью 310 ГК (РФ). По сути, она означает, что проведение взаиморасчетов за жилье в любых денежных единицах, кроме российских рублей, является незаконным!

Даже если на руках у вас будет расписка о том, что бывший владелец жилья получил за него сумму в долларах, при определенных обстоятельствах это может привести к тому, что сделка будет признана недействительной. Вы рискуете потерять деньги или квартиру, или то и другое.

Поэтому в интересах покупателя, особенно иностранного гражданина, ни при каких обстоятельствах не нарушать закон и не соглашаться даже на очень выгодные предложения с потенциально высоким уровнем риска.

Как правильно произвести перерасчёт стоимости

Так как иностранный гражданин обязан оплачивать покупку недвижимости в России в рублях, то актуальным становится вопрос: по какому курсу производить перерасчет другой валюты?

Для удобства стороны сделки могут зафиксировать курс рубля по отношению к тенге, доллару или евро на определенную дату — например, на дату заключения договора. В этом случае даже колебания валютного курса не повлияют на изменение суммы сделки. Иногда стороны приходят к соглашению об установлении так называемого валютного коридора – то есть фиксации определенного диапазона изменения валютных курсов, в рамках которого и будут производиться взаиморасчеты.

Например, установим валютный коридор, где нижняя граница KZT/RUR (Казахский тенге – официальная валюта Республики Казахстан/Рубль РФ) будет равна 20 рублей за 100 тенге, а верхняя — 30/100. Если курс рубля относительно тенге будет выше зафиксированной верхней границы коридора, то расчеты будут производиться на ее уровне, то есть из расчета 30 рублей за 100 тенге. Если же курс рубля, наоборот, резко упадет и станет ниже установленной нижней границы коридора, то расчет стоимости квартиры будет осуществляться на уровне 20 RUR за 100KZT.

В случае если отношение рубля и тенге находятся в рамках валютного коридора, то расчеты производятся по текущему курсу. Независимо ни от чего методику проведения взаиморасчетов желательно зафиксировать либо в тексте самого договора купли-продажи, либо в виде отдельного соглашения (приложения) к нему.

Важно!

Покупка недвижимости считается одним из самых сложных видов сделки с точки зрения обеспечения правовой защиты всех участников. И некоторые сложности изначально заложены в самом российском законодательстве.

Сложность первая. В соответствии с гражданским кодексом РФ, право собственности переходит на объект недвижимости не с момента подписания или оплаты договора, а с момента государственной регистрации такой сделки. На практике это может повлечь за собой следующее. Допустим, стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости, и покупатель готов произвести оплату по этому договору сразу. Но собственником покупатель станет лишь только после длительной государственной регистрации, которая может длиться месяц, а то и два. Соответственно и передавать помещение продавец не спешит до завершения процедуры регистрации.

Поэтому ни в коем случае не производите полный расчет с продавцом до завершения процесса регистрации. За время этой процедуры продавец может даже передумать совершать сделку, направив в регистрирующий орган соответствующее заявление. В этом случае есть риск остаться и без предмета приобретения, и без собственных денег. Кроме того в практике встречались случаи, когда по различным причинам в регистрации договора попросту отказывали.

Сложность вторая. Несмотря на очевидную небезопасность расчетов за недвижимость наличными денежными средствами, в России по-прежнему большинство сделок оплачивается именно так. Секрет этой приверженности весьма прост — уход от уплаты налогов. Часто продавцы недвижимости в этих же целях в договоре купли-продажи стремятся занизить сумму сделки, что, впрочем, не влияет на ее фактическую стоимость. И если вы встретились именно с таким продавцом, не забудьте заранее подготовить расписку о получении денег на полную сумму сделки. Иначе вам сложно будет доказать, что оплата произведена вами в полном объеме.

Оплата недвижимости наличными

Иногда интересует следующий вопрос: можно ли оплачивать недвижимость наличными, и что делать, если деньги привезены на территорию России наличными? В этом случае, с точки зрения соблюдения российского законодательства, для нерезидента правильнее будет разместить их банке и уже через кредитное учреждение производить оплату недвижимости. Резидент может без ограничений производить оплату недвижимости и наличными.

Ввоз в Россию наличных денежных средств

Согласно Договору «О порядке перемещения физическими лицами наличных денежных средств и (или) денежных инструментов через таможенную границу Таможенного союза» ограничений на ввоз валюты в Россию не существует.

Для граждан ЕАЭС

В соответствие статьи 7 "Соглашения об обеспечении свободного и равного права пересечения физическими лицами границ государств - участников таможенного Союза и беспрепятственного перемещения ими товаров и валюты" - перемещение иностранной и национальных валют государств — участников Таможенного союза через их внутренние таможенные границы осуществляется без ограничений, с учетом положений статьи 8. Указанные валюты перемещаются через внутренние таможенные границы государств — участников Таможенного союза без декларирования в письменной форме, за исключением случаев их декларирования по собственному желанию физического лица.

Для не граждан ЕАЭС

До 10000 долларов или в эквиваленте в другой валюте суммы не подлежат декларированию, свыше 10000 долларов или эквиваленте в другой валюте необходимо задекларировать на границе с учетом требований статьи 6 вышеназванного договора. В декларации необходимо будет указать следующие сведения:

дату и место рождения;
реквизиты документа, подтверждающего ваше право на пребывание (проживание) на территории России;
адрес места жительства (регистрации) или места пребывания на территории страны;
сведения об источнике наличных денежных средств, а также о предполагаемом использовании;
сведения о маршруте и способе перевозки (о виде транспорта) наличных денежных средств.

Везти с собой крупную денежную сумму через границу (а стоимость недвижимости в России — это десятки и сотни тысяч долларов), по меньшей мере, небезопасно. Для этого есть банковский счет и банковские карты.

Обналичивание денег в России, при наличии счета в казахстанском банке

Обналичить денежные средства можно через банкоматы, если есть карта Visa или MasterCard. При этом нужно учесть, что существуют ограничения на снятие денежных средств через банкомат. В разных банках по-разному, но примерно от 100000 до 300000 рублей в день.

Если в России есть филиалы или партнеры казахстанских банков, то можно обналичить и в банковских отделениях. Это нужно смотреть в каждом отдельном случае. Именно поэтому Сбербанк наиболее удобный вариант — его отделения (и не одно) есть в каждом российском городе.

Google Sites

Report abuse