理事長だより号外No.15

検見川ハウス住民および区分所有者の皆様へ

令和7年11月20日

検見川ハウス管理組合

第51期理事長　大嶋真理絵

管理委託契約料の相見積もりのご報告（11/25 組合員からの質問を追記しました）

「第50期定期総会（2025年7月21日）」において、第２号議案として値上げを含む管理委託契約の更改が承認されました。

50期理事会によると、50年間の住友との信頼関係があるため相見積もりは取得していないという答弁がありました。また、50期では「定期総会」に先立って開催された「重要事項説明会」において、清掃等において管理委託契約に誤りがあることが組合員により指摘され、「重要事項説明書」が訂正のうえ再配布されています。そのため、契約内容の見直しをし、値上げに関しても相見積もりを取得し、本当に契約内容が適正かどうか確認するよう修正動議を出した組合員に対して、それは51期で検討するようにという答弁もありました。

管理組合の業務の一つは、組合員から預かったお金を適正に管理し、無駄なく使うことです。契約書に誤りがあった直後に、契約内容を見直さず、値上げの内容を検証せずに契約することは、善良な管理者としての注意義務違反にあたります。

そのため、51期第1回理事会で相見積もりの取得を提案し、「管理組合・自治会だより８月号」で皆様にご報告したうえで進めてまいりました。このたび、各社の見積もりが出そろいましたので、以下の通り報告いたします。

今回の管理委託契約の値上げについては、契約前に相見積もりを取るべきではなかったのか、また来年度に向けて契約内容を見直すべきではないのか――その視点で読んでいただければと思います。

概要：

・現行契約（住友）と年間900万円以上の差があります→差額は事務管理業務費が主であり、精査が必要です

・管理委託契約に限らず、各種契約や管理費全体の見直しによってコスト削減の可能性があります

月額の比較について

上記の棒グラフは月額による比較です。今回取得した相見積もりは、どちらも現行の契約より月額75～77万円安くなります。

これは１戸当たり月1,800円安い金額です。年額では２万円以上安くなります。

事務管理業務費について

差額のほとんどを占める「事務管理業務」は、会計管理業務と総合管理業務に分けられます。会計管理業務は管理費等収納業務、支払代行、決算書作成など会計処理に係る業務です。総合管理業務は理事会支援です。助言、検査、報告、図書の管理などが含まれます。

住友との契約には合人社、日本ハウズイングでは別途となる「長期修繕計画の作成、見直し」が含まれています。しかし、住友が作成した最新の長期修繕計画（2022年作成）は今後二回計画されている大規模修繕がどちらも大幅な赤字となっており、実務に使えるものになっていません。※本来は長期修繕計画が赤字にならないように収支計画を立て、修繕積立金を設定します。

また、別途となる「長期修繕計画の作成」は100万～200万円の程度であり、１戸あたりの月額としては200～400円程度の負担です。

管理委託契約料の内訳について（１戸あたり・月額）

各社の「１戸あたり・月額」の内訳を示します。皆様の払っている管理委託契約料が毎月、このように使われています。

住友は事務管理業務費の割合が他２社における割合の倍くらい多くなっています。

契約料が適正であるか見直すためには、事務管理業務費の内訳についても、詳細を住友に確認することが必須と思われます。

まとめ

今回、値上げがあったのは、事務管理業務とボイラー運転員業務を除く全項目です。

しかし、相見積もりの結果、差額が大きいのは値上げがなかった「事務管理業務費」であり、そのほかの項目については全体的に他社より高いものの、事務管理業務費に見られるほどの違いはないといえます。

事務管理業務費の内訳について住友に確認し、本当に当マンションが必要とするサービスが適正な価格で受けられる契約となっているかの見直しが早急に必要です。

特に、事務管理業務費には理事長・理事会運営支援が含まれています。管理会社から必要な支援が受けられるはずですが、過去から現在まで、規約違反を含む問題のある運営が続いています。この点についても、契約の通りの支援が受けられたのかの確認を含めて、改善が求められます。

補足：この報告について

この相見積もりは、本来、理事会から資料配布、住民説明会などを通じて報告すべき事項です。

しかし、相見積もりを進める中で、管理会社が来訪する日時を役員に周知しても、だれも立ち会うことがなく、私しか管理会社と会話せず、説明を受けていないのが現状です。

そのため、一次情報としてウェブサイトで公開しました。理事会には見積もり情報を共有し、全組合員への書面での説明および来年度の管理委託契約の締結に向けて、今回の結果を踏まえた契約内容の見直しなど、必要な検討・対応を要請します。

補足：質問について

上記の通り、今回の報告について管理会社から直接説明を受けたのは私のみですので、質問がありましたら、ご意見フォームからお問い合わせください。

補足：近隣マンションとの比較検討について

今回は相見積もりの比較に焦点を当てた報告を行いましたが、近隣には、立地・築年数・規模が類似したマンションが複数あります。そのため、当マンションの管理委託契約についても、これら近隣マンションとの比較検討を行うことが重要と考えます。特に、面積あたりの管理費が近隣マンションと比べて適正かどうかについても、あわせて確認することが望ましいと考えます。

補足：管理委託契約に含まれない、管理に必要な契約について

管理委託契約には含まれていませんが、管理に必要な契約があります（決算書「保守料」記載）

保守料（一部）

• 受水槽清掃

• 雑排水管清掃

• エレベータ

• 自動扉点検

• ボイラー設備保守

今回は相見積もりによる値上げの妥当性確認が主目的のため、これらには踏み込んでいません。

しかし、こうした契約の中には、管理委託契約に含めることができるものもあり、包括することでコストダウンが図れる場合があります。

今後は、管理委託契約だけでなく、こうした契約まで含めた、管理費会計全体の見直しを行うことで、コストダウンや健全性向上に取り組むことが必要です。

補足：見積書のダウンロード

今回取得した見積書は以下からダウンロードできます。

• 合人社

• 日本ハウズイング

補足：組合員からの質問（第三者管理）について

10月13日開催の住民説明会において、組合員から理事会へ管理会社に関する質問書の提出がありましたが、現在（11月20日）に至るまで理事会からの回答はありません。

そのため、私から補足いたします。

質問内容は次の通りです。（質問書全体はこちら）

-----

役員のみなさま、活動おつかれさまです。

説明会当日、不在にしており参加できないので、こちらから質問させていただきます。

公式サイトより、管理規約違反リストが配信されました。

これらは事実でしょうか?

これまでの経緯をたどってみると、かねてよりの様々な問題が散見され、この先が気になっています。

これからの住民の主役は今の若い世代になります。

昭和の時代と違い、タスクも多く多様化し、自治に向ける時間もエネルギーもありません。

時代とともに自治の形も変わりつつある中、今回のトラブルで、これまでの住民中心の自治と管理には限界があると感じています。

若い世代の働き方に合わせた、第三者目線で物事を公平に判断できる外部業者に管理を委託するアイデアはお持ちでしょうか?

もしお持ちでないのでしたら外部委託不要の理由をお聞かせください。

もし規約違反が事実だとしたら、規約違反より優先すべき事案があったと考えます。

次世代に資産を引き継ぐにあたり、規約違反をしてまで優先した事案について教えてください。

-----

※この補足は、質問書の「第三者管理方式」に関する部分に限定しています。他の管理規約に関する質問についてはここでは触れません。（規約違反についてはこちらにまとめています）

ご質問の中にある「外部業者に管理を委託する」方法を「第三者管理方式」と呼びます。

（国土交通省のガイドラインはこちら→「外部管理者方式等」の箇所をご覧ください）

現在、第三者管理方式を採用しているマンションは、新築マンションと、役員の高齢化が進んだマンションに二極化しています。

私個人としては、区分所有者として自分の意見を管理に反映できることは重要な権利であり、管理やコストが適正かどうかをチェックする体制を整え、担保することは容易ではありません。そのため、安易に第三者管理方式へ移行するべきではないと考えます。

しかし、当マンションでも、すでに役員のなり手が少ないという問題が顕在化しています。まずは管理委託契約の内容や運用を見直して役員負担を軽減することが必要です。そのために、役員負担金などを導入して外部専門家を活用することも検討すべきと考えます。

それでもなお、役員の高齢化や担い手不足が深刻化した場合には、最終的な選択肢として第三者管理方式への移行を検討する必要があるかもしれません。そのため、管理組合としては、第三者管理方式について情報収集を行い、検討を続けることが有益と考えられます。

なお、この見解は、相見積もり取得時の管理会社との確認および、複数のマンション管理士との会話に基づく内容です。

補足：組合員からの質問について（随時追加します）

Q1.　年間900万円の差額があることはわかった。でもリプレースは難しいと思う。

A1.　リプレースありきの議論ではありません。リプレースしないとしても、なぜこれだけの差額があるのか、現行の契約内容でよいのかの見直しが必要ではないでしょうか。また、相見積もりをしたことで、このような問題点が浮かび上がりました。今後も契約の際には相見積もりの取得は必須ではないでしょうか。

Q2.　郵便局の隣のマンションはもっと管理費が高いと聞いた。

A2.　単純な比較はできません。事務管理、管理員、清掃内容、設備構成、共用施設、駐車場形態などが影響します。たとえば、機械式駐車場があるマンション（郵便局の隣のマンションは機械式です）は、保守費用が高くなるのが一般的ですが、当マンションは平面式です。管理費の妥当性は、自分たちのマンションの条件に即して、管理委託内容と金額を比較して判断する必要があります。。